Was passiert, wenn Ihre Mietwohnung monatelang leer steht? Keine Miete. Keine Einnahmen. Aber weiterhin Hypothek, Steuern und Instandhaltungskosten. Für viele private Vermieter ist das kein theoretisches Szenario - es ist eine reale Bedrohung. In Deutschland stehen über 700.000 Wohnungen länger als ein Jahr leer, trotz Wohnungsnot in Städten wie München, Berlin oder Frankfurt. Und während die einen darauf warten, dass die Mieten steigen, verlieren andere monatlich tausende Euro - ohne Versicherung, ohne Plan, ohne Rückgriff.
Was ist Leerstandsrisiko wirklich?
Leerstandsrisiko bedeutet: Ihre Immobilie bringt keine Miete ein, weil sie unbewohnt ist. Das ist nicht nur ärgerlich - es kann Ihre Finanzplanung komplett durcheinanderbringen. Viele Vermieter rechnen mit regelmäßigen Einnahmen, um ihre Kredite zu bedienen. Ein leerer Raum ist kein ruhender Vermögenswert - er ist ein laufender Verlust.Die offizielle Definition: Eine Wohnung gilt als leerstehend, wenn sie drei Monate lang auf dem Markt angeboten wird, ohne dass ein neuer Mieter gefunden wird. Das ist kein Kleinigkeiten. Bei einem Wohnblock mit 50 Einheiten und zehn leeren Wohnungen sind das 20 % der potenziellen Mieteinnahmen, die einfach wegfallen. In ländlichen Regionen wie Vorpommern-Greifswald liegt die Leerstandsquote bei bis zu 18,7 %. In München dagegen nur bei 2,1 %. Der Unterschied ist gigantisch.
Es gibt drei Arten von Leerstand: vorübergehender (z. B. nach Renovierung), spekulativer (warten auf höhere Mieten) und struktureller (keine Nachfrage, egal wie niedrig die Miete ist). Spekulativer Leerstand ist besonders riskant - denn in vielen Bundesländern wird er strafbar. In Hamburg wurden schon Eigentümern sechs Wohnungen entzogen, weil sie länger als fünf Jahre leerstanden. In Berlin, Bayern oder NRW drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro, wenn Sie Ihre Wohnung nicht vermieten, obwohl sie nutzbar ist.
Warum ist das so wichtig für Sie als Vermieter?
Leerstandsrisiko ist kein Nebenprodukt der Vermietung - es ist ein Kernrisiko. Denn Miete ist Ihr Einkommen. Wenn die Miete ausbleibt, bleibt nichts übrig, um die Hypothek zu zahlen, die Versicherung zu bezahlen oder die Heizkosten für die leere Wohnung zu tragen. Selbst wenn Sie nur zwei Monate ohne Mieter auskommen, kann das ein vierstelliger Betrag sein - je nach Lage und Größe der Wohnung.Und das ist nur der Anfang. Wenn eine Wohnung länger als drei Monate leer steht, müssen Sie in vielen Städten nachweisen, dass Sie aktiv vermitteln. Sonst droht die Kommune mit Zwangsvermietung. Ja, richtig gelesen: Sie können gezwungen werden, Ihre Wohnung an jemanden zu vermieten, den die Stadt auswählt - und das zu einem Preis, den Sie nicht bestimmen können.
Experten sagen: Eine Leerstandszeit von mehr als drei Monaten ist kritisch. Über acht Prozent Leerstandsquote in einem Gebäude oder Quartier gilt als wirtschaftlich riskant. Und das ist kein theoretischer Wert - das ist der Punkt, an dem Banken die Immobilie als unsicheres Sicherheitselement einstufen. Wer seine Wohnung nicht vermietet, riskiert nicht nur Einkommen - sondern auch die Kreditwürdigkeit seiner gesamten Immobilienportfolio.
Wie schützen Sie sich vor Leerstandsrisiko?
Es gibt keine magische Lösung. Aber es gibt bewährte Strategien - und eine davon ist die Leerstandsversicherung.Diese Versicherung zahlt Ihnen bei längerem Leerstand eine pauschale Entschädigung - meist 70 bis 100 % der vereinbarten Monatsmiete. Aber Achtung: Sie zahlt nur, wenn Sie alles richtig machen. Die Allgemeinen Versicherungsbedingungen verlangen:
- Die Wohnung muss innerhalb von 14 Tagen nach Räumung auf mindestens drei Plattformen (wie ImmobilienScout24, WG-Gesucht, eBay Kleinanzeigen) inseriert werden.
- Der Mietpreis muss realistisch sein - nicht zu hoch, nicht zu niedrig.
- Sie müssen nachweisen, dass Sie Interessenten eingeladen und Besichtigungen durchgeführt haben.
- Kein spekulativer Leerstand - wenn die Wohnung leer bleibt, weil Sie auf eine Mietsteigerung warten, ist der Versicherungsschutz sofort weg.
Die Prämie liegt zwischen 0,8 % und 1,2 % der Jahresmiete. Für eine Wohnung mit 800 Euro Miete sind das 77 bis 115 Euro pro Jahr. Klingt viel? Vergleichen Sie das mit einem einzigen Monat Leerstand - der kostet Sie 800 Euro. Und das ohne Versicherung.
Leider nutzen nur 12,7 % der privaten Vermieter diese Versicherung. Warum? Weil viele glauben, „es passiert mir nicht“. Oder sie denken, die Prämie sei zu teuer. Doch wer einmal drei Monate ohne Miete auskommen musste, weiß: Das ist kein Risiko - das ist eine finanzielle Katastrophe.
Digitalisierung macht’s leichter
Sie müssen nicht mehr nur auf Flyer und Anzeigen in der Zeitung hoffen. Heute gibt es digitale Tools, die die Vermietung beschleunigen - und oft um bis zu 37 % verkürzen, was die Leerstandszeit angeht.Plattformen wie „Leerstandsmelder“ oder „Wohnraumfinder“ automatisieren die Meldung an die Kommune, wenn die Drei-Monats-Frist droht. Sie erinnern Sie daran, wann Sie inserieren müssen. Sie schlagen sogar Mietpreise vor, die auf aktuellen Marktdaten basieren - nicht auf Ihrem Bauchgefühl.
Und es funktioniert: Eine Studie der Hochschule Fresenius zeigt, dass 63 % der professionellen Vermieter diese Tools nutzen. Und wer sie nutzt, vermietet schneller. Ein Beispiel: Ein Vermieter in Köln hatte eine Wohnung drei Monate lang leer. Dann hat er hochwertige Fotos, einen 3D-Rundgang und eine präzise Beschreibung verwendet - und sie innerhalb von 17 Tagen vermietet. Ohne diese Maßnahmen hätte es 39 Tage gedauert. Das sind 22 Tage, die er mit Mieteinnahmen verbracht hat - statt mit Sorgen.
Was tun, wenn die Wohnung leer ist?
Wenn Ihre Wohnung bereits leer steht, ist es zu spät für Vorsorge - aber nicht für Handeln.- Reagieren Sie sofort: Nicht warten. Nicht hoffen. Inserieren Sie innerhalb von 48 Stunden.
- Optimieren Sie die Wohnung: Streichen Sie die Wände, reinigen Sie den Boden, reparieren Sie den Wasserhahn. Kleinigkeiten machen einen großen Unterschied.
- Verwenden Sie Profi-Fotos: Eine schlechte Fotografie kostet Sie Zeit. Investieren Sie 50 Euro in einen Fotografen - das spart Ihnen drei Wochen.
- Seien Sie flexibel: Bieten Sie 6-Monats-Verträge an, wenn Sie sonst 24-Monats-Verträge verlangen. Viele Mieter suchen kurzfristige Lösungen - besonders Studenten oder Umzugskandidaten.
- Prüfen Sie die Miete: Ist Ihre Miete über dem Markt? Dann senken Sie sie. Um 50 Euro weniger kann das die Entscheidung sein.
Und wenn Sie in einer Stadt wie Hamburg, Berlin oder München wohnen: Informieren Sie sich über das Zweckentfremdungsverbot. In manchen Bezirken müssen Sie sogar Mieter akzeptieren, die die Kommune vorschlägt - sonst droht die Entziehung der Wohnung. Das ist kein Mythos. Das ist Realität.
Was tun bei strukturellem Leerstand?
Wenn Sie in einer Region wohnen, wo einfach keine Nachfrage mehr da ist - egal wie niedrig die Miete ist - dann ist die Frage nicht mehr: „Wie vermiete ich?“ Sondern: „Was mache ich mit der Immobilie?“Die Lösung: Umnutzung. Statt einer Ein-Zimmer-Wohnung: eine Senioren-WG. Statt einer alten Wohnung: eine Ferienwohnung für Kurzurlauber. In vielen ländlichen Regionen gibt es Förderungen dafür. Die Bauvorschriften erlauben oft eine Änderung der Nutzung - wenn Sie die richtigen Genehmigungen einholen.
Ein Vermieter aus dem Allgäu hat seine drei leerstehenden Wohnungen in kleine Ferienwohnungen umgebaut. Mit Airbnb und Booking.com vermietet er sie jetzt ganzjährig - zu Preisen, die doppelt so hoch sind wie die frühere Miete. Der Leerstand ist weg. Der Gewinn ist da.
Was kommt als Nächstes?
Die Zukunft des Leerstandsmanagements ist digital. Bis 2025 werden KI-Systeme Mietpreise automatisch optimieren - basierend auf Wetter, Nachbarschaft, Schulkalendern und sogar Ferienzeiten. Sie werden Mieter voraussagen - nicht nur durch Lebensalter und Beruf, sondern durch Verhaltensmuster: Wer klickt auf welche Anzeige? Wer kommt zur Besichtigung? Wer unterschreibt?Experten wie Prof. Dr. Markus Weber von der TU München prognostizieren eine weitere Reduzierung der Leerstandszeit um 25 % - nur durch Technologie. Aber sie warnen auch: Je mehr Investoren mit KI arbeiten, desto mehr werden sie Leerstand bewusst in Kauf nehmen - um Mieten an die Kappungsgrenze zu bringen. Das ist kein Problem der kleinen Vermieter - das ist ein Problem der ganzen Gesellschaft.
Wenn Sie als Einzelperson handeln, können Sie nicht den Markt ändern. Aber Sie können Ihre Immobilie schützen. Mit Versicherung. Mit Digitalisierung. Mit Flexibilität. Mit schnellem Handeln.
Leerstandsrisiko ist kein Zufall. Es ist eine Folge von Untätigkeit. Und Untätigkeit kostet Geld - viel mehr, als Sie denken.
Was kostet eine Leerstandsversicherung?
Die Prämie liegt zwischen 0,8 % und 1,2 % der Jahresmiete. Für eine Wohnung mit 800 Euro Miete sind das 77 bis 115 Euro pro Jahr. Das entspricht etwa einem Monat Miete pro Jahr - und bietet Schutz gegen bis zu sechs Monate Leerstand. Viele Versicherer zahlen 70-100 % der Miete, nach Nachweis aktiver Vermietung.
Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne Strafe?
In den meisten Bundesländern gilt nach drei Monaten Leerstand die Gefahr der Zweckentfremdung. In Hamburg, Berlin, Bayern und NRW drohen Bußgelder von 50.000 bis 500.000 Euro, wenn Sie keine Mieter finden, obwohl die Wohnung nutzbar ist. In Hamburg kann die Stadt sogar Wohnungen entziehen, wenn sie länger als fünf Jahre leer stehen.
Kann ich meine Wohnung einfach nicht vermieten, weil ich auf höhere Mieten warte?
Nein. Das ist spekulativer Leerstand und in vielen Städten rechtswidrig. Selbst wenn Sie die Wohnung nicht vermieten, weil Sie auf eine Mietsteigerung warten, können Sie gezwungen werden, sie zu vermieten - und das zu einem Preis, den die Kommune festlegt. Die Rechtsprechung des BGH (Urteil 2022) klärt: Vermieter müssen zumutbare Zwischenmieten anbieten - sonst riskieren sie die Entziehung der Wohnung.
Was mache ich, wenn ich keine Mieter finde?
Erstens: Prüfen Sie den Mietpreis - senken Sie ihn um 5-10 %. Zweitens: Investieren Sie in Profi-Fotos und einen 3D-Rundgang - das verkürzt die Vermietungszeit um durchschnittlich 22 Tage. Drittens: Bieten Sie kürzere Laufzeiten an. Viertens: Nutzen Sie digitale Plattformen wie Leerstandsmelder, die automatisch die Kommune informieren, wenn die Frist droht.
Ist Leerstandsversicherung sinnvoll für kleine Vermieter?
Ja - besonders für kleine Vermieter. Wer nur eine Wohnung besitzt, kann sich keinen Monat ohne Miete leisten. Die Versicherung kostet weniger als ein Monat Miete pro Jahr - und bietet Sicherheit. Wer auf „es passiert mir nicht“ setzt, riskiert den Verlust der finanziellen Planung - und im schlimmsten Fall auch die Immobilie selbst, wenn die Hypothek nicht mehr zu zahlen ist.
Wellington Borgmann
November 27, 2025 AT 21:09Leerstand ist kein Problem das ist Systemfehler die Leute haben kein Geld mehr und die Vermieter wollen immer mehr
Ingo Erkenbrecher
November 28, 2025 AT 10:57Wahrscheinlich sind die meisten Vermieter nur kapitalistische Ausbeuter die lieber leerstehen lassen als zu vernünftigen Preisen zu vermieten. Und jetzt kommt die Versicherung als Rettungsanker für ihre Gier. Ich sag nur: Zweckentfremdung ist kein Vergehen es ist ein Verbrechen.
Max Summerfield
November 28, 2025 AT 12:32Ich hab ne Wohnung in Leipzig die 14 Monate leer stand. Hab dann den Preis um 15% gesenkt, gute Fotos gemacht und innerhalb von 11 Tagen vermietet. Keine Versicherung nötig. Einfach realistisch denken und handeln. Die meisten Probleme kommen von Überheblichkeit nicht vom Markt.
Nicole L
November 29, 2025 AT 12:12Ich komme aus Norwegen und hier wäre das undenkbar. Wohnungen sind ein Menschenrecht nicht ein Investment. Warum muss man immer versichern was eigentlich Grundversorgung sein sollte?
Justice Siems
November 29, 2025 AT 14:25Ich hab die Versicherung. Läuft super. Aber nur weil ich immer alles dokumentiere. Fotos Besichtigungen E-Mails. Wenn du das nicht machst kriegst du kein Geld. Keine Magie. Nur Arbeit.
Astrid van Harten
Dezember 1, 2025 AT 04:00700.000 Wohnungen leer und du sagst du brauchst eine Versicherung? Ich sag du brauchst ein Gewissen. Oder zumindest einen Mietpreis der nicht aus dem Arsch gezogen ist.
Achim 888
Dezember 1, 2025 AT 22:48Leerstand ist die stille Klage einer Gesellschaft die vergessen hat wie man miteinander lebt. Die Immobilie ist nur das Symbol. Der tiefe Grund ist die Angst. Die Angst vor Verlust. Vor Veränderung. Vor dem Anderen.
Spencer Hack
Dezember 2, 2025 AT 16:46Die Versicherung ist der letzte Ausweg. Nicht die Lösung. Wer sie braucht hat schon versagt.
Seka Bay
Dezember 3, 2025 AT 12:46Warum reden wir nicht über die Mieten die nicht mehr zum Leben reichen? Nicht über die Versicherung. Nicht über die Stadtverwaltung. Sondern über die Menschen die nicht mehr zahlen können
Hedda Davidsen
Dezember 5, 2025 AT 07:32Und wer sagt dass die 700.000 leerstehenden Wohnungen nicht absichtlich so sind damit die Preise steigen? Das ist doch offensichtlich. Die Regierung tut nichts weil sie selbst Immobilien hat.
Riplex Wichmann
Dezember 7, 2025 AT 00:02Deutschland ist kaputt. Wer nicht investieren kann sollte nicht vermieten. Wer nicht zahlen kann sollte nicht wohnen. Das ist einfach. Keine Versicherung nötig. Keine Politik nötig. Nur klare Regeln.
Kane Hogan
Dezember 7, 2025 AT 13:46As an Irish property owner with experience in regulated rental markets, I must say the German approach to speculative vacancy is both legally robust and morally necessary. The emphasis on active marketing and realistic pricing aligns with principles of social responsibility in housing. This is not overregulation - it is ethical stewardship.
Ingeborg Kazensmelt
Dezember 7, 2025 AT 19:05Wenn du eine Wohnung hast und sie leerstehen lässt, dann mach dir klar: Du bist nicht nur Vermieter. Du bist Teil einer Gemeinschaft. Jede leere Wohnung ist ein verpasster Ort für jemanden der einen Platz braucht. Mach dir keine Illusionen - du hast Macht. Nutze sie verantwortungsvoll.
Katrin Kreuzburg
Dezember 9, 2025 AT 12:25Die Frage ist nicht wie man Leerstand versichert. Die Frage ist wie man ihn verhindert. Mit Empathie. Mit Transparenz. Mit dem Mut den Preis anzupassen. Nicht mit Verträgen.
Holger Dumbs
Dezember 9, 2025 AT 15:41hab ne wo in berlin die 8 monate leer stand. hab dann die miete um 100 euro runtergesetzt und ne kacke foto gemacht. innerhalb von 2 wochen war sie voll. die versicherung is nur für leute die nicht denken