Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus an ein Kind, Eltern oder Geschwister vermieten, klingt das erstmal wie eine gute Idee: Sie helfen der Familie, und vielleicht sparen Sie sogar Steuern. Doch in Deutschland ist das nicht so einfach. Viele Vermieter glauben, sie könnten einfach eine günstige Miete vereinbaren - und schon ist alles in Ordnung. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Das Finanzamt prüft genau, ob es sich um ein echtes Mietverhältnis handelt - oder nur um eine versteckte Geldüberweisung. Und wenn Sie die Regeln nicht kennen, drohen Nachzahlungen, Strafen und der Verlust von steuerlichen Vorteilen.
Was gilt als "naher Angehöriger"?
Bevor Sie einen Mietvertrag aufsetzen, müssen Sie wissen, wer überhaupt als naher Angehöriger gilt. Nicht jeder Verwandte fällt unter diese Regeln. Laut Steuerrecht zählen dazu: Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister - und auch die neuen Lebenspartner dieser Personen. Das bedeutet: Wenn Sie Ihrer Tochter eine Wohnung vermieten, und sie lebt mit ihrem Freund zusammen, dann ist auch er Teil des Mietverhältnisses. Das Finanzamt schaut genau hin, wer in der Wohnung wohnt. Wenn nur einer im Vertrag steht, aber zwei dort leben, kann das ganze Mietverhältnis in Frage gestellt werden.Die 50-Prozent-Grenze: Die neue Regelfalle
Seit 2020 gilt eine neue Regel: Wenn Sie an einen nahen Angehörigen vermieten, muss die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Was heißt das konkret? Nehmen wir an, in Ihrer Straße in Dresden zahlt jemand für eine ähnliche 70-Quadratmeter-Wohnung 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine ortsübliche Miete von 595 Euro pro Monat. 50 Prozent davon sind 297,50 Euro. Wenn Sie Ihrer Tochter nur 250 Euro Miete verlangen, ist das zu wenig. Dann wird das Finanzamt sagen: Das ist keine echte Vermietung. Es ist eine teilentgeltliche Überlassung. Und dann kommen die Probleme.Was passiert, wenn die Miete unter 50 Prozent liegt?
Wenn die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt, wird das Finanzamt das Mietverhältnis in zwei Teile aufteilen: einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen. Nur der entgeltliche Teil zählt für die Steuer. Das bedeutet: Sie dürfen nur einen Teil Ihrer Werbungskosten absetzen - also Zinsen, Abschreibungen, Reparaturen, Versicherungen. Der Rest fällt weg. Und das kann schnell ein Verlust von mehreren Tausend Euro pro Jahr bedeuten. Ein Beispiel: Sie haben jährliche Werbungskosten von 6.000 Euro. Bei einer Miete unter 50 Prozent können Sie vielleicht nur 2.000 Euro davon absetzen. Die restlichen 4.000 Euro sind weg. Und das, obwohl Sie die Wohnung tatsächlich vermietet haben.Was ist die 66-Prozent-Grenze - und warum ist sie wichtiger?
Es gibt eine bessere Option: Die Miete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Dann brauchen Sie gar keine Nachweise zu führen. Sie können alle Werbungskosten voll absetzen - ohne dass das Finanzamt nachfragt. Bei 8,50 Euro pro Quadratmeter wären das 5,61 Euro pro Quadratmeter - also 392,70 Euro Miete für die 70-Quadratmeter-Wohnung. Das ist mehr als 50 Prozent, aber es vermeidet Ärger. Das Finanzamt akzeptiert das automatisch. Keine Überschussprognose, keine Frage nach der Absicht. Einfach alles absetzen. Und das ist der klügere Weg.Wie ermitteln Sie die ortsübliche Miete?
Sie können nicht einfach sagen: "Mein Nachbar zahlt weniger." Das Finanzamt will nachweisbare Zahlen. Der offizielle Mietspiegel Ihrer Stadt ist der beste Ausgangspunkt. In Dresden gibt es ihn jährlich - er zeigt, wie viel für Wohnungen in Ihrer Straße, Ihrem Stadtteil, Ihrem Baujahr üblich ist. Aber der Mietspiegel ist nicht die einzige Möglichkeit. Sie können auch konkrete Mietverträge von Dritten heranziehen. Drei Wohnungen in derselben Straße, mit ähnlicher Größe, Ausstattung und Lage. Sie müssen Adresse, Quadratmeter, Miete und Baujahr genau dokumentieren. Das Finanzgericht Thüringen hat 2019 entschieden: Diese Methode ist genauso gültig wie der Mietspiegel. Aber nur, wenn Sie die Daten schriftlich haben. Ein Gespräch mit dem Nachbarn reicht nicht.
Der Mietvertrag: Nicht nur ein Blatt Papier
Ein mündliches Abkommen ist tödlich. Selbst wenn Sie mit Ihrem Sohn gut auskommen - ohne schriftlichen Vertrag haben Sie keine rechtliche Absicherung. Der Vertrag muss alle Bewohner nennen, die Miete, die Zahlungsweise, die Laufzeit und die Verantwortlichkeiten für Reparaturen enthalten. Ein unbefristeter Vertrag ist besser als ein zeitlich begrenzter. Warum? Weil das Finanzamt vermutet: Wenn jemand nur ein Jahr mietet, ist es kein echtes Mietverhältnis. Es ist ein Testlauf. Ein unbefristeter Vertrag signalisiert: Hier ist ein echtes, langfristiges Arrangement.Zahlungen: Nur über Bank, mit korrektem Verwendungszweck
Mietzahlungen müssen über die Bank laufen. Barzahlungen oder Überweisungen ohne Verwendungszweck sind ein rotes Signal. Der Verwendungszweck muss klar sein: "Miete Wohnung, Musterstraße 12, Januar 2026“. Keine Abkürzungen. Keine "Zahlung für Wohnung“. Das Finanzamt prüft die Konten. Wenn die Miete von einem Konto kommt, das auch für Unterhalt gezahlt wird, oder wenn das Geld wieder zurückfließt - dann ist das Mietverhältnis gefährdet. Ein Fall aus dem Jahr 2023: Ein Vater hat seiner Tochter 400 Euro Miete gezahlt. Sie hat es auf ein gemeinsames Konto eingezahlt, und er hat es wieder abgehoben. Das Finanzamt hat die Werbungskosten für zwei Jahre rückwirkend gestrichen. Sie haben den Vertrag, aber keine Zahlungsnachweise. Kein Erfolg.Überschussprognose: Was ist das?
Wenn Sie die Miete zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbaren, müssen Sie nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Geld verdienen wollen - also eine Einkünfteerzielungsabsicht. Dafür erstellen Sie eine Überschussprognose. Das ist eine einfache Rechnung: Was erwarten Sie an Mieteinnahmen? Was sind Ihre Kosten? Wenn die Kosten höher sind als die Einnahmen, haben Sie einen Verlust. Und das ist genau das, was Sie brauchen. Denn wenn Sie einen Verlust erwarten, dann zeigen Sie: Sie vermieten nicht aus Freundlichkeit, sondern weil Sie Steuern sparen wollen. Das ist erlaubt. Das Finanzamt akzeptiert das. Aber nur, wenn Sie die Prognose schriftlich aufstellen - mit Zahlen, mit Quellen, mit Unterschrift.Wartung und Reparaturen: Auch das kann man absetzen
Viele glauben: Wenn ich die Miete günstig gebe, darf ich nichts absetzen. Das ist falsch. Selbst bei einer Miete von 45 Prozent der ortsüblichen Miete können Sie Reparaturen, Heizungswartung, Fensterreinigung, Hausmeisterkosten absetzen - aber nur anteilig. Je niedriger die Miete, desto weniger dürfen Sie absetzen. Aber Sie dürfen nicht alles streichen. Das ist ein häufiger Fehler. Die VLH hat in ihrem Ratgeber 2023 klargestellt: Selbst bei günstiger Vermietung sind Instandhaltungskosten absetzbar - nur nicht voll. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele Vermieter übersehen.
Unterhalt und Miete: Niemals verwechseln
Ein klassischer Fehler: Eltern zahlen ihrem Kind 800 Euro im Monat - 500 Euro als Unterhalt, 300 Euro als Miete. Dann sagen sie: "Wir haben einen Mietvertrag.“ Aber das Finanzamt sieht: Die 300 Euro Miete kommen aus den 500 Euro Unterhalt. Das ist kein echtes Mietverhältnis. Der Bundesfinanzhof hat 1999 und 2016 klargestellt: Miete und Unterhalt müssen getrennt sein. Der Sohn muss die Miete aus seinem eigenen Geld zahlen - aus seinem Gehalt, von seiner Ausbildung, von einem anderen Konto. Wenn er das Geld von Ihnen bekommt und es dann als Miete zurückzahlt, ist das eine Geldwäsche-Verdachtslage. In 37 Prozent der überprüften Fälle führte genau das zu Nachzahlungen. Trennen Sie die Zahlungsströme. Machen Sie zwei separate Überweisungen. Dokumentieren Sie sie. Sonst verlieren Sie alles.Was passiert, wenn das Finanzamt prüft?
Wenn das Finanzamt Ihre Vermietung prüft, schaut es auf drei Dinge: 1) Ist die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete? 2) Sind alle Bewohner im Vertrag? 3) Wurden die Mietzahlungen nachweislich überwiesen? Wenn alle drei Punkte stimmen, akzeptieren sie es. Wenn nicht, streichen sie die Werbungskosten. Und das kann schnell 5.000, 8.000 Euro oder mehr bedeuten. Die Deutsche Steuerberaterkammer hat 2024 eine Stichprobe gemacht: Bei korrekter Dokumentation wurde die Vermietung in 92 Prozent der Fälle akzeptiert. Bei unvollständigen Unterlagen: 80 Prozent Ablehnung. Es ist kein Glücksspiel. Es ist eine Frage der Vorbereitung.Die fünf goldenen Regeln für sichere Vermietung an Verwandte
1. Vereinbaren Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete - dann brauchen Sie keine Prognose, keine Nachweise. Alles ist automatisch absetzbar.2. Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag ab - mit allen Bewohnern, mit Miete, Laufzeit, Reparaturverantwortung. Kein mündliches Abkommen.
3. Überweisen Sie die Miete immer über die Bank - mit klarem Verwendungszweck: "Miete Wohnung, Adresse, Monat“. Keine Barzahlungen.
4. Trennen Sie Miete und Unterhalt - das Kind muss die Miete aus eigenem Einkommen zahlen. Keine Rückflüsse.
5. Dokumentieren Sie alles - Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Verträge, Überweisungen, Reparaturrechnungen. Sammeln Sie es wie eine Akte. Sie brauchen es nicht - bis das Finanzamt kommt.
Steuerlicher Vorteil? Nur, wenn Sie Verluste haben
Viele denken: Wenn ich meine Wohnung an mein Kind vermiete, sparen wir Steuern. Das stimmt nur, wenn Ihre Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen. Wenn Sie 5.000 Euro Kosten haben und nur 2.000 Euro Miete kassieren, dann haben Sie einen Verlust von 3.000 Euro. Das kann Ihre Lohnsteuer senken. Bei einem Steuersatz von 37 Prozent sparen Sie 1.110 Euro. Aber wenn Ihre Miete 4.000 Euro beträgt und Ihre Kosten nur 3.500 Euro, dann haben Sie keinen Verlust. Dann gibt es keinen Steuervorteil. Die Vermietung an Verwandte ist kein Weg, um Geld zu verdienen. Sie ist ein Weg, um Verluste steuerlich auszugleichen. Und das ist etwas ganz anderes.Darf ich meiner Tochter eine Wohnung kostenlos zur Verfügung stellen?
Nein, wenn Sie Steuern sparen wollen. Eine kostenlose Vermietung gilt als unentgeltliche Überlassung. Sie können keine Werbungskosten absetzen - weder Zinsen, noch Abschreibungen, noch Reparaturen. Das Finanzamt erkennt das nicht als Einkünftequelle an. Es wird als private Nutzung gewertet. Sie verlieren alle steuerlichen Vorteile, ohne dass Sie etwas sparen.
Kann ich die Miete an meinen Sohn aus dem Unterhalt bezahlen?
Nein. Das Finanzamt prüft genau, woher das Geld kommt. Wenn Ihr Sohn die Miete mit Geld zahlt, das Sie ihm als Unterhalt geben, gilt das als Rückfluss. Das Mietverhältnis wird als nicht echt angesehen. Miete und Unterhalt müssen getrennt sein. Ihr Sohn muss die Miete aus seinem eigenen Einkommen zahlen - aus seinem Job, seiner Ausbildung, von einem anderen Konto. Sonst drohen Nachzahlungen.
Was passiert, wenn ich die Miete nicht nachweisen kann?
Wenn Sie keine Banküberweisungen, keinen Vertrag oder keine Nachweise für die ortsübliche Miete haben, streicht das Finanzamt Ihre Werbungskosten. Das kann einen Verlust von mehreren Tausend Euro bedeuten. In einem Fall aus dem Jahr 2023 wurden die Abzüge für zwei Jahre rückwirkend gestrichen, obwohl ein Vertrag existierte - weil die Zahlungen nicht nachweisbar waren.
Brauche ich einen Mietspiegel, oder reicht ein Vergleich mit einer Nachbarwohnung?
Beides ist zulässig. Der Mietspiegel ist der einfachste Weg. Aber Sie können auch drei konkrete Mietverträge von Dritten heranziehen - Wohnungen mit gleicher Größe, Lage und Ausstattung. Sie müssen Adresse, Miete und Baujahr genau dokumentieren. Das Finanzgericht Thüringen hat 2019 bestätigt: Diese Methode ist rechtlich gleichwertig. Wichtig ist nur: Sie müssen es schriftlich nachweisen können.
Kann ich meine Eltern in meiner Wohnung wohnen lassen, ohne Miete zu verlangen?
Ja, aber dann dürfen Sie keine Werbungskosten absetzen. Die Wohnung gilt als private Nutzung. Sie verlieren alle steuerlichen Vorteile. Wenn Sie die Miete nicht verlangen, ist es keine Vermietung - es ist eine private Hilfeleistung. Das ist erlaubt, aber steuerlich irrelevant. Wenn Sie Steuern sparen wollen, müssen Sie mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen.
Leon Xuereb
Januar 23, 2026 AT 10:40Also ich hab meiner Schwester ne Wohnung für 400€ gegeben, wo die ortsübliche bei 900 liegt. Ich dachte, ich mach was Gutes. Jetzt hab ich ne Steuernachzahlung von 8.000€ bekommen. Die Behörden sind echt wie ein Vater, der dir sagt: ‚Ich hab dich lieb, aber du bist ein Idiot.‘
Und nein, ich hab keinen Vertrag unterschrieben. Warum? Weil wir uns doch vertrauen. Ach du Scheiße.
Jetzt lerne ich Deutsch, damit ich die Steuerbescheide endlich verstehe. Und ja, ich hab die 66%-Regel nicht gekannt. Wer liest schon Steuergesetze, wenn man Familie hat?
Jerka Vandendael
Januar 24, 2026 AT 22:56Ich find’s traurig, dass wir so viel Angst haben, Familie zu helfen… 🤔
Wenn ich meiner Mutter ne Wohnung gebe, will ich doch nicht, dass sie nachher mit dem Finanzamt kämpft. Warum muss alles so kompliziert sein? 😔
Ich hab jetzt einfach ne Miete von 60% vereinbart. Keine Prognose. Kein Stress. Nur Liebe und ein paar Zahlen auf Papier. 📄❤️
Oliver Wade
Januar 25, 2026 AT 21:49Das ist doch lächerlich. Ihr alle denkt, ihr seid clever, wenn ihr 66% zahlt. Aber die Gesetze sind von Bürokraten entworfen, die noch nie in einer Wohnung gewohnt haben, die nicht von einem Vermieter mit 3 Immobilienportfolios verwaltet wird.
Die 50%-Grenze ist ein Schutzmechanismus für Vermieter, nicht für Familien. Wer sagt, dass du nicht auch deine Tochter unterstützen darfst, ohne dass ein Beamter dir sagt, wie viel du ihr geben darfst?
Das ist kein Mietrecht, das ist sozialer Kontrolle mit Steuerformularen. Und du, der hier die 66%-Regel als Goldstandard verkündet, bist Teil des Systems, das Familien entfremdet.
Jan Jageblad
Januar 26, 2026 AT 20:45Hey, keine Panik! 😊
Ich hab’s auch gemacht – meiner Nichte ne Wohnung für 55% der Marktmiete. Hab den Mietspiegel rausgesucht, drei Vergleichswohnungen rausgesucht, Vertrag unterschrieben, Überweisung mit Verwendungszweck gemacht.
Kein Problem. Kein Stress. Kein Nachzahlen.
Es ist nicht schwer. Es ist nur anders als ‘Mama, ich brauch ne Wohnung’. Aber wenn du’s richtig machst, ist es wie ein Geschenk – mit Papiere, die dich beschützen. 💪
Paul O'Sullivan
Januar 27, 2026 AT 08:47Das ist ja ein Witz. Wer sagt, dass der Mietspiegel gültig ist? Wer hat den überhaupt erstellt? Ein Beamter, der in Berlin wohnt und nie in Dresden war? Ich hab eine Wohnung in Leipzig, die 400€ kostet – der Mietspiegel sagt 800. Aber ich hab drei Nachbarn, die für 420€ wohnen. Und du willst mir sagen, das ist nicht zulässig?
Und dann kommt noch die ‘Überschussprognose’ – also ich soll eine Prognose machen, dass ich Verlust mache, damit das Finanzamt mir glaubt, dass ich kein Arsch bin?
Das ist kein Steuerrecht. Das ist eine psychologische Prüfung.
erwin dado
Januar 27, 2026 AT 21:51Ich hab’s einfach gemacht: 68% der ortsüblichen Miete, schriftlicher Vertrag, Überweisung mit ‘Miete Musterstraße 12, Januar 2026’. Keine Prognose, keine Diskussion.
Das Finanzamt hat nie nachgefragt. Kein Brief. Kein Anruf.
Warum komplizieren? Einfach machen. Und wenn du’s richtig machst, ist es kein Problem. Es ist Routine.
Sonja Schöne
Januar 28, 2026 AT 23:0466%? Pfft. Ich hab’s nicht gemacht. Meine Schwester wohnt bei mir. Kein Vertrag. Keine Miete. Kein Problem. Ich zahle die Rechnungen. Sie kocht ab und zu. Was soll’s?
Steuer? Ach, die kriegt man ja eh nie zurück. Also lass es.
Johanne O'Leary
Januar 29, 2026 AT 11:22Ich find’s ironisch, dass wir so viel Aufwand betreiben, um Familie zu helfen – und dabei vergessen, dass Liebe keine Mietverträge braucht.
Ich hab meiner Mutter die Wohnung überlassen, weil sie krank war. Keine Miete. Kein Vertrag. Keine Prognose.
Und weißt du? Ich hab keine Werbungskosten abgesetzt. Aber ich hab keinen Schuldgefühl. Weil ich sie geliebt habe. Und das ist mehr als ein Mietspiegel.
Die Steuer kann kommen. Ich bin bereit.
Johanna Martinson
Januar 30, 2026 AT 16:30Ich hab vor 3 Jahren angefangen, meine Tochter zu unterstützen – mit Miete, Vertrag, Überweisung. Und es war das beste Investment, das ich je getätigt habe.
Jetzt ist sie finanziell unabhängig. Hat eine eigene Wohnung. Und wir haben noch eine Beziehung.
Das ist kein Steuertrick. Das ist ein Familienprojekt. Und es funktioniert, wenn du es mit Herz machst – aber mit klarem Kopf.
Jens Beyer
Januar 30, 2026 AT 20:22Die meisten von euch denken, sie wären clever, wenn sie die 66%-Regel befolgen. Aber das ist nur ein anderer Weg, um das System zu bedienen.
Ich hab meiner Schwester 300€ Miete gegeben – 40% der Marktmiete. Kein Vertrag. Keine Überweisung. Keine Prognose.
Und weißt du, was passiert ist? Nichts. Das Finanzamt hat nie nachgefragt.
Warum? Weil sie nicht nach den Regeln sucht. Sie sucht nach Betrug. Und wenn du nicht betrogen hast, sondern einfach nur liebst – dann ist das kein Fall. Es ist ein Mensch.
Also stoppt mit dem Papierkram. Macht’s einfach. Und wenn sie kommen, sag: ‘Ich hab’s aus Liebe gemacht.’
Und dann schau ihnen in die Augen.
Die haben keine Antwort.