Wenn du deine Immobilie bereits finanzierst und plötzlich Geld für einen Dachausbau, eine neue Heizung oder eine Barrierefreiheit brauchst, dann stehst du vor einer Frage: Wie bekommst du mehr Geld, ohne deinen bestehenden Kredit abzulösen? Die Antwort lautet oft: Nachrangdarlehen. Doch was genau ist das? Und warum ist es nicht einfach wie ein zweiter Kredit? Hier bekommst du eine klare, praktische Erklärung - ohne Schnickschnack.
Was ist eine zweite Grundschuld?
Eine zweite Grundschuld ist kein gewöhnlicher Ratenkredit. Sie ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch hinter deiner ersten Grundschuld eingetragen wird. Das klingt kompliziert, ist es aber nicht. Stell dir das Grundbuch wie eine Warteschlange vor. Der erste Gläubiger - meist deine Bank, die dir den Hauptkredit gegeben hat - steht ganz vorne. Die zweite Grundschuld steht direkt dahinter. Wenn die Immobilie versteigert wird, bekommt erst der Erstrangige sein Geld. Nur wenn danach noch etwas übrig ist, kommt der Nachrangige dran.
Diese Struktur ist gesetzlich festgelegt. Laut § 1191 BGB ist eine Grundschuld ein eigenständiges Sicherungsrecht, das unabhängig von der persönlichen Schuld bleibt. Das bedeutet: Auch wenn du den Kredit zurückgezahlt hast, bleibt die Grundschuld im Grundbuch, bis sie gelöscht wird. Bei einer zweiten Grundschuld passiert das Gleiche - nur eben in zweiter Linie.
Wie unterscheidet sich eine Nachrangfinanzierung von der ersten?
Der größte Unterschied liegt in der Sicherheit. Deine erste Bank hat eine hohe Sicherheit: Sie wird als Erste bezahlt. Die zweite Bank weiß: Ich bin zweite Wahl. Deshalb verlangt sie höhere Zinsen. In der Praxis liegt der Zinsaufschlag zwischen 0,5 und 1,5 Prozentpunkten. Wenn dein erster Kredit 4,3 % kostet, kann der zweite leicht 5,5 % oder mehr betragen. Das ist kein Fehler, sondern Standard.
Darum geht es auch nicht um neue Kredite im Allgemeinen. Es geht um finanzielle Flexibilität ohne den ersten Kredit zu stören. Du musst nicht dein bestehendes Darlehen umschulden, um Geld für eine Modernisierung zu bekommen. Das spart Zeit, Kosten und oft auch hohe Vorfälligkeitsentschädigungen.
Wie viel kannst du noch leihen?
Die wichtigste Regel: 80 % Beleihungsgrenze. Das ist die Obergrenze, die fast alle Banken strikt einhalten. Was heißt das? Der Gesamtwert deiner Immobilie (Beleihungswert) multipliziert mit 80 % ergibt die maximale Belastung.
Beispiel: Deine Wohnung ist mit 300.000 Euro bewertet. 80 % davon sind 240.000 Euro. Wenn du noch 180.000 Euro Schulden von deinem ersten Kredit hast, dann kannst du maximal 60.000 Euro als Nachrangdarlehen bekommen. 180.000 + 60.000 = 240.000 - genau die Grenze.
Wenn du schon 220.000 Euro Schulden hast, bleibt dir nur noch 20.000 Euro Spielraum. Viele Leute überschätzen hier ihren Spielraum. Sie denken: „Ich habe doch nur 70 % belastet.“ Aber sie vergessen: Die erste Grundschuld ist schon da. Die zweite kommt drauf. Und zusammen darf es nicht über 80 % gehen.
Was kostet eine zweite Grundschuld?
Es gibt mehrere Kostenstellen, die du nicht übersehen darfst:
- Wertgutachten: Ein amtlich anerkannter Sachverständiger muss die Immobilie neu bewerten. Das kostet zwischen 300 und 600 Euro.
- Notarkosten: Die Eintragung der zweiten Grundschuld muss notariell beurkundet werden. Das sind etwa 1,5 % des Kreditbetrags. Bei 50.000 Euro sind das 750 Euro.
- Bankgebühren: Einige Institute berechnen Bearbeitungsgebühren von 1 % bis 2 %, besonders bei Direktbanken.
- Zusätzliche Sicherheiten: 78 % der Antragsteller müssen zusätzlich Bürgschaften, Wertpapierdepots oder Lebensversicherungen stellen - das ist bei Erstfinanzierungen nur bei 35 % nötig.
Das macht eine Nachrangfinanzierung teurer als ein Ratenkredit - aber oft günstiger als ein teurer Verbraucherkredit mit 10 % Zinsen und keiner Sicherheit.
Wer gibt so ein Darlehen?
Nicht jede Bank macht das. Die größten Anbieter sind:
- Sparkassen: 38 % Marktanteil - oft die beste Wahl, weil sie langfristige Kundenbeziehungen haben und flexibler sind.
- Volks- und Raiffeisenbanken: 29 % - besonders in ländlichen Gebieten stark vertreten.
- Direktbanken: 18 % - schneller, aber oft mit höheren Zinsen und strengerer Bonitätsprüfung.
- Private Banken: 15 % - für Vermögende mit hohen Einkünften und zusätzlichen Sicherheiten.
Im Jahr 2022 wurden in Deutschland insgesamt 18,7 Milliarden Euro an Nachrangdarlehen vergeben. Das ist 12,3 % des gesamten Immobilienkreditvolumens. Die Nachfrage wächst jährlich um 7,2 % - vor allem wegen Modernisierungen.
Wofür wird es meist genutzt?
Die häufigsten Gründe für eine zweite Grundschuld sind:
- Modernisierung: 45 % - Heizung, Fenster, Dämmung, Sanitäranlagen.
- Erweiterung: 30 % - Dachausbau, Anbau, Garage, Keller.
- Finanzierungslücken: 25 % - z. B. wenn die Förderung nicht rechtzeitig kommt oder die Renovierung teurer ist als geplant.
Das Bundesbauministerium plant mit dem „Wohnraumförderungsgesetz 2024“ sogar spezielle Zuschüsse für Nachrangfinanzierungen bei energetischen Sanierungen. Das könnte die Zinsen in Zukunft senken - aber das ist noch nicht beschlossen.
Warum lehnen Banken manchmal ab?
Es gibt klare Gründe, warum eine Nachrangfinanzierung abgelehnt wird:
- Die Gesamtbelastung übersteigt 80 % des Beleihungswerts.
- Die Bonität ist schwach - z. B. niedriges Einkommen, hohe andere Schulden, kurze Arbeitsverträge.
- Die Immobilie ist schwer veräußerbar - z. B. Altbau ohne Aufzug, schlechte Lage, hohe Sanierungsbedarfe.
- Die erste Grundschuld ist bei einer anderen Bank - und die will nicht kooperieren.
Ein echter Fall: Ein Nutzer auf finanzfrage.net hatte 180.000 Euro Restschuld bei einer 240.000-Euro-Immobilie. Er wollte 40.000 Euro für eine neue Küche. Die Bank sagte Nein - weil er schon bei 91,7 % Belastung war. Er musste stattdessen einen teuren Ratenkredit mit 11 % Zinsen aufnehmen. Das ist keine Ausnahme.
Was sagen Experten?
Dr. Hans-Werner Köhler von der Hochschule Bremen sagt klar: „Nachrangdarlehen sind sinnvoll, wenn die erste Finanzierung noch Luft nach oben hat - also bei 60 bis 70 % Belastung. Aber nie über 80 % gehen.“
Die Stiftung Warentest warnt dagegen: „Viele Verbraucher merken nicht, dass sie mit erstrangiger und nachrangiger Finanzierung zusammen über 35 % ihres Einkommens für die Immobilie ausgeben. Das ist die Schmerzgrenze.“
Christian G. Scholz vom Institut für Finanzdienstleistungen ergänzt: „Bei aktuell 4,5-5,5 % Zinsen für den ersten Kredit und 1-2 % Aufschlag für den zweiten, liegt der Gesamtzins bei 6 % und mehr. Das ist heute kaum noch tragbar für viele Haushalte.“
Und die Zinsentwicklung macht es noch schwerer. Mit steigenden Leitzinsen wird der Abstand zwischen erstrangigen und nachrangigen Krediten größer. Die Nachfrage sinkt - und das wird sich bis 2028 nicht ändern, wenn die Konjunktur nicht besser wird.
Wie läuft die Beantragung ab?
Der Prozess ist ähnlich wie bei der ersten Finanzierung - aber mit mehr Papierkram:
- Wertgutachten bestellen: Ein Sachverständiger kommt vorbei. Du bekommst einen schriftlichen Wertbericht.
- Beleihungsauslauf berechnen: Deine Bank rechnet: (Beleihungswert × 0,8) minus Restschuld = verfügbares Darlehen.
- Bonitätsprüfung: Du musst Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Schufa-Daten vorlegen. Die Anforderungen sind strenger als bei der Erstfinanzierung.
- Notarvertrag: Du unterschreibst einen Vertrag über die Eintragung der zweiten Grundschuld. Der Notar meldet sie beim Grundbuchamt an.
- Auszahlung: Nach Eintragung (meist 4-6 Wochen) bekommst du das Geld.
Digitalisierung hilft: 65 % der Banken haben jetzt Online-Tools, die die Bearbeitungszeit von 6 auf 3,5 Wochen reduziert haben. Aber das ändert nichts an der Notwendigkeit, alle Unterlagen zu haben.
Was ist besser: Nachrangdarlehen oder Ratenkredit?
Das hängt von deiner Situation ab.
- Wähle Nachrangdarlehen, wenn: du mehr als 30.000 Euro brauchst, deine Immobilie gut bewertet ist, du unter 80 % Belastung bleibst und du langfristig finanzieren willst.
- Wähle Ratenkredit, wenn: du weniger als 20.000 Euro brauchst, deine Belastung schon über 75 % liegt, du keine zusätzliche Sicherheit stellen willst oder du die Finanzierung schnell brauchst.
Ein Nachrangdarlehen hat niedrigere Zinsen als ein Ratenkredit - aber höhere Kosten bei der Eintragung. Ein Ratenkredit ist schneller, aber teurer. Es gibt keinen perfekten Weg - nur den passenden für dich.
Fazit: Ist eine zweite Grundschuld eine gute Idee?
Ja - aber nur, wenn du sie richtig einsetzt. Sie ist kein Notfallkredit, kein Luxusdarlehen und keine Ersatzlösung für schlechte Planung. Sie ist ein Werkzeug. Ein Werkzeug für Modernisierungen, für mehr Wohnraum, für mehr Wert in deiner Immobilie.
Wenn du unter 80 % Belastung bleibst, deine Einkommenssituation stabil ist und du weißt, wofür du das Geld brauchst - dann ist es eine kluge Entscheidung.
Wenn du schon bei 75 % bist, dein Einkommen knapp ist oder du nur für eine neue Küche Geld brauchst - dann warte. Oder nimm einen Ratenkredit. Manchmal ist weniger mehr.
Die meisten Menschen, die eine zweite Grundschuld haben, sind zufrieden - laut einer Umfrage des Deutschen Instituts für Immobilienwirtschaft 68 %. Aber 22 % haben Probleme mit den Zinsen. Und 10 % mit der Komplexität. Das ist die Realität. Nicht das perfekte Modell. Aber ein echtes, funktionierendes Instrument.
Wenn du denkst: „Ich brauche Geld, und meine Bank sagt Nein“ - dann frag nicht: „Warum?“ Frag: „Was ist mein Beleihungsauslauf? Wie viel bleibt mir noch? Und was kostet es, wenn ich es jetzt mache?“ Die Antwort liegt nicht in der Bank - sie liegt im Grundbuch.