Im Januar 2026 liegen die Bauzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung bei durchschnittlich 3,75 Prozent. Das ist kein Ausreißer, sondern das neue Normal. Wer 2024 noch auf fallende Zinsen gewartet hat, hat diese Chance verpasst. Die Europäische Zentralbank hat nach acht Zinssenkungen seit Sommer 2024 eine Pause eingelegt. Die Inflation in Deutschland bleibt mit 2,6 Prozent über dem Zielwert von zwei Prozent. Löhne, Dienstleistungen und geopolitische Risiken halten den Druck hoch. Die Ära der sinkenden Zinsen ist vorbei. Jetzt geht es darum, wie du dich auf die neue Realität einstellst.
Was bedeuten die aktuellen Zinsen für deine Finanzierung?
Ein Anstieg von 0,39 Prozentpunkten seit Ende 2024 klingt nach wenig - ist aber bei einer Finanzierung von 300.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit und 100.000 Euro Eigenkapital eine monatliche Mehrbelastung von 68 Euro. Über die gesamte Laufzeit sind das mehr als 16.000 Euro zusätzlich. Das ist kein kleiner Betrag. Wer 2025 nicht aktiv wurde, hat nicht nur höhere Zinsen akzeptiert, sondern auch die Chance verpasst, bei niedrigeren Immobilienpreisen zuzuschlagen. Die Preise gingen 2025 landesweit um 2,8 Prozent zurück, aber die Zinsen stiegen. Die Kombination aus leicht günstigeren Preisen und höheren Zinsen hat die Gesamtkosten für viele Käufer nicht wesentlich verändert - aber die Planungssicherheit hat sich verschlechtert.
Warum 10- bis 15-jährige Zinsbindungen jetzt sinnvoll sind
Die längere Zinsbindung ist kein Luxus mehr, sondern eine Notwendigkeit. Im Jahr 2023 lag der Durchschnitts-Zinssatz bei über 4,5 Prozent. Heute, bei 3,75 Prozent, bist du immer noch besser dran als vor drei Jahren. Aber die Tendenz ist klar: weiter nach oben. Wer jetzt eine zehnjährige Bindung abschließt, sichert sich die aktuelle Rate für eine Dekade. Wer eine 15-jährige Bindung wählt, zahlt zwar etwas mehr - im Januar 2026 liegt der Durchschnitt bei 3,92 Prozent - aber hat bis 2041 Planungssicherheit. Das ist besonders wichtig, wenn du Kinder hast, in eine größere Wohnung ziehen willst oder deine Einkommenssituation unsicher ist. Die Stufenfinanzierung ist eine Alternative: Du finanzierst einen Teil mit 10 Jahren, den Rest mit 5 Jahren. So bleibst du flexibel, falls die Zinsen 2026 oder 2027 tatsächlich sinken. Aber: Das ist ein Risiko. Wenn sie nicht sinken, zahlst du später mehr.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Die Banken haben ihre Anforderungen verschärft. Die meisten verlangen jetzt mindestens 20 bis 25 Prozent Eigenkapital. Die Sparkasse macht noch eine Ausnahme: Wenn du keine Vollfinanzierung willst, reichen 15 Prozent. Aber das ist die Ausnahme. Wer weniger als 20 Prozent hat, bekommt höhere Zinsen, oft um 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte mehr. Warum? Weil die Banken das Risiko nicht tragen wollen. Die Zahl der Vollfinanzierungen ist von 35 Prozent im Januar 2025 auf nur noch 22 Prozent im Dezember 2025 gesunken. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote stieg auf 26,7 Prozent. Das ist ein klares Signal: Du musst sparen. Wenn du nicht genug hast, dann überlege, ob du erst warten solltest - oder ob du eine kleinere, günstigere Immobilie suchst. Die Zinsen werden nicht mehr sinken. Dein Eigenkapital ist dein wichtigster Hebel.
Die Zinsen sind nicht überall gleich - regionaler Unterschied ist entscheidend
Ein Haus in München kostet mehr als ein Haus in Leipzig. Aber das ist nicht alles. Die Zinsen unterscheiden sich auch regionale. In Bayern oder Baden-Württemberg bieten lokale Genossenschaftsbanken oft bessere Konditionen als Großbanken. Ein Nutzer aus München erhielt im September 2025 ein Angebot von 3,35 Prozent für eine 10-jährige Zinsbindung. Ein Käufer in Sachsen bekam für dieselbe Immobilie nur 3,75 Prozent. Warum? Weil die Beleihungswerte in strukturschwachen Regionen niedriger sind. Die Banken sehen dort mehr Risiko. Sie erhöhen die Zinsen, um das auszugleichen. Wenn du in einer Region lebst, wo die Immobilienpreise fallen oder die Wirtschaft schwach ist, dann musst du noch intensiver verhandeln. Nutze regionale Banken. Frag bei Genossenschaftsbanken nach. Sie kennen deine Region besser und sind oft flexibler als Online-Banken.
Wie du mit Verhandlungsmarge und Förderungen Geld sparst
Die Zinsen sind nicht verhandelbar? Falsch. Die Verhandlungsmarge liegt bei Direktbanken wie ING oder Commerzbank im Schnitt bei 0,25 Prozentpunkten. Bei regionalen Genossenschaftsbanken kannst du bis zu 0,45 Prozentpunkte herausholen. Das klingt nach wenig - aber bei einer 300.000-Euro-Finanzierung sind das über 700 Euro pro Jahr Ersparnis. Ein Beispiel: Du bekommst ein Angebot von 3,85 Prozent. Du verhandelst auf 3,40 Prozent. Das ist eine Ersparnis von 0,45 Prozent. Über 10 Jahre sind das fast 13.500 Euro. Frag nach. Zeig, dass du andere Angebote hast. Nutze Vergleichsrechner. Und dann: Nutze staatliche Förderungen. Das KfW-Programm 124 „Energieeffizient Bauen“ senkt die effektiven Zinsen um bis zu 0,75 Prozentpunkte. Eine Studie der TU München aus November 2025 zeigt: Wer sanierungsbedürftige Immobilien kauft und mit KfW-Förderung finanziert, spart durchschnittlich 2.500 Euro pro Jahr. Das ist mehr als ein Monatsratenunterschied. Du musst nicht ein Passivhaus bauen. Auch eine gute Dämmung, neue Fenster oder eine Wärmepumpe reichen aus.
Was Experten wirklich sagen - und was du tun musst
Oliver Kohnen von Baufi24 sagt klar: „Wer in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten nicht aktiv geworden ist, hat dreifach Chancen verpasst - niedrigere Zinsen, günstigere Einstiegspreise und Schutz vor weiter steigenden Mieten.“ Das ist hart, aber wahr. Florian Pfaffinger vom Dr. Klein Expertenrat warnt: „Abwarten lohnt sich nicht mehr.“ Die Zinsen liegen jetzt am oberen Ende des prognostizierten Korridors. Die Prognosen für 2026 sehen eine Stabilität zwischen 3,5 und 4,2 Prozent. Einige Institute gehen sogar von 4,5 Prozent bis 2027 aus. Die EZB hat signalisiert: Keine weiteren Zinssenkungen. Die Inflation bleibt ein Problem. Die Zeiten der Billigkredite sind vorbei. Aber das bedeutet nicht, dass es keine Chancen mehr gibt. Es bedeutet nur: Du musst strategisch handeln.
Was du jetzt tun kannst - 5 konkrete Schritte
- Prüfe dein Eigenkapital. Hast du mindestens 20 Prozent? Wenn nicht, setze dir ein Sparziel für 2026. Jeder zusätzliche Prozentpunkt senkt deine Zinsen.
- Recherchiere regionale Banken. Nicht jede Bank hat dieselben Zinsen. Frag bei Genossenschaftsbanken, Sparkassen und regionalen Hypothekenbanken nach. Sie bieten oft bessere Konditionen als Online-Banken.
- Verhandle aktiv. Zeige mehrere Angebote. Frage nach Verhandlungsspielraum. Nutze Vergleichsrechner von Hypofriend oder Baufi24 als Gesprächsgrundlage.
- Prüfe KfW-Förderung. Ist deine Immobilie sanierungsbedürftig? Dann bewirb dich für KfW-Programm 124 oder 151. Die Zinsen sinken - und du machst dein Zuhause wertvoller.
- Wähle die richtige Laufzeit. 10 Jahre sind sicher. 15 Jahre sind noch sicherer. 5 Jahre sind riskant. Wenn du unsicher bist, geh auf die längere Bindung. Die Zinsen werden nicht mehr fallen.
Die Immobilienfinanzierung 2025 ist kein Spiel mehr, bei dem du warten kannst. Es ist ein Projekt. Ein Projekt, das du mit klarem Kopf, guter Vorbereitung und konsequentem Handeln gewinnen kannst. Die Zinsen sind höher. Die Anforderungen sind strenger. Aber die Chancen sind noch da - für die, die jetzt handeln.
Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen, obwohl die Zinsen steigen?
Ja - aber nur, wenn du gut vorbereitet bist. Die Zinsen sind zwar höher als vor zwei Jahren, aber immer noch niedriger als 2023. Die Immobilienpreise sind leicht gesunken. Wenn du genug Eigenkapital hast, eine langfristige Zinsbindung abschließt und Förderungen nutzt, kannst du immer noch eine gute Investition tätigen. Warten ist kein Strategie mehr - es ist ein Risiko.
Wie hoch ist der Unterschied zwischen 10- und 15-jähriger Zinsbindung?
Im Januar 2026 liegt der Durchschnitt bei 3,75 Prozent für 10 Jahre und 3,92 Prozent für 15 Jahre. Das sind 0,17 Prozentpunkte mehr. Bei einer 300.000-Euro-Finanzierung bedeutet das eine monatliche Mehrbelastung von etwa 25 Euro. Über 15 Jahre sind das 4.500 Euro mehr. Aber du hast 15 Jahre Planungssicherheit - und vermeidest das Risiko, später bei höheren Zinsen neu finanzieren zu müssen.
Kann ich meine Zinsen nachträglich senken?
Nicht direkt. Aber du kannst nach Ablauf der Zinsbindung umschulden. Wenn die Zinsen dann niedriger sind, kannst du einen neuen Vertrag abschließen. Das ist aber mit Kosten verbunden: Notar, Grundbucheintrag, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Es ist oft teurer, als von Anfang an eine längere Laufzeit zu wählen.
Was bringt mir die KfW-Förderung genau?
Die KfW-Förderung senkt die effektiven Zinsen um bis zu 0,75 Prozentpunkte. Das bedeutet: Wenn dein Bankzins 3,75 Prozent beträgt, zahlst du nach Förderung nur noch 3,00 Prozent. Das ist eine Ersparnis von über 80 Euro pro Monat bei 300.000 Euro Darlehen. Außerdem bekommst du oft einen Tilgungszuschuss - das heißt, du musst weniger zurückzahlen. Du musst aber Sanierungsmaßnahmen durchführen: Dämmung, Fenster, Heizung - nicht nur ein neuer Boiler.
Warum steigen die Zinsen, obwohl die EZB nicht mehr erhöht?
Die EZB hat den Leitzins bei 2,65 Prozent stabilisiert - aber die Banken reagieren auf andere Faktoren: die Inflation in Deutschland (2,6 Prozent), steigende Löhne, hohe Energiekosten und geopolitische Unsicherheiten. Außerdem steigen die Renditen von Bundesanleihen - das ist der Maßstab, an dem sich die Bauzinsen orientieren. Die Banken müssen mehr zahlen, um sich Geld zu leihen - und geben das an dich weiter.
Die Zinsen werden nicht mehr sinken. Aber sie werden auch nicht explodieren. Die Zeit des Wartens ist vorbei. Die Zeit des Handelns ist jetzt. Nutze deine Möglichkeiten - sonst wirst du später den Preis zahlen.