Beim Kauf einer Immobilie denken die meisten Menschen zuerst an den Kaufpreis. Doch was viele nicht wissen: Die Kaufnebenkosten können bis zu 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. In Österreich und Deutschland liegt die durchschnittliche Spanne zwischen 9 und 12 Prozent. Diese Kosten sind nicht optional - sie fallen an, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wird. Und genau hier liegt das Problem: Wenn sie nicht klar im Vertrag geregelt sind, entstehen Streitigkeiten. Häufig zwischen Käufer und Verkäufer, manchmal sogar mit dem Notar oder Makler. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Vertragsformulierung lässt sich fast jeder Konflikt vermeiden.
Was genau gehören zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, um den Immobilienkauf rechtlich abzuschließen. Sie sind nicht freiwillig, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Die wichtigsten Bestandteile sind:- Grunderwerbsteuer: Diese Steuer zahlt immer der Käufer. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern bei 6,5 Prozent. Ab 2026 soll es eine bundeseinheitliche Steuer von 5 Prozent geben - eine lang erwartete Vereinfachung.
- Notar- und Grundbuchkosten: Diese Kosten betragen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Sie decken die Urkundensicherung, die Beglaubigung der Unterschriften und die Eintragung in das Grundbuch ab. Grundsätzlich trägt der Käufer diese Kosten, es sei denn, es geht um die Löschung von Drittrechten - dann muss der Verkäufer mitzahlen.
- Maklerprovision: Seit der Maklerreform vom Dezember 2020 muss die Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden. Das bedeutet: Maximal 1,785 Prozent pro Seite, inklusive Mehrwertsteuer. Vorher trugen oft nur die Käufer die volle Provision - ein häufiger Streitpunkt, der heute fast verschwunden ist.
- Sonstige Kosten: Dazu gehören Gutachterkosten, Baurechtsprüfung, Finanzierungsgebühren oder Sanierungskosten, wenn diese im Vertrag als vertragliche Leistung vereinbart wurden. Hier entstehen die meisten Missverständnisse.
Ein typischer Fehler: Die Formulierung „alle üblichen Nebenkosten trägt der Käufer“. Was ist „üblich“? Ist eine Sanierungskostenpauschale dabei? Wer zahlt, wenn die Grundbuchstelle einen Fehler macht? Solche Formulierungen sind rechtlich wertlos - sie laden Streit ein.
Warum unklare Verträge zu Gerichtsverfahren führen
Laut einer Studie des Instituts für Recht der Immobilienwirtschaft (IRI) entstehen 37 Prozent aller Immobilienstreitigkeiten durch unklare Regelungen zur Maklerprovision. 28 Prozent der Fälle liegen an fehlenden Angaben zur Kostenhöhe, 19 Prozent an unklarer Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.Ein konkretes Beispiel: Ein Käufer unterschreibt einen Vertrag, in dem steht: „Maklercourtage wie üblich“. Der Makler berechnet 3,57 Prozent - und verlangt, dass der Käufer die volle Summe zahlt. Der Käufer denkt, er zahlt nur die Hälfte. Das Landgericht Köln entschied 2023: Ohne klare Angabe im Vertrag ist die pauschale Formulierung nicht bindend. Der Käufer musste nur die Hälfte zahlen - aber die Prozesskosten lagen bei über 5.000 Euro.
Ein weiterer Fall: Ein Vertrag nennt „Grunderwerbsteuer nach Gesetz“. Aber in welchem Bundesland? Welcher Satz gilt? Der Käufer rechnet mit 4 Prozent, der Verkäufer mit 5,5 Prozent. Am Ende zahlt der Käufer zu viel - und verklagt. Solche Streitigkeiten sind vermeidbar.
Wie Sie den Vertrag richtig gestalten
Die Deutsche Anwaltsvereinigung (DAV) hat 2023 Musterklauseln veröffentlicht - und sie sind einfach zu nutzen. Hier ist, was Sie brauchen:- Stellen Sie den genauen Grunderwerbsteuersatz fest. Schreiben Sie nicht „nach Gesetz“. Schreiben Sie: „Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,5 Prozent des Kaufpreises gemäß § 2 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz des Bundeslandes [Name des Bundeslandes].“
- Teilen Sie die Maklerprovision explizit auf. Verwenden Sie nicht „provision wie üblich“. Schreiben Sie: „Die Maklerprovision beträgt insgesamt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive MwSt. Davon trägt der Käufer 1,785 Prozent, der Verkäufer 1,785 Prozent.“
- Definieren Sie „sonstige Nebenkosten“. Wenn es um Gutachten, Sanierungen oder Prüfungen geht, muss klar stehen: Wer bestellt? Wer zahlt? Wer trägt das Risiko? Beispiel: „Ein Baugutachten wird vom Käufer in Auftrag gegeben und zu dessen Lasten getragen.“
- Legen Sie den Berechnungsgrund fest. Wird die Grunderwerbsteuer auf den Nettokaufpreis oder den Bruttokaufpreis berechnet? In der Praxis ist das oft entscheidend. Schreiben Sie: „Die Grunderwerbsteuer wird auf den im Vertrag genannten Kaufpreis von [Betrag] Euro netto berechnet.“
- Fügen Sie einen Kostenpuffer hinzu. Experten wie Prof. Dr. Markus Herdegen empfehlen, 1-2 Prozent des Kaufpreises als Puffer einzuplanen. Schreiben Sie: „Zusätzlich wird ein Kostenpuffer von 1,5 Prozent des Kaufpreises vereinbart, um unvorhergesehene Gebühren abzudecken.“
Diese Punkte müssen nicht lang sein. Aber sie müssen präzise sein. Ein Satz mit Zahlen ist besser als zehn Sätze mit „üblich“ oder „gemäß Gesetz“.
Was Notare und Verbraucherschützer empfehlen
Eine Umfrage unter 127 Notaren in Deutschland (Januar-Februar 2024) ergab: Verträge mit detaillierten Nebenkostenregelungen enden zu 89 Prozent ohne Streit. Bei pauschalen Formulierungen liegt die Streitquote bei 63 Prozent.Die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat eine Checkliste veröffentlicht - sieben Punkte, die jeder vor der Unterschrift prüfen sollte:
- Stehen alle Nebenkosten im Vertrag - nicht nur im Angebot?
- Ist der Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes explizit genannt?
- Wurde die Maklerprovision zu gleichen Teilen aufgeteilt?
- Wird die Steuer auf Nettobetrag oder Bruttobetrag berechnet?
- Wurden Sonderkosten wie Sanierungen oder Gutachten explizit zugeordnet?
- Wurde ein Kostenpuffer vereinbart?
- Wurde der Kaufpreis als Nettopreis oder Bruttobetrag definiert?
Wer diese Punkte abhakt, hat fast alle Risiken ausgeschaltet. Und wer einen unabhängigen Kostenvoranschlag erstellen lässt - zum Beispiel über den kostenlosen Online-Rechner der Ersten Hausverwaltung -, hat 78 Prozent weniger Streit.
Auf was Sie ab 2026 achten müssen
Ab 1. Januar 2026 tritt eine Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes in Kraft: Die Steuer wird bundesweit auf 5 Prozent einheitlich festgelegt. Das wird viele Streitfälle vermeiden - denn bisher war die unterschiedliche Besteuerung zwischen den Bundesländern eine der häufigsten Streitursachen.Was Sie jetzt tun können: Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag bereits auf diese Änderung vorbereitet ist. Schreiben Sie nicht „Grunderwerbsteuer gemäß aktuellem Bundesland“. Schreiben Sie: „Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises gemäß Grunderwerbsteuergesetz in der ab 1. Januar 2026 geltenden Fassung.“
Die Deutsche Anwaltsvereinigung hat bereits eine aktualisierte Mustervertragsvorlage veröffentlicht - sie berücksichtigt die neue Steuer, die Maklerreform und die Digitalisierung von Verträgen. Wer sie nutzt, reduziert Vertragsfehler um 37 Prozent.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Wenn Sie den Vertrag nicht sorgfältig prüfen, riskieren Sie:- Einen unerwarteten Nachzahlungsanspruch von mehreren Tausend Euro.
- Eine jahrelange Auseinandersetzung mit dem Verkäufer.
- Eine Klage, die Sie finanziell belastet - selbst wenn Sie recht haben.
- Eine verzögerte Übergabe der Immobilie, weil das Grundbuch nicht eingetragen werden kann.
Es gibt keinen Grund, das Risiko einzugehen. Die Regeln sind klar. Die Gesetze sind bekannt. Die Lösungen sind einfach - wenn Sie sie nutzen.
Welche Kaufnebenkosten muss ich als Käufer immer tragen?
Als Käufer tragen Sie immer die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten. Die Maklerprovision wird seit 2020 zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen. Sonstige Kosten wie Gutachten oder Sanierungen hängen vom Vertrag ab - sie müssen explizit geregelt sein.
Kann der Verkäufer mich zwingen, die gesamte Maklerprovision zu zahlen?
Nein. Seit dem Maklerrechtsreformgesetz vom Dezember 2020 muss die Provision zu gleichen Teilen getragen werden. Jede andere Regelung ist rechtswidrig. Wenn der Verkäufer das verlangt, können Sie sich an den Notar oder eine Anwaltsstelle wenden.
Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nach Vertragsunterzeichnung erhöht wird?
Wenn der Kaufvertrag den Steuersatz explizit nennt (z. B. „5,5 Prozent gemäß Bundesland X“), bleibt er auch bei einer späteren Erhöhung gültig. Wenn er nur „gemäß Gesetz“ steht, kann es zu Streit kommen. Daher: Immer den genauen Satz und das Bundesland festhalten.
Ist ein Kostenpuffer im Vertrag sinnvoll?
Ja. Ein Puffer von 1-2 Prozent deckt unvorhergesehene Gebühren ab - etwa wenn das Grundbuch einen Fehler macht oder eine zusätzliche Prüfung nötig ist. Er schützt Sie vor unerwarteten Nachzahlungen und ist ein Zeichen professioneller Vertragsgestaltung.
Kann ich den Kaufvertrag zurücknehmen, wenn die Nebenkosten höher sind als erwartet?
Nur, wenn der Vertrag eine Klausel enthält, die Ihnen dieses Recht einräumt. Normalerweise ist der Kaufvertrag bindend, sobald er unterschrieben ist. Deshalb: Prüfen Sie alle Kosten vor der Unterzeichnung. Lassen Sie sich einen Kostenvoranschlag erstellen. Fragen Sie den Notar nach den genauen Zahlen.
Patrick Miletic
Februar 9, 2026 AT 21:41Ich hab letztens nen Hauskauf abgewickelt und war echt überrascht, wie viel man da nicht bedenkt. Die Formulierung „alle üblichen Kosten“ ist so ein klassischer Fall von juristischem Luftschloss. Was ist „üblich“? Wenn der Makler plötzlich 3,5 % verlangt und der Käufer dachte, er zahlt nur die Hälfte – das ist kein Missverständnis, das ist ein Rechtsstreit mit 5.000 € Prozesskosten. Ich hab mir die DAV-Musterklauseln runtergeladen und sie wörtlich übernommen. Kein Spielraum, keine Interpretation. Einfach Zahlen. Und siehe da: Kein Streit. Kein Notar, der zweimal nachfragt. Kein Verkäufer, der plötzlich nervös wird. Einfach unterschreiben und fertig.
Die Grunderwerbsteuer ist auch ein Grauen. „Gemäß Gesetz“? Welches Gesetz? In welchem Bundesland? Ich hab das jetzt einfach mit „5,5 % gemäß §2 Abs.1 GruStG NRW“ ersetzt. Fertig. Kein Raum für Diskussion. Wer das nicht macht, der zahlt später mit Nerven und Geld.
Und der Kostenpuffer? 1,5 % extra einplanen? Ja. Unbedingt. Weil irgendein Grundbuchamt mal einen Tippfehler macht, und plötzlich muss man nachzahlen. Das ist kein Risiko, das ist ein Faktum. Wer das nicht berücksichtigt, der kauft nicht – der spielt Roulette mit seinem Kapital.