Angebotsknappheit im Wohnbau: Ursachen und Lösungen für den deutschen Markt 2026

Im Jahr 2026 steht Deutschland vor einer der größten Herausforderungen seit Jahrzehnten: Es gibt nicht genug Wohnungen. Nicht nur in Berlin, München oder Hamburg - sondern in fast jeder Stadt und even in vielen Kleinstädten. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sinkt, während die Nachfrage weiter steigt. Wer heute eine Wohnung sucht, kämpft nicht nur mit hohen Mieten, sondern oft mit der Aussicht, monatelang vergeblich zu suchen. Die Ursachen liegen nicht bei einem plötzlichen Einbruch, sondern in einem langjährigen, systematischen Versagen. Und die Lösungen? Die sind komplex, aber sie existieren.

Warum fehlen so viele Wohnungen?

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland nur 252.000 Wohnungen fertiggestellt. Der Bedarf liegt bei mindestens 400.000 pro Jahr. Das ist ein Defizit von über 140.000 Wohnungen - nur in einem einzigen Jahr. Und die Lage wird sich in den kommenden Jahren nicht verbessern. Das Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert für 2025 nur noch 235.000 Fertigstellungen, für 2026 sogar nur 215.000. Dabei ist die Bevölkerung nicht mal stark gewachsen. Der Grund? Die Struktur hat sich verändert. Mehr als die Hälfte aller Haushalte sind heute Single- oder Zwei-Personen-Haushalte. Das bedeutet: Für die gleiche Bevölkerungszahl brauchen wir deutlich mehr Wohnungen als vor 20 Jahren.

Dazu kommt der Einbruch bei den Baugenehmigungen. 2022 und 2023 sanken diese um 17 Prozent. Und das hat Konsequenzen. Nur was damals genehmigt wurde, kann heute gebaut werden. Das ist kein Geheimnis, aber es wird oft ignoriert. Die Baustellen von heute sind die Genehmigungen von vor zwei Jahren. Und die waren knapp.

Die drei großen Treiber der Krise

Es gibt drei Faktoren, die die Wohnungsnot massiv verschärfen: hohe Baukosten, hohe Zinsen und ein massiver Fachkräftemangel.

Die Baukosten sind zwischen 2021 und 2023 um durchschnittlich 38 Prozent gestiegen. Ziegel, Stahl, Dämmmaterial, Fenster - fast alles ist teurer geworden. Und die Preise bleiben hoch. Ein Einfamilienhaus, das 2021 noch 400.000 Euro kostete, liegt heute bei 550.000 Euro. Das ist kein Einzelfall. Die Bauindustrie muss jetzt 38,4 gesetzliche Vorgaben erfüllen, bevor ein Stein auf den anderen gelegt wird. Jedes Gewerk - von Elektrik bis Dachdecker - muss koordiniert werden. Im Durchschnitt arbeiten 14,7 Gewerke an einem einzigen Neubau. Das ist kein Bau, das ist eine Logistik-Herausforderung.

Dann kommen die Zinsen. Vor fünf Jahren lag der Bauzins bei 1,5 Prozent. Heute liegt er bei 4,2 Prozent. Das verdoppelt die monatliche Belastung für einen Kredit. Ein Bauherr, der vorher 1.500 Euro monatlich zahlen musste, zahlt heute 2.100 Euro. Viele Projekte sind damit nicht mehr finanzierbar. Banken verweigern Kredite, weil die Risiken zu hoch erscheinen. Die Folge: Bauvorhaben werden gestrichen, nicht weil kein Platz ist, sondern weil kein Geld da ist.

Und dann fehlen die Menschen. Der Fachkräftemangel im Baugewerbe beträgt 280.000 Beschäftigte. Das sind 16,3 Prozent der benötigten Arbeitskräfte. Jeder dritte Bauplatz in Deutschland steht still, weil kein Maurer, kein Installateur oder kein Dachdecker verfügbar ist. Die Ausbildung ist zurückgegangen, die Altersstruktur ist alt. Wer heute 25 ist, will lieber in der IT arbeiten als mit Beton umzugehen. Und diejenigen, die noch im Handwerk sind, arbeiten an der Belastungsgrenze.

Die Genehmigungs-Falle

In Deutschland dauert es durchschnittlich 18,7 Monate, bis ein Bauantrag genehmigt wird. In der Schweiz sind es 11,2 Monate, in Dänemark nur 9,8. Warum so lange? Weil es 147 genehmigungspflichtige Vorgaben pro Wohnungsneubau gibt. Denkmalschutz, Naturschutz, Lärmschutz, Brandschutz, Energieeinsparverordnung, Barrierefreiheit, Abstandsregeln, Bodenrichtwerte - jeder Schritt muss geprüft, dokumentiert, beantragt und genehmigt werden. Und das in jedem einzelnen Kommunen, die oft nicht genug Personal haben.

Die Bundesregierung hat mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ versucht, das zu ändern. Theoretisch sollen Genehmigungen 30 Prozent schneller laufen. Aber nur, wenn die Kommunen das Personal dafür bereitstellen. Und das tun nur 42,7 Prozent der Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. In Berlin, Hamburg oder Köln fehlt es an Sachbearbeitern, nicht an Gesetzen. Die Folge: Die Genehmigungsquote in Großstädten mit über 500.000 Einwohnern liegt bei nur 68,3 Prozent. In ländlichen Regionen mit unter 20.000 Einwohnern liegt sie bei 89,7 Prozent. Die Krise ist also nicht überall gleich. Sie ist besonders schlimm dort, wo die meisten Menschen leben.

Was passiert, wenn man bauen will?

Ein privater Bauherr, der heute ein Einfamilienhaus bauen möchte, muss mit einem Finanzierungspuffer von mindestens 22 Prozent rechnen - über den Kostenvoranschlag hinaus. Warum? Weil die Preise nicht stabil sind. Ein Zuschlag von 10 Prozent im Januar kann im Mai schon 25 Prozent betragen. Wer nicht vorsorgt, läuft Gefahr, das Projekt abzubrechen. Und selbst wenn er durchhält: Der Bau dauert durchschnittlich 28,4 Monate, wenn er energieautark sein soll. Das ist kein Schnellbau. Das ist ein Jahrzehnt-Projekt.

Und die Nachfrage? Sie ist da. Auf Immobilienscout24 bewerben sich 40 bis 50 Menschen für eine 50 Quadratmeter-Wohnung in Friedrichshain. Besichtigungstermine sind innerhalb von 24 Stunden ausgebucht. Studenten warten 11,3 Monate auf einen Platz im Wohnheim. In München zahlt man für ein WG-Zimmer durchschnittlich 987 Euro. Das ist kein Markt mehr. Das ist ein Auktionshaus.

Was hilft wirklich?

Es gibt keine Wunderwaffe. Aber es gibt konkrete Ansätze, die funktionieren - wenn sie konsequent umgesetzt werden.

Erstens: Genehmigungsverfahren vereinfachen. Nicht mehr 147 Vorgaben, sondern 40 klare, einheitliche Regeln. Die Bundesregierung sollte die Baurechtskomplexität auf Bundesebene standardisieren. Kommunen brauchen klare Vorgaben, nicht 11.000 unterschiedliche Satzungen.

Zweitens: Wohnen auf dem Dach und in der Garage. In vielen Städten stehen Garagen leer, Dächer werden nicht genutzt. Es gibt keine gesetzliche Hürde, die verhindert, dass man auf einem Einfamilienhaus ein Stockwerk aufsetzt oder eine Garage in eine Wohnung umwandelt. Aber die Genehmigungsbehörden zögern. Hier braucht es klare Regelungen: „Dachaufbau und Garage-Umnutzung sind grundsätzlich zulässig, wenn die Statik es zulässt.“ Punkt.

Drittens: Investitionen in die Bauausbildung. Wer heute einen Ausbildungsplatz im Handwerk anbietet, sollte eine Prämie von 10.000 Euro pro Auszubildendem erhalten. Und wer eine Ausbildung abschließt, sollte eine Prämie von 5.000 Euro für den Einstieg in das Berufsleben bekommen. Das ist günstiger, als jedes Jahr 100.000 Wohnungen nicht zu bauen.

Viertens: Wohnen für Studierende priorisieren. Private Investoren haben 2024 nur 1 Prozent des Immobilienmarktes für Studentenwohnungen bedient. 2025 soll es 5,3 Prozent sein. Das ist zu wenig. Die Bundesregierung sollte ein „Studenten-Wohnraum-Förderprogramm“ auflegen, das Investoren steuerlich entlastet, wenn sie Wohnungen für Studierende bauen - mit Mietpreisbremse, aber mit klaren Laufzeiten.

Die Zukunft: Was kommt nach 2027?

Experten wie Prof. Dr. Christina Kockisch von der Hochschule München sagen: „Die 1,2 Milliarden Euro, die die Regierung für den Bau-Turbo bereitstellt, reichen nicht.“ Und sie haben recht. Der Markt braucht mehr als Geld. Er braucht Klarheit. Er braucht Vertrauen. Er braucht Menschen, die bauen können.

Die Deutsche Bundesbank warnt vor systemischen Risiken. 78,3 Prozent der Deutschen fühlen sich von der Wohnungsnot betroffen. Das ist kein Problem von Mieterinnen und Mietern. Das ist ein Problem für die ganze Gesellschaft. Wer keine Wohnung hat, kann nicht arbeiten, nicht studieren, nicht leben. Die Wohnungsnot ist keine Randerscheinung. Sie ist das Kernproblem unserer Zeit.

Die Lösung liegt nicht in der Hoffnung auf einen neuen Baustoff oder eine neue App. Die Lösung liegt in der Politik. In der Kommune. In der Handwerkskammer. In der Bank. In jedem, der heute entscheidet: Bauen wir jetzt - oder warten wir noch ein Jahr?

Was Sie jetzt tun können

Wenn Sie Eigentümer sind: Überlegen Sie, ob Sie eine Garage oder einen Dachboden in eine Wohnung umwandeln können. Das ist oft einfacher, als ein neues Haus zu bauen.

Wenn Sie Mieter sind: Dokumentieren Sie Ihre Suche. Wie viele Bewerbungen haben Sie geschrieben? Wie lange haben Sie gewartet? Teilen Sie das. Es gibt mehr von Ihnen, als Sie denken.

Wenn Sie Politiker oder Kommunalverantwortlicher sind: Machen Sie die Genehmigungen einfacher. Reduzieren Sie die Vorgaben. Investieren Sie in Personal. Das ist der einzige Weg, die Krise zu bewältigen.

Die Angebotsknappheit im Wohnbau ist kein Zufall. Sie ist die Folge von Entscheidungen, die vor Jahren getroffen wurden. Und sie wird nur durch Entscheidungen gelöst - die jetzt getroffen werden müssen.