Abschreibungstabelle: Wie Sie Sanierungskosten steuerlich geltend machen

Bei der Abschreibungstabelle, eine gesetzlich festgelegte Auflistung, die festlegt, über wie viele Jahre Kosten für Immobilienmodernisierungen steuerlich abgesetzt werden können. Auch bekannt als AfA-Tabelle, ist sie der Schlüssel, um Sanierungsaufwendungen nicht als sofortige Ausgabe, sondern als langfristige Abschreibung zu buchen. Wer eine Immobilie sanieren lässt, zahlt oft zehntausende Euro – und die Steuerbehörde erlaubt es, diese Kosten über Jahre hinweg von der Einkommensteuer abzusetzen. Das ist kein Bonus, sondern ein gesetzliches Recht. Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie das nutzen können – und verlieren so jedes Jahr hunderte bis tausende Euro an Steuervorteilen.

Die wichtigste Verbindung zur Abschreibungstabelle ist die Denkmal-AfA, eine Sonderregelung, die Eigentümern von denkmalgeschützten Gebäuden erlaubt, Sanierungskosten über 12 Jahre zu abschreiben – statt der üblichen 2 bis 5 Jahre. Wenn Sie ein Altbauhaus mit originalen Holztüren, Stuckdecken oder Klinkerfassade besitzen, dann zählt jede Reparatur oder Modernisierung als denkmalgerechte Maßnahme. Das bedeutet: Ein neuer Fußboden, eine neue Heizung oder sogar die Erneuerung von Innentüren – alles kann in die Abschreibungstabelle einfließen, wenn es dem Erhalt des Denkmals dient. Dazu brauchen Sie kein teures Gutachten, aber Sie brauchen Dokumente: Rechnungen, Fotos vorher/nachher und einen klaren Beleg, dass die Maßnahme denkmalgerecht ist. Wer das nicht hat, verliert den Anspruch – und das ist kein theoretisches Risiko, sondern eine häufige Praxis, die Finanzämter streng kontrollieren.

Die Sanierungskosten, alle Ausgaben, die zur Instandhaltung, Modernisierung oder energetischen Verbesserung einer Immobilie anfallen. sind nicht gleich. Ein neues Dach zählt anders als ein neues Bad. Ein Fenstertausch mit Isolierverglasung hat andere Abschreibungszeiträume als eine Innendämmung. Und wer eine energetische Sanierung nach dem Gebäudeenergiegesetz macht, kann zusätzlich Fördermittel wie die KfW-Programme nutzen – aber das ändert nichts an der Abschreibung. Beides kann parallel laufen: Fördergelder senken die Kosten, die Abschreibung senkt die Steuer. Die Abschreibungstabelle ist kein Verwaltungskram – sie ist ein Werkzeug, das Ihnen Geld zurückgibt, wenn Sie sie richtig nutzen.

Die meisten Menschen denken, dass nur große Sanierungen absetzbar sind. Doch auch kleinere Arbeiten zählen: Ein neuer Treppenbelag, eine neue Tür, eine neue Elektroinstallation – wenn sie Teil einer umfassenden Modernisierung sind, fallen sie unter die Abschreibung. Die Immobiliensteuer, die Einkommensteuer, die Eigentümer auf Mieteinnahmen zahlen, und die durch Abschreibungen reduziert werden kann. ist der Ort, wo diese Vorteile wirken. Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen, dann senken Abschreibungen Ihre steuerpflichtigen Einnahmen – und damit Ihre Steuerlast. Und das funktioniert Jahr für Jahr, bis die Kosten voll abgeschrieben sind.

In der Sammlung unten finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Hausbesitzer ihre Sanierungen dokumentiert, abgerechnet und erfolgreich abgesetzt haben. Von der Denkmal-AfA über die richtige Aufstellung von Rechnungen bis hin zu Fällen, wo eine Abschreibung scheiterte – alles basierend auf echten Fällen und aktuellen Gesetzen bis 2025. Hier geht es nicht um Theorie. Hier geht es darum, wie Sie Ihre Steuern tatsächlich senken – mit klaren Regeln, echten Zahlen und ohne unnötigen Ballast.