Wer in den letzten Jahren an einem Portugal Golden Visa interessiert war, hat wahrscheinlich von der Möglichkeit gehört, durch den Kauf einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Doch die Zeiten haben sich geändert. Seit dem 7. Oktober 2023 ist der direkte Immobilienkauf als alleinige Investitionsbasis für das Programm nicht mehr gültig. Diese Änderung, verankert im Gesetz Nr. 23/2023, hat viele Investoren vor große Fragen gestellt: Ist das Programm noch relevant? Und was bedeutet das konkret für diejenigen, die bereits Immobilien in Portugal besitzen oder planen?
Die kurze Antwort lautet: Ja, das Programm lebt weiter, aber es hat sich stark verändert. Während Immobilien früher den Hauptanteil (ca. 85%) der Anträge ausmachten, dominieren heute Investmentfonds und Unternehmensbeteiligungen. Für Immobilieninvestoren bietet das Programm jedoch weiterhin indirekte Wege, um vom Status eines Nicht-EU-Bürgers zu profitieren, insbesondere wenn man die neuen Regeln clever kombiniert.
Warum wurde die Immobilienoption abgeschafft?
Der Schritt war keine spontane Entscheidung, sondern das Ergebnis jahrelangen Drucks. Zwischen 2015 und 2023 stiegen die Immobilienpreise in Lissabon und Porto um satte 142%, während die Löhne nur um 28% wuchsen. Das führte dazu, dass lokale Bewohner zunehmend aus ihren Wohngebieten verdrängt wurden. Ein Protest mit 15.000 Teilnehmern am 18. März 2023 in Lissabon machte deutlich, wie unzufrieden die Bevölkerung mit dieser Entwicklung war. Auch das Europäische Parlament kritisierte in einer Entschließung vom Februar 2022 die negativen Auswirkungen auf den Wohnungsbestand.
Dr. António Monteiro, Professor für Migrationsrecht an der Universität Lissabon, erklärte gegenüber der Financial Times im April 2025: „Die Eliminierung von Immobilieninvestitionen war unausweichlich, um dem EU-Druck wegen überhöhter Immobilienpreise zu begegnen.“ Die Regierung wollte also sicherstellen, dass ausländisches Kapital eher in die produktive Wirtschaft fließt - etwa in Unternehmen oder Fonds - statt den Immobilienmarkt weiter aufzublähen.
Was sind die aktuellen Investitionsoptionen im Jahr 2025?
Für Nicht-EU-Staatsangehörige gibt es fünf Wege, um das Golden Visa zu erhalten. Da Immobilien weggefallen sind, bleiben diese vier direkten Optionen plus eine hybride Strategie:
- Investmentfonds: Mindestens 500.000 € in einen qualifizierenden Venture-Capital- oder Private-Equity-Fonds. Wichtig: Der Fonds muss mindestens 60% seines Vermögens in portugiesische Unternehmen investieren. Immobilienvermögen ist hier ausgeschlossen.
- Kulturelle Projekte: Eine nicht rückzahlbare Spende ab 250.000 € an künstlerische Projekte oder Denkmalschutz. In Regionen mit geringer Bevölkerungsdichte (< 100 Einwohner/km²) sinkt die Schwelle auf 200.000 €.
- Unternehmensgründung oder -beteiligung: 500.000 € Investition in ein neues oder bestehendes portugiesisches Unternehmen, verbunden mit der Schaffung von mindestens fünf neuen Arbeitsplätzen für drei Jahre.
- Arbeitsplatzschaffung: Reine Schaffung von zehn Vollzeit-Arbeitsplätzen ohne feste Mindestinvestitionssumme, aber mit Nachweis der Nachhaltigkeit.
Laut Expertenanalysen von Nomad Capitalist (Januar 2025) wählen über 95% der Antragsteller 2025 den Weg über Investmentfonds. Der Grund: geringere administrative Hürden und klarere Richtlinien.
Chancen für Immobilieninvestoren trotz Abschaffung
Muss man seine Pläne komplett streichen? Nicht unbedingt. Hier kommen zwei Strategien ins Spiel, die Immobilienbesitz mit dem Golden Visa kombinieren:
- Immobilie + Unternehmensgründung: Du kaufst eine Immobilie (z. B. als Ferienunterkunft oder Bürofläche) und gründest parallel ein Unternehmen in Portugal. Wenn du in dieses Unternehmen 500.000 € investierst und fünf Arbeitsplätze schaffst, qualifizierst du dich für das Golden Visa. Die Immobilie selbst zählt dann nicht zur Investitionssumme, kann aber Teil deiner persönlichen Lebensplanung sein.
- Immobilie + Fondsinvestment: Du behältst deine Immobilie in Portugal und investierst zusätzlich 500.000 € in einen qualifizierenden Fonds. Das Visa basiert dann rein auf dem Fondsinvestment, während die Immobilie dir als Rückzugsort oder Mietobjekt dient.
Diese Kombination erfordert zwar mehr Planung und Kapital, ermöglicht es aber, die Vorteile beider Welten zu nutzen: steuerliche Optimierung durch die IFICI-Regelung (reduzierte Steuern auf ausländische Einkünfte für 10 Jahre) und die Flexibilität des Schengen-Raums.
Vergleich mit anderen europäischen Programmen
Wie steht Portugal im Vergleich da? Hier eine Übersicht der wichtigsten Alternativen für 2025:
| Land | Mindestinvestition | Immobilie erlaubt? | Mindestaufenthalt | Perspektive auf Staatsbürgerschaft |
|---|---|---|---|---|
| Portugal | 500.000 € (Fonds/Unternehmen) | Nein (seit Okt 2023) | 14 Tage / 2 Jahre | Nach 5 Jahren (Antrag läuft) |
| Griechenland | 250.000 € (Immobilie) | Ja | Keine strikte Pflicht | Nach 7 Jahren |
| Malta | 600.000 € (Spende) + Immobilie | Ja (Kauf/Miete) | 12 Monate / Jahr | Nach 12-36 Monaten |
| Spanien | 500.000 € (Immobilie) | Ja | Keine strikte Pflicht | Nach 10 Jahren (keine direkte Option) |
Portugal bleibt attraktiv, weil die Aufenthaltsanforderung mit nur 14 Tagen alle zwei Jahre eine der niedrigsten in Europa ist. Du musst also nicht dauerhaft dort leben, um die Aufenthaltserlaubnis zu behalten. Im Gegensatz zu Griechenland oder Malta, wo oft höhere Investitionen oder längere Aufenthalte gefordert werden, bietet Portugal einen guten Kompromiss zwischen Flexibilität und Zugang zum Schengen-Raum.
Bearbeitungszeiten und Kosten: Was du wissen musst
Ein wichtiger Punkt: Die Bearbeitungszeiten sind gestiegen. Während es 2022 durchschnittlich 8 Monate dauerte, lag die Zeit im Jahr 2025 bei 18 Monaten. SEF (das Einwanderungsamt) genehmigte 2024 nur noch 1.200 Anträge, verglichen mit 6.800 im Vorjahr. Das deutet auf eine bewusste Verlangsamung hin, möglicherweise um die Qualität der Anträge zu sichern oder Kapazitätsengpässe zu managen.
Die Gesamtkosten für einen Antrag belaufen sich auf ca. 535.389 €, aufgeschlüsselt wie folgt:
- 500.000 € Mindestinvestition
- 618,60 € Antragsgebühr
- 6.179,40 € Gebühr für die Aufenthaltserlaubnis
- 3.090,40 € Verlängerungsgebühr
- Zusätzliche Kosten für Übersetzungen (150-300 € pro Dokument), Versicherung (min. 100.000 € Deckung) und rechtliche Beratung.
Alle Dokumente müssen in portugiesischer Sprache vorliegen. Das bedeutet, dass du professionelle Übersetzungsdienste benötigst. Plane dafür genug Zeit und Budget ein.
Ausblick: Bleibt das Programm bestehen?
Es gibt Unsicherheiten. Ein Gesetzentwurf vom Juni 2025 sieht vor, die Wartezeit für die Staatsbürgerschaft von fünf auf zehn Jahre zu erhöhen. Zudem prognostiziert Henley & Partners in ihrem Report „European Residency Outlook“ (März 2025), dass Portugal das Programm bis 2027 beenden könnte, um EU-Vorgaben zu entsprechen. Möglicherweise gibt es eine Übergangsphase für laufende Anträge bis Ende 2026.
Für Immobilieninvestoren heißt das: Wenn du Interesse hast, solltest du schnell handeln. Die Kombination aus Immobilienbesitz und Fondsinvestment oder Unternehmensgründung ist aktuell der beste Weg, um vom Programm zu profitieren, bevor mögliche Änderungen greifen.
Kann ich mein Golden Visa noch über den Kauf einer Immobilie erhalten?
Nein, seit dem 7. Oktober 2023 ist der reine Immobilienkauf keine qualifizierte Investition mehr. Du musst stattdessen in Fonds, Unternehmen oder Kultur investieren. Eine Kombination aus Immobilienbesitz und Fondsinvestment ist jedoch möglich.
Wie lange dauert es, bis ich meine Aufenthaltserlaubnis bekomme?
Im Jahr 2025 beträgt die durchschnittliche Bearbeitungszeit 18 Monate. Es gibt Fälle, die länger dauern können, besonders wenn Dokumente nachgereicht werden müssen. Plane realistisch mit 12-24 Monaten.
Muss ich in Portugal leben, um das Visa zu behalten?
Nur sehr wenig. Du musst insgesamt 14 Tage alle zwei Jahre in Portugal anwesend sein. Diese Tage können aufgeteilt werden, z. B. 7 Tage im ersten und 7 Tage im zweiten Jahr.
Welche Steuer Vorteile bietet das Programm?
Golden Visa Inhaber können unter bestimmten Voraussetzungen das IFICI-Steuerregime nutzen, das reduzierte Steuern auf ausländische Einkünfte für zehn Jahre vorsieht. Dies muss separat beantragt werden und hängt von deinem vorherigen Wohnsitz ab.
Wird das Programm bald abgeschafft?
Experten wie Henley & Partners prognostizieren eine mögliche Beendigung bis 2027. Bis dahin bleibt das Programm aktiv, aber Änderungen an den Wartezeiten für die Staatsbürgerschaft sind in Debatte. Schnell handeln lohnt sich.