Wenn du eine zweite Wohnung hast, musst du nicht nur Miete zahlen - sondern auch Steuern. Die Zweitwohnungsteuer ist keine bundesweite Regelung, sondern eine kommunale Abgabe, die in jeder Stadt anders berechnet wird. In einigen Orten kostet sie nur ein paar Euro im Monat, in anderen bis zu 35 Prozent der Kaltmiete. Was das für dich bedeutet, hängt davon ab, wo du deine Zweitwohnung hast - und ob du von einer Befreiung profitierst.
Wie funktioniert die Zweitwohnungsteuer?
Die Zweitwohnungsteuer wird auf Wohnungen erhoben, die nicht der Hauptwohnsitz des Bewohners sind. Das kann eine Ferienwohnung sein, aber auch eine Wohnung in einer anderen Stadt, die du wegen der Arbeit oder des Studiums brauchst. Die Steuer berechnet sich als Prozentsatz der Nettokaltmiete. Das bedeutet: Je teurer deine Wohnung, desto mehr musst du zahlen.
Ein Beispiel: Du hast eine Zweitwohnung mit 1.200 Euro Kaltmiete. Das sind 14.400 Euro im Jahr. In Hamburg mit 8 Prozent Steuersatz zahlst du 1.152 Euro pro Jahr. In einer Stadt mit 25 Prozent wären das 3.600 Euro - fast so viel wie eine Monatsmiete allein.
Wichtig: Selbst wenn du die Wohnung selbst besitzt und keine Miete bekommst, zahlt die Stadt eine fiktive Miete an. Die Kommune berechnet dann, wie viel diese Wohnung in der Lage wäre, zu bringen - und nimmt davon den Steuersatz. Das ist für viele Eigentümer eine Überraschung.
Städtevergleich 2026: Wer zahlt am meisten?
Die Unterschiede zwischen den Städten sind riesig. In den letzten Jahren haben viele Kommunen die Steuersätze erhöht - und 2026 wird es noch schärfer.
- Überlingen und Konstanz: Mit 35 Prozent haben sie den höchsten Satz in Deutschland. Hier zahlt man fast ein Viertel der Jahreskaltmiete.
- Potsdam: Steigt von 20 auf 25 Prozent. Die Stadt rechnet mit 150.000 Euro mehr Einnahmen.
- Stuttgart: Verdoppelt von 10 auf 20 Prozent. Die Stadt sagt, sie braucht das Geld für neue Wohnungen.
- Landshut: Erhöht von 10 auf 15 Prozent.
- Ravensburg: Geht auf 25 Prozent - eine der größten Erhöhungen in diesem Jahr.
- Heidelberg: Steigt auf 20 Prozent.
- Berlin: Hat bereits 2025 von 15 auf 20 Prozent erhöht. Die Stadt hat mehr als 20.000 Zweitwohnungen.
- München: Mit 18 Prozent ist es eine der teuersten Städte. Die Erhöhung von 9 auf 18 Prozent im Jahr 2022 hat viele überrascht.
- Leipzig: 16 Prozent - eine der höchsten Sätze in Ostdeutschland.
- Hamburg: Mit 8 Prozent ist es eine der günstigsten Großstädte.
In vielen Städten ist der Steuersatz zwischen 10 und 12 Prozent. Das gilt für Köln, Düsseldorf, Bochum, Bielefeld, Hannover, Mainz, Koblenz und viele andere. Aber die Tendenz ist klar: Fast überall geht es nach oben.
Warum erhöhen Städte die Zweitwohnungsteuer?
Die Kommunen haben ein Problem: Ihre Kassen sind leer. Die Kosten für Sozialwohnungen, Kita-Plätze, Straßen und Schulen steigen - aber die Einnahmen aus der Einkommensteuer und Gewerbesteuer bleiben oft hinterher.
Die Zweitwohnungsteuer ist eine einfache Lösung. Sie trifft nicht die Allgemeinheit, sondern nur eine kleine Gruppe: Menschen mit zweitem Wohnsitz. Und sie bringt schnell Geld. In einigen Städten macht diese Steuer 10 bis 15 Prozent der gesamten kommunalen Einnahmen aus.
Zusätzlich will man den Wohnungsmarkt beruhigen. In Städten wie München, Berlin oder Hamburg fehlen Wohnungen. Wenn viele Menschen ihre Zweitwohnung nicht nutzen, sondern sie nur als Investment halten, wird der Markt enger. Die Steuer soll dazu anregen, diese Wohnungen zu vermieten - oder sie als Erstwohnung zu nutzen.
Wer ist von der Steuer betroffen?
Es ist kein Luxusproblem. Viele denken, nur Millionäre mit Ferienhäusern zahlen diese Steuer. Aber das stimmt nicht.
- Studierende, die in einer anderen Stadt studieren und eine kleine Wohnung mieten.
- Berufspendler, die wegen der Arbeit in einer anderen Stadt wohnen müssen.
- Pflegekräfte, die in Kliniken arbeiten und eine Zweitwohnung brauchen.
- Freiberufler, die mehrere Projekte in verschiedenen Städten haben.
- Senioren, die im Sommer in der Wohnung ihrer Kinder wohnen.
Wenn du in Lübeck lebst und wegen deiner Arbeit in Hamburg wohnst, bist du betroffen. Wenn du in Dresden studierst und deine Eltern in Chemnitz eine Wohnung für dich halten, ist das eine Zweitwohnung. Die Steuer trifft also viele - nicht nur die Reichen.
Befreiungen: Wann musst du nicht zahlen?
Nicht jeder, der eine zweite Wohnung hat, muss Zweitwohnungsteuer zahlen. Es gibt klare Ausnahmen. Die Kommunen müssen sie in ihrer Satzung festlegen. Aber es gibt einige Regeln, die fast überall gelten.
- Wohnung ist nicht bewohnt: Wenn du deine Zweitwohnung nicht nutzt - zum Beispiel weil sie leer steht oder vermietet ist - musst du keine Steuer zahlen. Die Kommune kann das überprüfen, zum Beispiel durch Mietverträge oder Stromverbrauch.
- Wohnung ist nur vorübergehend: Wenn du die Wohnung nur für ein paar Monate nutzt, zum Beispiel wegen eines Praktikums, ist sie oft nicht steuerpflichtig. Die Regelung ist aber nicht einheitlich.
- Wohnung ist im Haushalt eines nahen Verwandten: Wenn deine Eltern dir eine Wohnung zur Verfügung stellen und du dort wohnst, ist das oft keine Zweitwohnung. Das gilt auch für Kinder, die bei den Großeltern wohnen.
- Wohnung ist für berufliche Ausbildung: Wer in einer anderen Stadt eine Ausbildung macht und dort wohnen muss, kann sich oft befreien lassen - wenn er das nachweist.
Wichtig: Du musst die Befreiung beantragen. Die Kommune prüft nicht automatisch, ob du von der Steuer befreit bist. Du musst schriftlich einen Antrag stellen - und Belege vorlegen: Arbeitsvertrag, Studienbescheinigung, Mietvertrag, etc.
Wie berechnest du deine Zweitwohnungsteuer?
Die Berechnung ist einfach. Du brauchst nur zwei Dinge:
- Die monatliche Nettokaltmiete deiner Zweitwohnung.
- Den Steuersatz deiner Stadt.
Dann rechnest du:
Jahreskaltmiete = Monatliche Kaltmiete × 12
Zweitwohnungsteuer = Jahreskaltmiete × Steuersatz (in Dezimalzahl)
Beispiel: Du hast eine Wohnung in Leipzig mit 1.100 Euro Kaltmiete. Leipzig hat 16 Prozent Steuersatz.
- Jahreskaltmiete: 1.100 × 12 = 13.200 Euro
- Steuer: 13.200 × 0,16 = 2.112 Euro pro Jahr
Das sind fast 176 Euro im Monat. Und das nur für eine Wohnung, die du vielleicht nur am Wochenende nutzt.
Was passiert, wenn du die Steuer nicht zahlst?
Wenn du die Steuer nicht zahlt, bekommst du eine Mahnung. Danach folgt eine Vollstreckung. Die Stadt kann dir eine Geldstrafe auferlegen - und deine Bankverbindung kontaktieren, um das Geld abzuziehen. In schweren Fällen kann die Steuer auch als Pfandrecht an deiner Immobilie eingetragen werden. Das macht es schwer, die Wohnung zu verkaufen.
Es lohnt sich also nicht, die Steuer zu ignorieren. Selbst wenn du glaubst, du bist befreit - melde dich bei deiner Stadt. Ein Antrag kostet nichts. Ein Verfahren kann dich viel Geld kosten.
Was ändert sich ab 2026?
2026 wird ein Wendepunkt. Mehr als 20 Städte in Deutschland haben ihre Steuersätze erhöht. Die Gründe sind klar: Wohnungsnot, steigende Kosten, leere Kassen. Besonders betroffen sind Städte mit hohem Zuwanderungsaufkommen: Berlin, Stuttgart, Potsdam, Heidelberg, Ravensburg.
Was bedeutet das für dich? Wenn du eine Zweitwohnung hast, solltest du jetzt prüfen: Hat deine Stadt den Satz erhöht? Hast du einen Antrag gestellt? Bist du wirklich befreit? Die Steuerbehörden prüfen jetzt intensiver - und die Datenbanken sind digitalisiert. Ein Fehler, den du 2024 noch übersehen hast, kann 2026 mit Zinsen und Strafen zurückkommen.
Fazit: Wer zahlt, wer spart
Die Zweitwohnungsteuer ist kein Auslaufmodell - sie wird immer wichtiger. Sie trifft nicht nur Ferienhausbesitzer, sondern auch Studierende, Pendler und Berufstätige. Die Unterschiede zwischen den Städten sind enorm: Von 8 Prozent in Hamburg bis 35 Prozent in Überlingen.
Wenn du eine Zweitwohnung hast, musst du nicht einfach zahlen. Du kannst prüfen, ob du befreit bist. Du kannst einen Antrag stellen. Du kannst dich informieren. Und du solltest dich nicht auf die Aussage verlassen, dass „das doch nicht für mich gilt“.
Die Kommunen haben die Kontrolle. Und sie nutzen sie. In 2026 wird es noch teurer. Wer jetzt handelt, spart Geld.
Was ist die Zweitwohnungsteuer genau?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Abgabe, die auf Wohnungen erhoben wird, die nicht der Hauptwohnsitz des Bewohners sind. Sie wird als Prozentsatz der Nettokaltmiete berechnet und dient den Kommunen zur Einnahmeverbesserung und zur Steuerung des Wohnungsmarktes. Die genaue Höhe variiert von Stadt zu Stadt.
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer in Berlin?
In Berlin beträgt die Zweitwohnungsteuer seit dem 1. Januar 2025 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Damit gehört Berlin zu den Städten mit den höchsten Sätzen in Deutschland.
Muss ich die Steuer zahlen, wenn ich die Wohnung nicht nutze?
Nein, wenn du deine Zweitwohnung nicht selbst nutzt - zum Beispiel weil sie leer steht oder an Dritte vermietet ist - musst du keine Zweitwohnungsteuer zahlen. Du musst jedoch nachweisen, dass die Wohnung nicht dein Wohnsitz ist, etwa durch einen Mietvertrag oder den Nachweis des Hauptwohnsitzes.
Kann ich mich von der Steuer befreien lassen?
Ja, in bestimmten Fällen kannst du eine Befreiung beantragen. Das gilt zum Beispiel für Studierende, Berufspendler, Pflegekräfte oder wenn die Wohnung nur vorübergehend genutzt wird. Du musst einen schriftlichen Antrag stellen und Belege wie Arbeitsvertrag oder Studienbescheinigung vorlegen.
Was passiert, wenn ich die Steuer nicht zahle?
Wenn du die Steuer nicht zahlst, erhältst du eine Mahnung. Später folgt eine Vollstreckung: Die Stadt kann Geld von deinem Konto abziehen, eine Strafe verhängen oder sogar ein Pfandrecht an deiner Immobilie eintragen. Das macht den Verkauf der Wohnung schwer.
Wie hoch ist der höchste Steuersatz in Deutschland?
Der höchste Steuersatz in Deutschland liegt bei 35 Prozent und wird von den Städten Überlingen und Konstanz erhoben. Diese beiden Orte am Bodensee haben die höchsten Sätze seit der Einführung der Steuer 1973.
Wird die Zweitwohnungsteuer auch auf Ferienhäuser erhoben?
Ja, auch Ferienhäuser können als Zweitwohnung gelten, wenn sie vom Eigentümer genutzt werden. Die Kommune berechnet dann eine fiktive Kaltmiete, wenn keine tatsächliche Miete fließt. Die Steuer wird also nicht nur auf Stadtwohnungen, sondern auch auf Landhäuser erhoben.