Leerstandsrisiko in Mietimmobilien: So sichern Sie sich als Vermieter ab

Was passiert, wenn Ihre Mietwohnung monatelang leer steht? Keine Miete. Keine Einnahmen. Aber weiterhin Hypothek, Steuern und Instandhaltungskosten. Für viele private Vermieter ist das kein theoretisches Szenario - es ist eine reale Bedrohung. In Deutschland stehen über 700.000 Wohnungen länger als ein Jahr leer, trotz Wohnungsnot in Städten wie München, Berlin oder Frankfurt. Und während die einen darauf warten, dass die Mieten steigen, verlieren andere monatlich tausende Euro - ohne Versicherung, ohne Plan, ohne Rückgriff.

Was ist Leerstandsrisiko wirklich?

Leerstandsrisiko bedeutet: Ihre Immobilie bringt keine Miete ein, weil sie unbewohnt ist. Das ist nicht nur ärgerlich - es kann Ihre Finanzplanung komplett durcheinanderbringen. Viele Vermieter rechnen mit regelmäßigen Einnahmen, um ihre Kredite zu bedienen. Ein leerer Raum ist kein ruhender Vermögenswert - er ist ein laufender Verlust.

Die offizielle Definition: Eine Wohnung gilt als leerstehend, wenn sie drei Monate lang auf dem Markt angeboten wird, ohne dass ein neuer Mieter gefunden wird. Das ist kein Kleinigkeiten. Bei einem Wohnblock mit 50 Einheiten und zehn leeren Wohnungen sind das 20 % der potenziellen Mieteinnahmen, die einfach wegfallen. In ländlichen Regionen wie Vorpommern-Greifswald liegt die Leerstandsquote bei bis zu 18,7 %. In München dagegen nur bei 2,1 %. Der Unterschied ist gigantisch.

Es gibt drei Arten von Leerstand: vorübergehender (z. B. nach Renovierung), spekulativer (warten auf höhere Mieten) und struktureller (keine Nachfrage, egal wie niedrig die Miete ist). Spekulativer Leerstand ist besonders riskant - denn in vielen Bundesländern wird er strafbar. In Hamburg wurden schon Eigentümern sechs Wohnungen entzogen, weil sie länger als fünf Jahre leerstanden. In Berlin, Bayern oder NRW drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro, wenn Sie Ihre Wohnung nicht vermieten, obwohl sie nutzbar ist.

Warum ist das so wichtig für Sie als Vermieter?

Leerstandsrisiko ist kein Nebenprodukt der Vermietung - es ist ein Kernrisiko. Denn Miete ist Ihr Einkommen. Wenn die Miete ausbleibt, bleibt nichts übrig, um die Hypothek zu zahlen, die Versicherung zu bezahlen oder die Heizkosten für die leere Wohnung zu tragen. Selbst wenn Sie nur zwei Monate ohne Mieter auskommen, kann das ein vierstelliger Betrag sein - je nach Lage und Größe der Wohnung.

Und das ist nur der Anfang. Wenn eine Wohnung länger als drei Monate leer steht, müssen Sie in vielen Städten nachweisen, dass Sie aktiv vermitteln. Sonst droht die Kommune mit Zwangsvermietung. Ja, richtig gelesen: Sie können gezwungen werden, Ihre Wohnung an jemanden zu vermieten, den die Stadt auswählt - und das zu einem Preis, den Sie nicht bestimmen können.

Experten sagen: Eine Leerstandszeit von mehr als drei Monaten ist kritisch. Über acht Prozent Leerstandsquote in einem Gebäude oder Quartier gilt als wirtschaftlich riskant. Und das ist kein theoretischer Wert - das ist der Punkt, an dem Banken die Immobilie als unsicheres Sicherheitselement einstufen. Wer seine Wohnung nicht vermietet, riskiert nicht nur Einkommen - sondern auch die Kreditwürdigkeit seiner gesamten Immobilienportfolio.

Wie schützen Sie sich vor Leerstandsrisiko?

Es gibt keine magische Lösung. Aber es gibt bewährte Strategien - und eine davon ist die Leerstandsversicherung.

Diese Versicherung zahlt Ihnen bei längerem Leerstand eine pauschale Entschädigung - meist 70 bis 100 % der vereinbarten Monatsmiete. Aber Achtung: Sie zahlt nur, wenn Sie alles richtig machen. Die Allgemeinen Versicherungsbedingungen verlangen:

• Die Wohnung muss innerhalb von 14 Tagen nach Räumung auf mindestens drei Plattformen (wie ImmobilienScout24, WG-Gesucht, eBay Kleinanzeigen) inseriert werden.
• Der Mietpreis muss realistisch sein - nicht zu hoch, nicht zu niedrig.
• Sie müssen nachweisen, dass Sie Interessenten eingeladen und Besichtigungen durchgeführt haben.
• Kein spekulativer Leerstand - wenn die Wohnung leer bleibt, weil Sie auf eine Mietsteigerung warten, ist der Versicherungsschutz sofort weg.

Die Prämie liegt zwischen 0,8 % und 1,2 % der Jahresmiete. Für eine Wohnung mit 800 Euro Miete sind das 77 bis 115 Euro pro Jahr. Klingt viel? Vergleichen Sie das mit einem einzigen Monat Leerstand - der kostet Sie 800 Euro. Und das ohne Versicherung.

Leider nutzen nur 12,7 % der privaten Vermieter diese Versicherung. Warum? Weil viele glauben, „es passiert mir nicht“. Oder sie denken, die Prämie sei zu teuer. Doch wer einmal drei Monate ohne Miete auskommen musste, weiß: Das ist kein Risiko - das ist eine finanzielle Katastrophe.

Digitalisierung macht’s leichter

Sie müssen nicht mehr nur auf Flyer und Anzeigen in der Zeitung hoffen. Heute gibt es digitale Tools, die die Vermietung beschleunigen - und oft um bis zu 37 % verkürzen, was die Leerstandszeit angeht.

Plattformen wie „Leerstandsmelder“ oder „Wohnraumfinder“ automatisieren die Meldung an die Kommune, wenn die Drei-Monats-Frist droht. Sie erinnern Sie daran, wann Sie inserieren müssen. Sie schlagen sogar Mietpreise vor, die auf aktuellen Marktdaten basieren - nicht auf Ihrem Bauchgefühl.

Und es funktioniert: Eine Studie der Hochschule Fresenius zeigt, dass 63 % der professionellen Vermieter diese Tools nutzen. Und wer sie nutzt, vermietet schneller. Ein Beispiel: Ein Vermieter in Köln hatte eine Wohnung drei Monate lang leer. Dann hat er hochwertige Fotos, einen 3D-Rundgang und eine präzise Beschreibung verwendet - und sie innerhalb von 17 Tagen vermietet. Ohne diese Maßnahmen hätte es 39 Tage gedauert. Das sind 22 Tage, die er mit Mieteinnahmen verbracht hat - statt mit Sorgen.

Was tun, wenn die Wohnung leer ist?

Wenn Ihre Wohnung bereits leer steht, ist es zu spät für Vorsorge - aber nicht für Handeln.

• Reagieren Sie sofort: Nicht warten. Nicht hoffen. Inserieren Sie innerhalb von 48 Stunden.
• Optimieren Sie die Wohnung: Streichen Sie die Wände, reinigen Sie den Boden, reparieren Sie den Wasserhahn. Kleinigkeiten machen einen großen Unterschied.
• Verwenden Sie Profi-Fotos: Eine schlechte Fotografie kostet Sie Zeit. Investieren Sie 50 Euro in einen Fotografen - das spart Ihnen drei Wochen.
• Seien Sie flexibel: Bieten Sie 6-Monats-Verträge an, wenn Sie sonst 24-Monats-Verträge verlangen. Viele Mieter suchen kurzfristige Lösungen - besonders Studenten oder Umzugskandidaten.
• Prüfen Sie die Miete: Ist Ihre Miete über dem Markt? Dann senken Sie sie. Um 50 Euro weniger kann das die Entscheidung sein.

Und wenn Sie in einer Stadt wie Hamburg, Berlin oder München wohnen: Informieren Sie sich über das Zweckentfremdungsverbot. In manchen Bezirken müssen Sie sogar Mieter akzeptieren, die die Kommune vorschlägt - sonst droht die Entziehung der Wohnung. Das ist kein Mythos. Das ist Realität.

Was tun bei strukturellem Leerstand?

Wenn Sie in einer Region wohnen, wo einfach keine Nachfrage mehr da ist - egal wie niedrig die Miete ist - dann ist die Frage nicht mehr: „Wie vermiete ich?“ Sondern: „Was mache ich mit der Immobilie?“

Die Lösung: Umnutzung. Statt einer Ein-Zimmer-Wohnung: eine Senioren-WG. Statt einer alten Wohnung: eine Ferienwohnung für Kurzurlauber. In vielen ländlichen Regionen gibt es Förderungen dafür. Die Bauvorschriften erlauben oft eine Änderung der Nutzung - wenn Sie die richtigen Genehmigungen einholen.

Ein Vermieter aus dem Allgäu hat seine drei leerstehenden Wohnungen in kleine Ferienwohnungen umgebaut. Mit Airbnb und Booking.com vermietet er sie jetzt ganzjährig - zu Preisen, die doppelt so hoch sind wie die frühere Miete. Der Leerstand ist weg. Der Gewinn ist da.

Was kommt als Nächstes?

Die Zukunft des Leerstandsmanagements ist digital. Bis 2025 werden KI-Systeme Mietpreise automatisch optimieren - basierend auf Wetter, Nachbarschaft, Schulkalendern und sogar Ferienzeiten. Sie werden Mieter voraussagen - nicht nur durch Lebensalter und Beruf, sondern durch Verhaltensmuster: Wer klickt auf welche Anzeige? Wer kommt zur Besichtigung? Wer unterschreibt?

Experten wie Prof. Dr. Markus Weber von der TU München prognostizieren eine weitere Reduzierung der Leerstandszeit um 25 % - nur durch Technologie. Aber sie warnen auch: Je mehr Investoren mit KI arbeiten, desto mehr werden sie Leerstand bewusst in Kauf nehmen - um Mieten an die Kappungsgrenze zu bringen. Das ist kein Problem der kleinen Vermieter - das ist ein Problem der ganzen Gesellschaft.

Wenn Sie als Einzelperson handeln, können Sie nicht den Markt ändern. Aber Sie können Ihre Immobilie schützen. Mit Versicherung. Mit Digitalisierung. Mit Flexibilität. Mit schnellem Handeln.

Leerstandsrisiko ist kein Zufall. Es ist eine Folge von Untätigkeit. Und Untätigkeit kostet Geld - viel mehr, als Sie denken.