Wenn du eine Immobilie kaufen willst, um sie zu vermieten, dann stellst du dir wahrscheinlich eine einfache Frage: Lohnt sich das? Der Mietpreismultiplikator hilft dir, das schnell zu prüfen - ohne komplexe Finanzrechnungen. Er sagt dir, wie viele Jahre du brauchst, um den Kaufpreis nur mit Mieteinnahmen zurückzuzahlen. Keine Zinsen, keine Steuern, keine Instandhaltungskosten. Nur das nackte Verhältnis von Preis und Miete.
Du findest diese Zahl oft auch als Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger. Sie ist nicht perfekt - aber sie ist schnell, klar und wird von fast allen Profis als erster Anhaltspunkt genutzt. In Österreich, besonders in Städten wie Linz, Graz oder Salzburg, ist sie heute wichtiger denn je. Denn seit 2022 sind die Zinsen gestiegen, und viele Immobilienpreise sind zurückgegangen. Das hat die Rechnung wieder ein bisschen fairer gemacht.
Wie berechnet man den Mietpreismultiplikator?
Die Formel ist einfach: Kaufpreis geteilt durch jährliche Nettokaltmiete.
Was bedeutet das genau?
- Kaufpreis: Was du tatsächlich bezahlst - inklusive Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Viele Anfänger vergessen das und rechnen nur mit dem Bruttokaufpreis. Das gibt ein falsch positives Bild.
- Jährliche Nettokaltmiete: Die Miete, die du monatlich bekommst, multipliziert mit 12. Wichtig: Nur die Kaltmiete. Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Abfall entscheiden der Mieter. Die zählen nicht in diese Rechnung.
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 210.000 Euro. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 750 Euro. Das sind 9.000 Euro pro Jahr.
Rechnung: 210.000 € ÷ 9.000 € = 23,3
Das ist dein Mietpreismultiplikator. Er sagt dir: Bei 100 % Vermietung und ohne Kosten würdest du den Kaufpreis in etwas mehr als 23 Jahren durch Mieteinnahmen zurückverdient haben.
Was ist ein guter Wert?
Es gibt keine einzige Zahl, die für alle gilt. Aber es gibt klare Richtlinien, die sich in der Praxis bewährt haben.
- Unter 15: Sehr gut. Solche Objekte gibt es meist nur in Regionen mit hohem Leerstand, schlechter Infrastruktur oder bei dringender Sanierungsbedürftigkeit. Aber: Wenn du die Wohnung auf Vordermann bringst, kann das ein riesiger Gewinn werden.
- 15-20: Sehr attraktiv. Das ist der Bereich, den seriöse Investoren anstreben. Hier lohnt sich die Investition, selbst wenn Zinsen steigen.
- 20-25: Akzeptabel. In vielen deutschen und österreichischen Städten ist das heute noch normal. Wenn die Lage gut ist und die Mieter langfristig bleiben, kannst du damit leben.
- Über 25: Kritisch. In Metropolen wie Wien, Graz oder Salzburg ist das manchmal unvermeidlich - aber du musst darauf vertrauen, dass die Mieten stark steigen oder die Immobilie stark an Wert gewinnt. Sonst läufst du Gefahr, jahrelang nur Zinsen zu zahlen.
- Über 30: Meist zu hoch. In diesen Fällen solltest du genau prüfen: Warum ist die Miete so niedrig? Ist die Lage schlecht? Ist die Wohnung veraltet? Gibt es ein Mietausfallrisiko? Oder ist der Preis einfach zu hoch?
Ein Multiplikator von 20 bedeutet: Du brauchst 20 Jahre, um den Kaufpreis zurückzuverdienen. Ein Wert von 25 bedeutet 25 Jahre. Klingt lang? Ja - aber du vergisst dabei etwas Wichtiges: Die Immobilie wird nicht nur gemietet, sie wird auch wertvoller. In 10 Jahren ist sie vielleicht 30 % mehr wert. Das ist dann dein Gewinn - nicht nur die Miete.
Warum du den Mietpreismultiplikator nicht allein nutzen solltest
Diese Zahl ist wie ein Temperaturmesser: Sie zeigt dir, ob etwas heiß ist - aber nicht, ob du krank bist.
Ein Objekt mit einem Multiplikator von 18 in einem Dorf mit 20 % Einwohnerabwanderung ist kein Schnäppchen. Ein Objekt mit 28 in einer Wiener Wohnhausanlage mit 98 % Belegung und 3 % Mietsteigerung pro Jahr ist eine gute Investition.
Der Mietpreismultiplikator sagt dir nichts über:
- Die Lage der Immobilie
- Die Mieterqualität
- Das Mietausfallrisiko
- Die zukünftige Mietentwicklung
- Die Instandhaltungskosten
- Die Wertentwicklung der Immobilie
Ein Beispiel aus Linz: Du findest eine Wohnung mit Mietpreismultiplikator 19. Sie liegt am Stadtrand, hat keinen Aufzug, keine Garage und ist 40 Jahre alt. Die Mietpreise sind niedrig, weil niemand dort wohnen will. Du kaufst sie - und stellst fest: Du brauchst 15.000 Euro für Sanierung, und die Miete steigt kaum. Der Multiplikator war gut - aber die Realität nicht.
Umgekehrt: Eine Wohnung in der Innenstadt mit 27er Multiplikator, modernem Badezimmer, Parkplatz und einem Mieter, der seit 15 Jahren dort lebt? Das ist eine stabile Anlage. Hier zählt mehr als die Zahl - zählt die Qualität.
Wie du realistische Mietwerte findest
Viele Anfänger schauen auf Immobilienportale wie Immowelt oder Immobilienscout24 und sehen, dass neue Wohnungen für 1.200 Euro vermietet werden. Dann rechnen sie mit 1.200 Euro - und kommen auf einen Multiplikator von 15. Aber das ist falsch.
Warum? Weil diese Preise oft für Neubauten oder Neuvermietungen gelten. Die meisten Wohnungen werden aber mit bestehenden Mietverträgen vermietet - und die sind oft deutlich niedriger.
Was du tun solltest:
- Verwende den Mietspiegel deiner Stadt. In Österreich gibt es ihn in fast jeder Gemeinde - online, kostenlos, offiziell.
- Prüfe, wie viele Wohnungen in deiner Straße tatsächlich vermietet werden - nicht wie viele angeboten werden.
- Frage lokale Makler: Was ist der Durchschnittspreis für eine Wohnung wie deine - mit 3 Zimmern, 70 m², 1980er Baujahr?
Wenn du in Linz eine Wohnung kaufst, die 650 Euro Miete bringt, aber du rechnest mit 850 Euro, dann überschätzt du deine Einnahmen um 30 %. Das macht deinen Multiplikator falsch - und deine Investition riskant.
Was ist die Bruttomietrendite? Und wie hängt es zusammen?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Mietpreismultiplikators. Sie zeigt dir die Prozentzahl deiner jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.
Formel: (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Jahresmiete 8.400 € → (8.400 ÷ 200.000) × 100 = 4,2 %
Du siehst: Ein Multiplikator von 23,8 entspricht einer Rendite von 4,2 %. Ein Multiplikator von 20 ergibt 5 %. Ein Multiplikator von 30 ergibt 3,3 %.
Warum ist das wichtig? Weil viele Investoren lieber mit Prozenten denken. Eine Rendite von 4-6 % gilt als gesund. Darunter ist es riskant - außer du hast starke Wertsteigerung erwartet.
Was ist mit der Eigenkapitalrendite?
Der Mietpreismultiplikator ignoriert Kredite. Aber die meisten kaufen mit Bankkredit.
Die Eigenkapitalrendite sagt dir, wie viel Rendite du auf dein eigenes Geld bekommst - nach Zinsen, nach Kosten, nach Steuern.
Formel: (Jahresreinertrag - Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 €. Du zahlst 100.000 € Eigenkapital, 200.000 € Kredit. Jahresnettomiete: 12.000 €. Jährliche Zinsen: 7.000 €. Instandhaltung: 1.200 €. Verwaltung: 600 €.
Reinertrag: 12.000 - 7.000 - 1.200 - 600 = 3.200 €
Eigenkapitalrendite: (3.200 ÷ 100.000) × 100 = 3,2 %
Das ist niedrig - aber nicht unbedingt schlecht. Denn du hast auch Immobilienwertsteigerung. Wenn die Wohnung in 5 Jahren 350.000 € wert ist, hast du 50.000 € Gewinn - plus die Miete. Das macht die Gesamtrendite viel besser.
Ein guter Investor denkt langfristig. Der Mietpreismultiplikator ist dein erster Filter. Die Eigenkapitalrendite ist dein zweiter. Und die Wertentwicklung ist dein dritter.
Praktische Checkliste: So prüfst du eine Immobilie
Bevor du eine Immobilie kaufst, mach diese 5 Schritte:
- Berechne den Mietpreismultiplikator mit realistischen Zahlen - Kaufpreis inkl. Nebenkosten, Nettokaltmiete aus Mietspiegel.
- Prüfe die Lage: Gibt es eine stabile Nachfrage? Steigen die Mieten? Ist die Infrastruktur gut?
- Frage nach Mieterqualität: Wie alt ist der aktuelle Mieter? Wie lange ist er schon da? Gibt es eine gute Zahlungsgeschichte?
- Rechne mit Instandhaltung: Wie teuer ist die Sanierung? Wie alt ist die Heizung? Braucht die Fassade Reparatur?
- Vergleiche mit ähnlichen Objekten: Was ist der Multiplikator der Nachbarwohnungen? Ist deine Immobilie teurer - und warum?
Du brauchst keine perfekte Immobilie. Du brauchst eine, die bei allen Zahlen im grünen Bereich liegt - und bei der du schlafen kannst, ohne dich zu fragen: „War das ein Fehler?“
Was passiert, wenn die Zinsen weiter steigen?
2022 bis 2024 war ein Wendepunkt. Vorher war der Mietpreismultiplikator in vielen Städten bei 30-40. Jetzt liegt er wieder oft bei 20-28. Warum? Weil Kredite teurer geworden sind. Menschen können sich teure Wohnungen nicht mehr leisten - und die Preise sind gefallen.
Das ist eine Chance. Wenn du jetzt kaufst, mit niedrigem Multiplikator und guter Lage, dann bist du gut aufgestellt. Denn wenn die Zinsen wieder sinken - und das werden sie irgendwann -, dann steigen die Preise wieder. Und du hast schon die Miete eingenommen.
Ein Multiplikator von 22 heute ist besser als 18 vor 2020 - weil damals die Preise übertrieben waren. Heute ist die Rechnung realistischer.
Was ist ein guter Mietpreismultiplikator in Österreich?
In Österreich gilt ein Wert zwischen 15 und 25 als realistisch. In Großstädten wie Wien, Graz oder Salzburg sind Werte bis 28 noch üblich, wenn die Lage gut ist und die Mieten stabil steigen. In ländlichen Regionen sollte der Multiplikator nicht über 20 liegen - sonst lohnt sich die Investition kaum. Ein Wert unter 15 ist selten und meist mit Sanierungsbedarf verbunden.
Darf ich die Bruttomiete statt der Nettokaltmiete nehmen?
Nein. Der Mietpreismultiplikator berechnet sich immer mit der Nettokaltmiete. Das ist die Miete ohne Heizung, Wasser, Abfall oder Hausmeister. Diese Nebenkosten zahlt der Mieter - und du kannst sie nicht als Einkommen verbuchen. Wenn du Bruttomiete nimmst, überschätzt du deine Einnahmen und dein Investment wird riskant.
Soll ich Kaufnebenkosten in die Berechnung einbeziehen?
Ja, unbedingt. Notarkosten, Grunderwerbsteuer (in Österreich bis zu 3,5 %) und Maklercourtage (meist 2-3 %) gehören zum tatsächlichen Kaufpreis. Wenn du sie weglässt, rechnest du mit einem zu niedrigen Multiplikator - und glaubst, du hättest ein Schnäppchen, obwohl du mehr bezahlst, als du denkst.
Warum ist der Mietpreismultiplikator in München höher als in Linz?
Weil die Nachfrage nach Wohnraum in München viel höher ist als in Linz. Viele Menschen wollen dort wohnen, aber es gibt nicht genug Wohnungen. Deshalb steigen die Preise stärker als die Mieten. In Linz ist die Nachfrage stabiler, die Preise weniger überhitzt. Ein Multiplikator von 28 in München kann trotzdem eine gute Investition sein - weil die Mieten steigen und die Immobilie an Wert gewinnt. In Linz wäre derselbe Wert eher kritisch.
Kann ich den Mietpreismultiplikator für Gewerbeimmobilien nutzen?
Ja, aber mit Vorsicht. Bei Gewerbeimmobilien ist die Mietlaufzeit oft länger (5-10 Jahre), und die Mieten sind höher. Der Multiplikator kann daher niedriger sein - z. B. 12-18. Aber du musst auch die Risiken prüfen: Was passiert, wenn der Mieter auszieht? Gibt es Ersatzmieter? Die Lage und Branche sind hier noch wichtiger als bei Wohnimmobilien.
Der Mietpreismultiplikator ist kein Zauberstab - aber er ist dein erster Filter. Nutze ihn, um schlechte Angebote auszusortieren. Dann gehst du tiefer - mit Lage, Mieter, Instandhaltung und langfristiger Entwicklung. Und dann weißt du: Ja, das lohnt sich. Oder nein, das nicht.
Schaeffer Allyn
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