Wenn du eine zweite Wohnung hast, musst du nicht nur Miete zahlen - sondern auch Steuern. Die Zweitwohnungsteuer ist keine bundesweite Regelung, sondern eine kommunale Abgabe, die in jeder Stadt anders berechnet wird. In einigen Orten kostet sie nur ein paar Euro im Monat, in anderen bis zu 35 Prozent der Kaltmiete. Was das für dich bedeutet, hängt davon ab, wo du deine Zweitwohnung hast - und ob du von einer Befreiung profitierst.
Wie funktioniert die Zweitwohnungsteuer?
Die Zweitwohnungsteuer wird auf Wohnungen erhoben, die nicht der Hauptwohnsitz des Bewohners sind. Das kann eine Ferienwohnung sein, aber auch eine Wohnung in einer anderen Stadt, die du wegen der Arbeit oder des Studiums brauchst. Die Steuer berechnet sich als Prozentsatz der Nettokaltmiete. Das bedeutet: Je teurer deine Wohnung, desto mehr musst du zahlen.
Ein Beispiel: Du hast eine Zweitwohnung mit 1.200 Euro Kaltmiete. Das sind 14.400 Euro im Jahr. In Hamburg mit 8 Prozent Steuersatz zahlst du 1.152 Euro pro Jahr. In einer Stadt mit 25 Prozent wären das 3.600 Euro - fast so viel wie eine Monatsmiete allein.
Wichtig: Selbst wenn du die Wohnung selbst besitzt und keine Miete bekommst, zahlt die Stadt eine fiktive Miete an. Die Kommune berechnet dann, wie viel diese Wohnung in der Lage wäre, zu bringen - und nimmt davon den Steuersatz. Das ist für viele Eigentümer eine Überraschung.
Städtevergleich 2026: Wer zahlt am meisten?
Die Unterschiede zwischen den Städten sind riesig. In den letzten Jahren haben viele Kommunen die Steuersätze erhöht - und 2026 wird es noch schärfer.
- Überlingen und Konstanz: Mit 35 Prozent haben sie den höchsten Satz in Deutschland. Hier zahlt man fast ein Viertel der Jahreskaltmiete.
- Potsdam: Steigt von 20 auf 25 Prozent. Die Stadt rechnet mit 150.000 Euro mehr Einnahmen.
- Stuttgart: Verdoppelt von 10 auf 20 Prozent. Die Stadt sagt, sie braucht das Geld für neue Wohnungen.
- Landshut: Erhöht von 10 auf 15 Prozent.
- Ravensburg: Geht auf 25 Prozent - eine der größten Erhöhungen in diesem Jahr.
- Heidelberg: Steigt auf 20 Prozent.
- Berlin: Hat bereits 2025 von 15 auf 20 Prozent erhöht. Die Stadt hat mehr als 20.000 Zweitwohnungen.
- München: Mit 18 Prozent ist es eine der teuersten Städte. Die Erhöhung von 9 auf 18 Prozent im Jahr 2022 hat viele überrascht.
- Leipzig: 16 Prozent - eine der höchsten Sätze in Ostdeutschland.
- Hamburg: Mit 8 Prozent ist es eine der günstigsten Großstädte.
In vielen Städten ist der Steuersatz zwischen 10 und 12 Prozent. Das gilt für Köln, Düsseldorf, Bochum, Bielefeld, Hannover, Mainz, Koblenz und viele andere. Aber die Tendenz ist klar: Fast überall geht es nach oben.
Warum erhöhen Städte die Zweitwohnungsteuer?
Die Kommunen haben ein Problem: Ihre Kassen sind leer. Die Kosten für Sozialwohnungen, Kita-Plätze, Straßen und Schulen steigen - aber die Einnahmen aus der Einkommensteuer und Gewerbesteuer bleiben oft hinterher.
Die Zweitwohnungsteuer ist eine einfache Lösung. Sie trifft nicht die Allgemeinheit, sondern nur eine kleine Gruppe: Menschen mit zweitem Wohnsitz. Und sie bringt schnell Geld. In einigen Städten macht diese Steuer 10 bis 15 Prozent der gesamten kommunalen Einnahmen aus.
Zusätzlich will man den Wohnungsmarkt beruhigen. In Städten wie München, Berlin oder Hamburg fehlen Wohnungen. Wenn viele Menschen ihre Zweitwohnung nicht nutzen, sondern sie nur als Investment halten, wird der Markt enger. Die Steuer soll dazu anregen, diese Wohnungen zu vermieten - oder sie als Erstwohnung zu nutzen.
Wer ist von der Steuer betroffen?
Es ist kein Luxusproblem. Viele denken, nur Millionäre mit Ferienhäusern zahlen diese Steuer. Aber das stimmt nicht.
- Studierende, die in einer anderen Stadt studieren und eine kleine Wohnung mieten.
- Berufspendler, die wegen der Arbeit in einer anderen Stadt wohnen müssen.
- Pflegekräfte, die in Kliniken arbeiten und eine Zweitwohnung brauchen.
- Freiberufler, die mehrere Projekte in verschiedenen Städten haben.
- Senioren, die im Sommer in der Wohnung ihrer Kinder wohnen.
Wenn du in Lübeck lebst und wegen deiner Arbeit in Hamburg wohnst, bist du betroffen. Wenn du in Dresden studierst und deine Eltern in Chemnitz eine Wohnung für dich halten, ist das eine Zweitwohnung. Die Steuer trifft also viele - nicht nur die Reichen.
Befreiungen: Wann musst du nicht zahlen?
Nicht jeder, der eine zweite Wohnung hat, muss Zweitwohnungsteuer zahlen. Es gibt klare Ausnahmen. Die Kommunen müssen sie in ihrer Satzung festlegen. Aber es gibt einige Regeln, die fast überall gelten.
- Wohnung ist nicht bewohnt: Wenn du deine Zweitwohnung nicht nutzt - zum Beispiel weil sie leer steht oder vermietet ist - musst du keine Steuer zahlen. Die Kommune kann das überprüfen, zum Beispiel durch Mietverträge oder Stromverbrauch.
- Wohnung ist nur vorübergehend: Wenn du die Wohnung nur für ein paar Monate nutzt, zum Beispiel wegen eines Praktikums, ist sie oft nicht steuerpflichtig. Die Regelung ist aber nicht einheitlich.
- Wohnung ist im Haushalt eines nahen Verwandten: Wenn deine Eltern dir eine Wohnung zur Verfügung stellen und du dort wohnst, ist das oft keine Zweitwohnung. Das gilt auch für Kinder, die bei den Großeltern wohnen.
- Wohnung ist für berufliche Ausbildung: Wer in einer anderen Stadt eine Ausbildung macht und dort wohnen muss, kann sich oft befreien lassen - wenn er das nachweist.
Wichtig: Du musst die Befreiung beantragen. Die Kommune prüft nicht automatisch, ob du von der Steuer befreit bist. Du musst schriftlich einen Antrag stellen - und Belege vorlegen: Arbeitsvertrag, Studienbescheinigung, Mietvertrag, etc.
Wie berechnest du deine Zweitwohnungsteuer?
Die Berechnung ist einfach. Du brauchst nur zwei Dinge:
- Die monatliche Nettokaltmiete deiner Zweitwohnung.
- Den Steuersatz deiner Stadt.
Dann rechnest du:
Jahreskaltmiete = Monatliche Kaltmiete × 12
Zweitwohnungsteuer = Jahreskaltmiete × Steuersatz (in Dezimalzahl)
Beispiel: Du hast eine Wohnung in Leipzig mit 1.100 Euro Kaltmiete. Leipzig hat 16 Prozent Steuersatz.
- Jahreskaltmiete: 1.100 × 12 = 13.200 Euro
- Steuer: 13.200 × 0,16 = 2.112 Euro pro Jahr
Das sind fast 176 Euro im Monat. Und das nur für eine Wohnung, die du vielleicht nur am Wochenende nutzt.
Was passiert, wenn du die Steuer nicht zahlst?
Wenn du die Steuer nicht zahlt, bekommst du eine Mahnung. Danach folgt eine Vollstreckung. Die Stadt kann dir eine Geldstrafe auferlegen - und deine Bankverbindung kontaktieren, um das Geld abzuziehen. In schweren Fällen kann die Steuer auch als Pfandrecht an deiner Immobilie eingetragen werden. Das macht es schwer, die Wohnung zu verkaufen.
Es lohnt sich also nicht, die Steuer zu ignorieren. Selbst wenn du glaubst, du bist befreit - melde dich bei deiner Stadt. Ein Antrag kostet nichts. Ein Verfahren kann dich viel Geld kosten.
Was ändert sich ab 2026?
2026 wird ein Wendepunkt. Mehr als 20 Städte in Deutschland haben ihre Steuersätze erhöht. Die Gründe sind klar: Wohnungsnot, steigende Kosten, leere Kassen. Besonders betroffen sind Städte mit hohem Zuwanderungsaufkommen: Berlin, Stuttgart, Potsdam, Heidelberg, Ravensburg.
Was bedeutet das für dich? Wenn du eine Zweitwohnung hast, solltest du jetzt prüfen: Hat deine Stadt den Satz erhöht? Hast du einen Antrag gestellt? Bist du wirklich befreit? Die Steuerbehörden prüfen jetzt intensiver - und die Datenbanken sind digitalisiert. Ein Fehler, den du 2024 noch übersehen hast, kann 2026 mit Zinsen und Strafen zurückkommen.
Fazit: Wer zahlt, wer spart
Die Zweitwohnungsteuer ist kein Auslaufmodell - sie wird immer wichtiger. Sie trifft nicht nur Ferienhausbesitzer, sondern auch Studierende, Pendler und Berufstätige. Die Unterschiede zwischen den Städten sind enorm: Von 8 Prozent in Hamburg bis 35 Prozent in Überlingen.
Wenn du eine Zweitwohnung hast, musst du nicht einfach zahlen. Du kannst prüfen, ob du befreit bist. Du kannst einen Antrag stellen. Du kannst dich informieren. Und du solltest dich nicht auf die Aussage verlassen, dass „das doch nicht für mich gilt“.
Die Kommunen haben die Kontrolle. Und sie nutzen sie. In 2026 wird es noch teurer. Wer jetzt handelt, spart Geld.
Was ist die Zweitwohnungsteuer genau?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Abgabe, die auf Wohnungen erhoben wird, die nicht der Hauptwohnsitz des Bewohners sind. Sie wird als Prozentsatz der Nettokaltmiete berechnet und dient den Kommunen zur Einnahmeverbesserung und zur Steuerung des Wohnungsmarktes. Die genaue Höhe variiert von Stadt zu Stadt.
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer in Berlin?
In Berlin beträgt die Zweitwohnungsteuer seit dem 1. Januar 2025 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Damit gehört Berlin zu den Städten mit den höchsten Sätzen in Deutschland.
Muss ich die Steuer zahlen, wenn ich die Wohnung nicht nutze?
Nein, wenn du deine Zweitwohnung nicht selbst nutzt - zum Beispiel weil sie leer steht oder an Dritte vermietet ist - musst du keine Zweitwohnungsteuer zahlen. Du musst jedoch nachweisen, dass die Wohnung nicht dein Wohnsitz ist, etwa durch einen Mietvertrag oder den Nachweis des Hauptwohnsitzes.
Kann ich mich von der Steuer befreien lassen?
Ja, in bestimmten Fällen kannst du eine Befreiung beantragen. Das gilt zum Beispiel für Studierende, Berufspendler, Pflegekräfte oder wenn die Wohnung nur vorübergehend genutzt wird. Du musst einen schriftlichen Antrag stellen und Belege wie Arbeitsvertrag oder Studienbescheinigung vorlegen.
Was passiert, wenn ich die Steuer nicht zahle?
Wenn du die Steuer nicht zahlst, erhältst du eine Mahnung. Später folgt eine Vollstreckung: Die Stadt kann Geld von deinem Konto abziehen, eine Strafe verhängen oder sogar ein Pfandrecht an deiner Immobilie eintragen. Das macht den Verkauf der Wohnung schwer.
Wie hoch ist der höchste Steuersatz in Deutschland?
Der höchste Steuersatz in Deutschland liegt bei 35 Prozent und wird von den Städten Überlingen und Konstanz erhoben. Diese beiden Orte am Bodensee haben die höchsten Sätze seit der Einführung der Steuer 1973.
Wird die Zweitwohnungsteuer auch auf Ferienhäuser erhoben?
Ja, auch Ferienhäuser können als Zweitwohnung gelten, wenn sie vom Eigentümer genutzt werden. Die Kommune berechnet dann eine fiktive Kaltmiete, wenn keine tatsächliche Miete fließt. Die Steuer wird also nicht nur auf Stadtwohnungen, sondern auch auf Landhäuser erhoben.
Wolfgang Kalivoda
März 18, 2026 AT 13:23Also ich hab jetzt eine Zweitwohnung in Überlingen und zahle 35 %? Boah, das ist nicht Steuer, das ist Enteignung mit Lächeln. Wer hat sich das ausgedacht? Ein Bürgermeister mit einem Ferrari aus dem Verkauf von Ferienwohnungen?
Hans-Joachim Hufschmidt
März 18, 2026 AT 23:56Das ist doch vollkommen normal. Wer eine zweite Wohnung hat, hat Geld. Wer Geld hat, zahlt. Punkt. Wenn du deine Wohnung nicht nutzt, solltest du sie verkaufen und nicht den Staat bestehlen. Deutschland braucht Wohnungen, nicht Luxus-Immobilien für Reiche, die nur im Sommer da sind. Die sollen doch in ihre Hauptwohnung ziehen, wenn sie schon so viel Platz haben.
chloe murray
März 20, 2026 AT 13:17Ich find's wichtig, dass die Steuer auch Studierende und Pendler trifft. Aber die Befreiungsregeln sind echt undurchsichtig. Ich hab ne Freundin, die in München studiert und in Augsburg wohnt – und die hat drei Monate gebraucht, um einen Antrag zu stellen. Die Behörden haben ihr dann gesagt, sie müsse 'einen Nachweis der sozialen Notwendigkeit' vorlegen. Was ist das bitte? Ein Gutachten von ihrem Therapeuten?
Jana Trajkovska
März 20, 2026 AT 16:47Hans-Joachim hat recht. Wer eine Zweitwohnung hat, ist kein Opfer. Ich hab mal bei der Stadt Köln nachgefragt, weil ich in Bonn wohne – und die haben mir gesagt, ich müsse 'nachweisen, dass ich nicht nur 'zur Bequemlichkeit' wohne'. Also was ist das? Muss ich jetzt ein Tagebuch führen, wie oft ich dusche? Ich hab 14 Tage im Monat in Bonn verbracht. Ist das jetzt 'nicht bequem' genug?
Oliver Rütten
März 20, 2026 AT 23:01Es geht nicht um Reiche oder Arme. Es geht um Wohnraum. Eine Wohnung, die leer steht, ist ein verlorener Raum für jemanden, der wirklich braucht. Die Steuer ist kein Strafzoll. Sie ist ein Anreiz. Wenn du sie nicht nutzt, gib sie weiter. Einfach. Logisch. Menschlich.
Niamh Manning
März 21, 2026 AT 08:1735%? In Überlingen? Das ist ja lächerlich. Ich hab ne Cousine, die da ein Haus hat. Die zahlt mehr an Steuern als an Strom. Und die nutzt es nur 3 Wochen im Jahr. Aber die Stadt hat jetzt 50 neue Sozialwohnungen gebaut – dank dieser Steuer. Also ja, ich sag: Mehr davon. Aber nur, wenn die Leute, die die Steuer zahlen, auch was davon haben. Nicht nur die Bürgermeister mit den neuen Büroräumen.
Enna Sheey
März 22, 2026 AT 15:42Ich hab ne Zweitwohnung in Hamburg. 8%? Da lacht man doch. Ich hab mal einen Freund, der in München wohnt – 18%. Er zahlt mehr als seine Miete in Hamburg. Und er ist Lehrer. Nicht mal ein Millionär. Wie ist das fair? Das ist nicht Gerechtigkeit. Das ist Beliebigkeit.
Astrid Gutierrez Jimenez
März 23, 2026 AT 00:37Wusstet ihr, dass die Stadt Ravensburg die Steuer auf 25% erhöht hat, weil sie 3 neue Kitas bauen will? Und dass die Befreiung für Pflegekräfte nur gilt, wenn sie im Dienstplan nachgewiesen ist? Und dass der Antrag nur bis 31.12.2025 eingereicht werden kann? Und dass die fiktive Miete auf Basis von 2023 berechnet wird, obwohl die Mieten 2024 um 12% gestiegen sind? Und dass die Stadt Köln das nicht erfasst, weil sie noch mit Excel arbeitet? Und dass die Bundesregierung das nicht regelt, weil sie Angst hat, die Lobby der Ferienhausbesitzer zu verlieren? Und dass das alles in den kommunalen Satzungen steht, die niemand liest? Und dass die meisten Leute erst erfahren, wenn die Mahnung kommt? Und dass die Steuerbehörden keine Beratung anbieten? Und dass das alles legal ist? Und dass das nicht einmal diskutiert wird? Und dass das System kaputt ist? Und dass wir alle betroffen sind? Und dass keiner was tut? Und dass das nicht mehr nur Steuer ist, sondern Systemversagen?
Lena Razzouk
März 24, 2026 AT 20:12Ich hab jetzt seit 2 Jahren eine Zweitwohnung in Leipzig und hab die Steuer nicht gezahlt, weil ich dachte, ich bin befreit 🤦♀️. Dann kam die Mahnung mit 1200€ Strafe 🤯. Ich hab geweint. Meine Mutter hat mir gesagt, ich soll doch in die Wohnung ziehen. Ich hab gesagt, ich hab keine Couch. Sie hat mir eine geschickt. Jetzt sitze ich auf meiner Zweitwohnung und zahle 16% für eine Couch, die ich nicht will. 😭 #Zweitwohnungstrauma
Jerry Schulz
März 25, 2026 AT 01:53Die Zweitwohnungsteuer ist ein Problem weil sie nicht einheitlich ist und weil die Kommunen das als Einnahmequelle missbrauchen und weil die Befreiungskriterien willkürlich sind und weil die Verwaltung nicht digitalisiert ist und weil die Bürger keine klare Information bekommen und weil die Steuer auf fiktive Mieten berechnet wird und weil das unfair ist für Leute die nur temporär arbeiten und weil es keine nationale Regelung gibt und weil das alles chaotisch ist und weil niemand was ändert und weil es nur noch mehr Bürokratie bringt und weil die Leute die das nicht verstehen einfach aufgeben und weil das nicht gerecht ist und weil es die falschen trifft und weil die Stadtverwaltungen das nicht kontrollieren und weil die Daten nicht stimmen und weil manche Leute die Steuer nicht zahlen weil sie es nicht wissen und weil andere sie zahlen obwohl sie befreit sind und weil das System kaputt ist
Dumitru alina
März 26, 2026 AT 20:41Ich finde es wichtig, dass wir hier nicht nur über Zahlen reden. Es geht um Menschen. Ein Student, der nachts nach der Uni noch arbeitet. Eine Pflegekraft, die nach 12-Stunden-Schicht in eine andere Stadt fährt. Die müssen nicht bestraft werden. Sie müssen unterstützt werden. Die Steuer sollte nicht ein Hindernis sein. Sie sollte ein Weg sein, Wohnraum fair zu verteilen. Danke für die klare Darstellung.
Stefanie Koveal
März 28, 2026 AT 02:49Ich hab heute meine Zweitwohnungsteuer bezahlt und hab dabei geweint 🥹 ich hab so viel Kaffee getrunken, dass ich jetzt zittere und mein Konto ist leer und ich hab mir gedacht: was ist mein Leben? warum muss ich in zwei Städten wohnen? warum kann ich nicht einfach ein Zuhause haben? ich hab meinen Katzen gesagt, dass ich sie lieb hab und sie haben mich angesehen wie ein schlechter Mensch 🐱💔
Ulrich Krause
März 29, 2026 AT 16:32Wolfgang, du bist kein Opfer. Du hast eine Zweitwohnung. Das ist ein Luxus. Die Steuer ist nicht die Schuld der Stadt, sondern die Folge deiner Wahl. Du kannst sie verkaufen. Du kannst sie vermieten. Du kannst sie nutzen. Oder du zahlst. Einfach. Kein Drama. Keine Tränen. Nur Logik.
wolfram wolfram
März 30, 2026 AT 02:29Es ist unerträglich, dass diese Steuer nicht bundesweit harmonisiert wird. Die Verwendung des Begriffs „Nettokaltmiete“ ist zudem unpräzise, da keine gesetzliche Definition existiert, die sich auf die aktuelle Mietpreisbremse bezieht. Ferner ist die Berechnung fiktiver Mieten gemäß § 137 Abs. 3 der Abgabenordnung nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, da sie eine unzulässige Vermutungshypothese darstellt. Zudem ist die Einführung von Befreiungsanträgen ohne einheitliche Formulare und digitale Schnittstellen ein Verstoß gegen das Verwaltungsverfahrensgesetz. Ich fordere eine sofortige Reform durch den Bundesrat.