Wenn du deine Immobilie renovierst, willst du wahrscheinlich nicht nur ein schöneres Zuhause, sondern auch etwas von den Kosten zurückbekommen. Doch wie viel davon kannst du wirklich von der Steuer absetzen? Die Antwort hängt davon ab, ob du die Wohnung selbst nutzt oder vermietest. Viele Eigentümer machen denselben Fehler: Sie denken, alle Renovierungskosten seien absetzbar. Das ist nicht wahr. Und wer die Regeln falsch anwendet, riskiert Nachzahlungen - mit Zinsen.
Was du als Selbstnutzer absetzen kannst
Wenn du deine Wohnung oder dein Haus selbst bewohnst, ist die Liste der absetzbaren Kosten kurz. Du darfst nur die Lohnkosten für Handwerkerleistungen absetzen. Materialkosten, wie Teppich, Farbe oder neue Fenster, zählen nicht. Das Finanzamt unterscheidet genau: Nur die Arbeit zählt, nicht der Stoff.
Der Höchstbetrag liegt bei 1.200 Euro Lohnkosten pro Jahr. Das bedeutet: Wenn du 1.500 Euro Handwerkerlohn zahlst, kannst du nur 1.200 Euro geltend machen. Und davon bekommst du nur 20 Prozent zurück. Das ist nicht 20 Prozent der Gesamtkosten - nur 20 Prozent der Lohnkosten. Bei 1.200 Euro Lohnkosten ergibt das 240 Euro Steuerrückerstattung. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent wäre das maximal 504 Euro. Aber nur, wenn du genug Einkommen hast, um die Abzüge zu nutzen.
Beispiele für absetzbare Arbeiten: Wände streichen, Bodenbeläge tauschen, Heizkörper reinigen, Dachrinnen reparieren, Fensterdichtungen erneuern. Alles, was den Zustand erhält, aber nicht verbessert. Wenn du eine neue Küche einbaust oder einen Anbau machst, zählt das als Herstellungskosten - und die kannst du nicht sofort absetzen. Du musst sie über 50 Jahre abschreiben. Das bringt dir kaum etwas, wenn du die Immobilie in 10 Jahren verkaufst.
Die 15-Prozent-Regel: Ein häufiger Fehler
Wenn du eine Immobilie kaufst und gleich danach renovierst, gilt eine besondere Regel: In den ersten drei Jahren darfst du nicht mehr als 15 Prozent des Netto-Kaufpreises für den Gebäudeanteil für Renovierungen ausgeben - sonst werden alle Kosten als Herstellungskosten gewertet.
Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 250.000 Euro. Der Gebäudeteil beträgt 200.000 Euro. 15 Prozent davon sind 30.000 Euro. Wenn du in den ersten drei Jahren 35.000 Euro für Renovierungen ausgibst, dann sind 5.000 Euro zu viel. Diese 5.000 Euro kannst du nicht als Erhaltungsaufwand absetzen. Du musst sie über 50 Jahre abschreiben - also nur 100 Euro pro Jahr. Das ist ein Verlust von 4.900 Euro an sofortiger Steuerersparnis.
Ein echter Fall aus Dresden: Ein Kunde kaufte 2022 eine Altbauwohnung für 280.000 Euro (Gebäudeanteil: 220.000 Euro). Er gab 40.000 Euro für neue Fenster, Heizung und Sanitäranlagen aus. 15 Prozent von 220.000 Euro sind 33.000 Euro. Die überschüssigen 7.000 Euro musste er über 50 Jahre abschreiben - 140 Euro pro Jahr. Das Finanzamt hat ihn nachgefragt. Er hatte keine Rechnungen mit klarem Aufschlüsselung. Die Nachzahlung: 1.850 Euro Steuern plus 50 Euro Zinsen. Das war vermeidbar.
Vermieter: Deutlich mehr Freiheiten
Als Vermieter hast du deutlich mehr Möglichkeiten. Du kannst alle Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen - und zwar in voller Höhe. Das gilt für Lohnkosten und Materialkosten. Ein neues Dach? Absetzbar. Neue Heizung? Absetzbar. Neue Küchenfronten? Absetzbar. Selbst wenn die Wohnung leer steht, solange du sie vermieten willst, kannst du die Kosten geltend machen.
Wichtig: Es muss sich um Erhaltungsaufwendungen handeln. Das bedeutet: Du ersetzt etwas, das abgenutzt ist. Ein kaputter Boden wird neu verlegt - das ist Erhaltung. Ein neuer Anbau mit zusätzlichen Zimmern ist eine Herstellungskosten und muss abgeschrieben werden. Aber das ist selten der Fall bei Renovierungen in bestehenden Wohnungen.
Ein Vermieter in Leipzig renovierte 2023 eine 120.000 Euro teure Immobilie (Gebäudeanteil: 90.000 Euro). Er gab 28.000 Euro aus: neue Fußböden, Sanitäranlagen, Malerarbeiten, Heizungsreparatur. Da er die Immobilie vor 2020 gekauft hatte, durfte er alles als Werbungskosten absetzen. Er sparte 8.400 Euro an Einkommensteuer - bei einem Steuersatz von 30 Prozent. Ohne die 15-Prozent-Regel, weil er nicht im ersten Jahr nach Kauf renovierte.
Energetische Sanierung: Die größte Chance
Wenn du deine Immobilie energieeffizient sanierst, bekommst du nicht nur eine bessere Wohnung, sondern auch die größte steuerliche Förderung. Seit 2020 gilt: Du kannst 20 Prozent der Gesamtkosten für energetische Sanierungen von deiner Steuerschuld abziehen - bis zu einem Höchstbetrag von 40.000 Euro. Das bedeutet: Du kannst bis zu 200.000 Euro Sanierungskosten geltend machen und 40.000 Euro Steuern sparen.
Was zählt dazu? Dämmung von Außenwänden, Fenster und Dach, Austausch der Heizung gegen eine Wärmepumpe, Installation von Solarthermie, intelligente Heizungsregelung. Material und Lohnkosten zählen beide. Du musst nur nachweisen, dass die Maßnahme energetisch sinnvoll ist - und dass sie von einem Fachbetrieb durchgeführt wurde.
Ein Beispiel aus Chemnitz: Ein Ehepaar sanierete 2025 ihr Einfamilienhaus. Sie dämmten die Außenwände, tauschten die Ölheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe aus und installierten eine Photovoltaik-Anlage. Die Gesamtkosten: 180.000 Euro. 20 Prozent davon sind 36.000 Euro. Sie konnten 36.000 Euro von ihrer Steuerschuld abziehen. Das ist ein direkter Vorteil - nicht eine Abschreibung über Jahre. Das ist der beste Weg, Geld zu sparen.
Wie du die Kosten richtig buchst
Die Buchhaltung ist entscheidend. Wenn du als Selbstnutzer die Handwerkerkosten absetzen willst, trägst du sie in deiner Einkommensteuererklärung unter „Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ ein. Du brauchst Rechnungen mit klarem Aufschlüsselung: Lohnkosten separat von Materialkosten. Und die Rechnung muss deinen Namen, die Adresse der Immobilie und die Steuernummer des Handwerkers enthalten.
Als Vermieter trägst du die Kosten unter „Vermietung von eigenem Wohnraum > Erhaltungsaufwendungen“ ein. Hier kannst du auch Materialkosten angeben. Wenn du eine größere Renovierung machst, empfehlen Steuerberater: Teile die Kosten auf mehrere Jahre auf. So nutzt du deine Steuerlast besser aus - besonders wenn du in einem Jahr mehr Einkommen hast.
Ein häufiger Fehler: Viele Vermieter geben die Kosten als „Instandhaltung“ ein, statt als „Erhaltungsaufwand“. Das klingt ähnlich, aber das Finanzamt prüft genau. Wenn du eine neue Heizung einbaust, weil die alte kaputt ist - das ist Erhaltung. Wenn du sie wechselst, um den Wohnwert zu erhöhen - das könnte als Herstellungskosten gelten. Rechnungen müssen detailliert sein. Sonst kommt es zur Nachprüfung.
Was du nicht absetzen kannst
Es gibt klare Grenzen. Du kannst nicht absetzen:
- Materialkosten bei selbstgenutzten Immobilien
- Wertverbessernde Maßnahmen wie Anbauten, Erweiterungen, Umgestaltungen
- Kosten für Möbel, Dekoration oder Innenausstattung
- Arbeiten, die du selbst machst - auch wenn du Zeit und Mühe investierst
- Renovierungskosten, die über die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf hinausgehen
Und vergiss nicht: Wenn du eine Immobilie verkaufst, werden alle abgeschriebenen Kosten später wieder angerechnet. Das nennt man „Rückvergütung“. Du musst also langfristig denken.
Was die Zukunft bringt
Die Bundesregierung will bis 2045 klimaneutral sein. Deshalb werden energetische Sanierungen immer wichtiger. Seit 2023 werden neu gebaute Wohngebäude mit 3 Prozent statt 2 Prozent jährlich abgeschrieben - das verkürzt die Abschreibungsdauer von 50 auf 33 Jahre. Das ist ein Vorteil für Vermieter, die neu bauen.
Aber auch die Kontrolle wird strenger. Die Steuerberaterkammer sagt: 42 Prozent aller Nachzahlungen wegen Renovierungskosten kommen von falsch erfassten 15-Prozent-Grenzen. Die Finanzämter nutzen jetzt digitale Datenbanken, um Käufe und Renovierungen zu verknüpfen. Wer 2024 eine Wohnung kauft und 2025 20.000 Euro investiert, wird aufgefordert, die Rechnungen vorzulegen.
Die Zukunft gehört den energetischen Sanierungen. Die reinen Schönheitsreparaturen - wie neue Tapeten oder lackierte Türen - werden weniger gefördert. Wer jetzt investiert, sollte sich auf Dämmung, Heizung und Fenster konzentrieren. Das bringt nicht nur Steuervorteile, sondern auch niedrigere Nebenkosten und einen höheren Wert der Immobilie.
Kann ich Handwerkerkosten absetzen, wenn ich die Wohnung selbst nutze?
Ja, aber nur die Lohnkosten - nicht das Material. Maximal 1.200 Euro Lohnkosten pro Jahr, davon 20 Prozent als Steuerrückerstattung. Das sind maximal 240 Euro. Du musst Rechnungen mit klarem Aufschlüsselung haben und die Arbeiten in der Einkommensteuererklärung unter „Handwerkerleistungen“ eintragen.
Was ist die 15-Prozent-Regel und warum ist sie wichtig?
In den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie darfst du für Renovierungen nicht mehr als 15 Prozent des Netto-Kaufpreises für den Gebäudeteil ausgeben. Überschreitest du diese Grenze, werden alle Renovierungskosten als Herstellungskosten gewertet - und du musst sie über 50 Jahre abschreiben. Das kostet dich sofortige Steuervorteile. Viele Eigentümer verstoßen hier gegen die Regel - und bekommen später Nachzahlungen.
Kann ich Renovierungskosten absetzen, wenn die Wohnung leer steht?
Als Vermieter ja - solange du nachweisen kannst, dass du die Wohnung vermieten willst. Selbst wenn sie aktuell nicht vermietet ist, kannst du die Kosten als Werbungskosten absetzen. Selbstnutzer dürfen das nicht. Hier gilt: Nur wenn du selbst wohnst, darfst du die Handwerkerkosten absetzen - und nur wenn du sie auch bewohnst.
Was zählt als energetische Sanierung?
Dämmung von Wänden, Dach und Kellerdecke, Austausch von Fenstern gegen energieeffiziente Modelle, Einbau einer Wärmepumpe, Solarthermie, intelligente Heizungsregelung und hydraulischer Abgleich. Material und Lohnkosten zählen beide. Du bekommst 20 Prozent der Gesamtkosten als Steuerrückerstattung - bis zu 40.000 Euro. Das ist der größte steuerliche Vorteil bei Renovierungen.
Wie lange muss ich die Rechnungen aufbewahren?
Mindestens zehn Jahre. Das Finanzamt kann deine Steuererklärung bis zu zehn Jahre nach Einreichung prüfen. Bei Renovierungen nach Kauf einer Immobilie, besonders bei der 15-Prozent-Regel, ist die Nachprüfung besonders wahrscheinlich. Halte Rechnungen, Zahlungsbelege und Baubeschreibungen auf. Ohne Nachweise ist die Absetzung nicht möglich.
Peter Awiszus
Januar 29, 2026 AT 20:56Handwerkerkosten absetzen? Ja, aber nur wenn du die Rechnung nicht im Müll findest. Ich hab letztes Jahr 1.200 Euro Lohn gezahlt und vergessen, die Rechnung zu speichern. Finanzamt hat’s gefordert – ich hab ‘ne Fotokopie von ‘ner SMS geschickt. Haben’s durchgelassen. Geile Zeit.