Verkaufen Sie eine Immobilie in Deutschland, fragen Sie sich vielleicht, ob die Maklerprovision im Jahr 2025 durch neue Gesetze gedeckelt ist. Die kurze Antwort: Es gibt keine pauschale prozentuale Obergrenze für den Satz selbst, aber es gibt strenge Regeln dafür, wer wie viel zahlen muss. Viele Verkäufer denken, sie könnten die Provision frei verhandeln oder dass der Käufer immer die Hälfte zahlt. Das stimmt nur teilweise. Seit dem Inkrafttreten des Wohnimmobilienvermittlungsgesetzes am 23. Dezember 2020 hat sich die Rechtslage deutlich verändert, und der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Regeln in einem Urteil aus 2024 (Az. I ZR 138/24) weiter konkretisiert.
In diesem Artikel erfahren Sie, was „gesetzliche Obergrenze“ in der Praxis wirklich bedeutet, welche Sätze in den verschiedenen Bundesländern üblich sind und wie Sie als Verkäufer sicherstellen, dass keine illegalen Kosten auf Sie abgewälzt werden. Wir schauen uns auch an, wie Sie bei der Verhandlung vorgehen können, um Ihre Verkaufskosten zu senken.
Was bedeutet „Gesetzliche Obergrenze“ für Maklerprovisionen?
Hier liegt oft ein Missverständnis vor. Wenn man von einer „Obergrenze“ spricht, meint man meist zwei verschiedene Dinge:
- Die maximale Höhe des Prozentsatzes: Hier gibt es keine feste Zahl im Gesetz wie „maximal 6 %“. Stattdessen gilt das Prinzip der Ortsüblichkeit. Der Makler darf nicht mehr verlangen, als es in der jeweiligen Region üblich ist. In der Praxis haben sich Werte zwischen 5,95 % und 7,14 % (inklusive 19 % Mehrwertsteuer) etabliert.
- Die Verteilung der Kosten: Hier gibt es eine harte gesetzliche Grenze. Wenn Sie als Verkäufer den Makler beauftragen, darf der Käufer maximal 50 % der Provision tragen. Zahlt er mehr, ist dieser Teil der Vereinbarung unwirksam.
Das ist der entscheidende Punkt für Ihren Verkauf: Sie können den Prozentsatz mit dem Makler verhandeln, aber die Aufteilung zwischen Ihnen und dem Käufer ist gesetzlich fixiert, sobald Sie den Makler alleinig beauftragt haben.
Regionale Unterschiede: Was kostet der Makler in Ihrem Bundesland?
Da es keinen bundeseinheitlichen Festpreis gibt, variieren die Sätze je nach Region. Diese Unterschiede entstehen durch lokale Marktstrukturen und Gewohnheiten. Hier ist ein Überblick über die typischen Sätze (inklusive MwSt.) für 2025:
| Region / Bundesland | Typischer Provisionsatz (inkl. MwSt.) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Bremen & Niedersachsen | 7,14 % | Oberer Bereich, oft Standard |
| Hamburg | 6,25 % | Mittlerer Bereich |
| Bundesweiter Durchschnitt | 5,95 % - 7,14 % | Tendenz zur Angleichung an 7,14 % |
Beachten Sie: Diese Sätze gelten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern, Neubauten oder unbebauten Grundstücken trägt oft der Verkäufer oder Bauträger die volle Provision, da hier andere Marktmechanismen greifen.
Die 50-Prozent-Regel: Wer zahlt was?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das sogenannte Bestellerprinzip für Wohnimmobilien. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, zahlt die Provision. Aber es gibt einen wichtigen Schutz für Käufer.
Wenn Sie als Verkäufer den Makler beauftragen, dürfen Sie vom Käufer höchstens die Hälfte der Provision verlangen. Der BGH hat in seinem Urteil klargestellt: Eine Vereinbarung, die dem Käufer mehr als 50 % auferlegt, ist komplett nichtig. Das heißt, wenn der Käufer versehentlich 60 % gezahlt hat, kann er die Differenz zurückfordern.
Wohnimmobilienvermittlungsgesetz regelt dies in den §§ 656a-656d BGB. Für Sie als Verkäufer ist wichtig: Prüfen Sie den Maklervertrag genau. Steht dort, dass der Käufer „die Maklerkosten übernimmt“, ist das juristisch heikel. Besser ist die klare Formulierung: „Käuferanteil: 50 % der Gesamtprovision.“
Rechenbeispiele: So viel kostet Ihr Verkauf wirklich
Theorie ist gut, aber Zahlen sprechen lauter. Schauen wir uns zwei konkrete Szenarien an, um zu sehen, wie sich die Provision auf Ihren Nettoerlös auswirkt.
Szenario 1: Verkaufspreis 300.000 €
- Provisionssatz: 7,14 % (inkl. MwSt.)
- Gesamtprovision: 300.000 € × 0,0714 = 21.420 €
- Ihr Anteil (50 %): 10.710 €
- Käuferanteil (50 %): 10.710 €
Szenario 2: Verkaufspreis 280.000 €
- Provisionssatz: 7,14 % (inkl. MwSt.)
- Gesamtprovision: 280.000 € × 0,0714 = 20.000 € (gerundet für Übersicht, exakt 19.992 €)
- Angenommene Verteilung: Verkäufer 60 %, Käufer 40 % (nur möglich, wenn der Makler beide Seiten vermittelt oder vertraglich anders vereinbart, aber Vorsicht: Bei Alleinauftrag des Verkäufers ist 50/50 der gesetzliche Rahmen für die Pflicht, freiwillig kann man mehr zahlen, aber nicht weniger als 50% vom Käufer fordern? Nein, der Verkäufer kann *weniger* zahlen, aber der Käufer muss *mindestens* die Hälfte tragen, wenn der Verkäufer bestellt hat? Korrektur: Der Verkäufer kann den Käufer von der Zahlung befreien, aber nicht zwingen, mehr als 50% zu zahlen. Also: Verkäufer 60%, Käufer 40% ist erlaubt. Verkäufer 40%, Käufer 60% ist verboten.)
- Ihr Anteil (z.B. 60 %): ca. 11.995 €
- Käuferanteil (40 %): ca. 7.997 €
Merken Sie sich: Die Provision wird fällig, sobald ein verbindliches Kaufangebot unterschrieben wurde, also in der Regel zwei Wochen nach Vertragsabschluss. Planen Sie diese Ausgabe in Ihre Finanzplanung ein.
Verhandlungsstrategien für Verkäufer
Obwohl die regionalen Sätze stark standardisiert sind, bleibt Spielraum. Hier sind drei Hebel, die Sie nutzen können:
- Attraktive Lage nutzen: Wenn Ihre Immobilie in einer gefragten Gegend liegt und schnell verkauft wird, ist der Aufwand für den Makler geringer. Versuchen Sie, den Satz unter den lokalen Durchschnitt zu drücken, z.B. von 7,14 % auf 6,5 %.
- Ausschließlichkeit anbieten: Im Gegenzug zu einer niedrigeren Provision können Sie dem Makler einen Alleinauftrag geben. Das gibt ihm Sicherheit und kann ihn motivieren, den Preis zu senken.
- Unattraktive Objekte realistisch bewerten: Wenn Ihre Immobilie schwer zu verkaufen ist (z.B. sanierungsbedürftig), wird der Makler eher den Standardpreis verlangen. Hier lohnt sich die Verhandlung weniger, da der Arbeitsaufwand hoch ist.
Ein wichtiger Hinweis: Unterhalb der ortsüblichen Provision können Sie frei verhandeln. Darüber hinausgehende Sätze sind kaum durchsetzbar, da sie als unangemessen gelten könnten.
Häufige Fehler vermeiden
Viele Verkäufer machen denselben Fehler: Sie unterschreiben einen Maklervertrag, ohne die Klauseln zur Kostenübernahme genau zu lesen. Achten Sie darauf, dass klar geregelt ist, ob es sich um eine Doppelprovision (Makler vertritt beide Seiten) oder einen Alleinauftrag handelt. Bei der Doppelprovision muss die Provision zu gleichen Teilen abgerechnet werden (§ 656c BGB). Beim Alleinauftrag des Verkäufers greift die 50%-Grenze für den Käufer (§ 656d BGB).
Ein weiterer Stolperstein: Gewerbliche Immobilien. Für Büros, Läden oder Lagerhallen gilt das Bestellerprinzip nicht. Dort können Sie individuell vereinbaren, wer wie viel zahlt. Verwechseln Sie also nicht die Regeln für Wohnimmobilien mit denen für Gewerbeobjekte.
Fazit: Transparenz schützt Ihr Geld
Es gibt zwar keine starre gesetzliche Prozent-Obergrenze für die Maklerprovision, aber die Verteilungsregeln sind seit 2020 eindeutig. Als Verkäufer sollten Sie den ortsüblichen Satz kennen, die 50-Prozent-Grenze für den Käufer beachten und aktiv verhandeln. So stellen Sie sicher, dass Ihre Verkaufskosten fair bleiben und keine rechtlichen Überraschungen auftreten.
Gibt es 2025 eine neue gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision in Prozent?
Nein, es gibt keine feste prozentuale Obergrenze im Gesetz. Die Höhe richtet sich nach der Ortsüblichkeit, die je nach Region zwischen 5,95 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) liegt. Die gesetzliche Regelung betrifft primär die Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer.
Muss der Käufer immer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Nicht immer. Wenn Sie als Verkäufer den Makler beauftragen, darf der Käufer maximal 50 % zahlen. Sie können ihn aber auch vollständig befreien. Umgekehrt darf der Käufer nicht gezwungen werden, mehr als 50 % zu zahlen, wenn Sie den Makler bestellt haben. Bei gewerblichen Immobilien gelten andere Regeln.
Was passiert, wenn der Käufer mehr als 50 % der Provision zahlt?
Laut BGH-Urteil (Az. I ZR 138/24) ist die Vereinbarung dann teilweise unwirksam. Der Käufer hat Anspruch auf Rückerstattung des Betrags, der über die 50-Prozent-Marke hinausgeht. Als Verkäufer sollten Sie solche Klauseln im Vertrag vermeiden, um Streitigkeiten vorzubeugen.
Gilt die 50-Prozent-Regel auch für Mehrfamilienhäuser?
Für reine Wohnimmobilien wie Etagenwohnungen ja. Bei reinen Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten ist die Praxis uneinheitlicher. Oft trägt der Verkäufer die volle Provision, da hier häufigere Investoren-Käufe stattfinden. Prüfen Sie im Einzelfall die regionale Gepflogenheit.
Wie lange habe ich Zeit, die Maklerprovision zu zahlen?
In der Regel ist die Provision fällig, sobald ein verbindliches Kaufangebot vorliegt, also kurz nach der Unterschrift unter den Notarvertrag. Die genaue Frist steht im Maklervertrag, oft sind es 14 Tage nach Beauftragungserfolg. Klären Sie das vorher, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.
Torsten Hanke
August 26, 2026 AT 08:06Typisch deutsche Bürokratie. Eigentlich ist das ganze System ein Haufen von Ineffizienzen, die nur existieren, damit die Maklergilde ihre fetten Margen sichern kann. Die "Ortsüblichkeit" ist ja der eigentliche Haken, denn wer definiert den? Immer die Interessengemeinschaft der Anbieter. Man sollte eigentlich aufpassen, dass hier nicht noch mehr versteckte Kosten entstehen, die am Ende vom Endverbraucher bezahlt werden müssen. Das ist klassische Marktmachtmissbrauch.