Maklerprovision beim Immobilienkauf: So nutzen Sie die gesetzliche Obergrenze

Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die Maklerprovision oft der größte unerwartete Kostenfaktor. Viele Käufer gehen davon aus, dass der Makler vom Verkäufer bezahlt wird - doch das ist nicht immer so. Seit Dezember 2020 gilt ein klares Gesetz: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Und wenn der Verkäufer den Makler engagiert hat, darf der Käufer maximal 50 % der Provision tragen. Das ist kein Vorschlag. Das ist Gesetz. Und viele Käufer nutzen es nicht richtig - oder gar nicht.

Was genau ist die gesetzliche Obergrenze?

Die Regelung steht in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte der Gesamtprovision zahlen. Das bedeutet: Wenn die gesamte Provision 7 % beträgt, darf der Käufer höchstens 3,5 % zahlen. Der Verkäufer übernimmt den anderen Teil. Das ist kein Verhandlungsspielraum. Das ist rechtlich bindend.

Doch hier liegt der Haken: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Gesamtprovision. Sie kann theoretisch 10 %, 12 % oder mehr betragen - solange der Käufer nicht mehr als die Hälfte zahlt. In der Praxis passiert das zwar kaum, denn der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Überhöhte Provisionen verstoßen gegen Treu und Glauben. Aber viele Makler nutzen die Unsicherheit der Käufer aus.

Wie hoch ist die Provision in Ihrer Region?

Die Provision variiert stark von Bundesland zu Bundesland. In Bremen und Niedersachsen liegt sie oft bei 7,14 % des Kaufpreises. In Hamburg sind es eher 6,25 %. In Bayern und Baden-Württemberg sind 6,96 % üblich. In manchen ländlichen Gegenden liegt sie unter 5 %. Es gibt keinen bundesweiten Standard - nur regionale Gewohnheiten. Und diese Gewohnheiten werden oft als verbindlich dargestellt, obwohl sie es nicht sind.

Ein Beispiel: Sie kaufen in München eine Wohnung für 420.000 €. Der Makler verlangt 7,14 %, also 30.000 €. Nach dem Gesetz darf er von Ihnen nur 15.000 € verlangen. Der Rest muss vom Verkäufer kommen. Aber was, wenn der Makler sagt: „In München zahlt man immer 7,14 %, und der Käufer zahlt den vollen Betrag“? Dann liegt er falsch. Sie haben ein Recht auf Korrektur - und wenn nötig, auf Rückerstattung.

Im März 2025 hat ein Gericht in Köln entschieden: Eine Käuferin, die 12.450 € zu viel gezahlt hatte, bekam das Geld zurück, weil der Makler die 50 %-Grenze ignoriert hatte. Der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 138/24) hat das Urteil bestätigt. Das ist kein Einzelfall. Es passiert öfter, als man denkt.

Was zählt als Kaufnebenkosten - und wie viel kostet das wirklich?

Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Dazu gehören auch:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland
• Notarkosten: etwa 1,5 % bis 2 %
• Grundbucheintrag: rund 0,5 %

Bei einem Kaufpreis von 420.000 € können die Nebenkosten also leicht 18.000 bis 22.000 € betragen - und die Maklerprovision macht davon fast die Hälfte aus. Wenn Sie nicht auf die Aufteilung achten, zahlen Sie unnötig viel. Viele Käufer rechnen nur mit der Grunderwerbsteuer und dem Notar - und vergessen, dass die Maklerprovision direkt aus ihrem Eigenkapital kommt.

Wie vermeiden Sie Falle und Tricks?

Makler nutzen oft drei Tricks, um mehr Geld zu bekommen:

1. „Wir verlangen 7 %, aber der Verkäufer zahlt den Teil.“ - Das klingt fair, aber wenn der Verkäufer den Betrag nicht schriftlich übernimmt, bleibt der Käufer auf dem Schaden sitzen. Immer schriftlich festhalten!
2. „Wir berechnen zusätzlich Marketingkosten.“ - Das ist illegal. Marketing ist Teil der Provision. Wer extra dafür abrechnet, verstößt gegen die Preisangabenverordnung. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az. I-24 U 87/24) hat das 2024 klar verboten.
3. „Die Regelung gilt nicht, weil wir den Verkäufer nicht beauftragt haben.“ - Viele Makler behaupten, sie seien vom Käufer beauftragt. Dann müsste der Käufer die volle Provision zahlen. Aber: Wer hat den Makler wirklich beauftragt? Die Beauftragung ist entscheidend - nicht der Vertragsabschluss. Wenn der Makler schon vor dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer einen Vertrag unterschrieben hat, gilt die 50 %-Regel.

Praktischer Tipp: Fragen Sie den Makler direkt: „Wer hat Sie beauftragt?“ und „Wie ist die Provision aufgeteilt?“ - und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Mündliche Zusagen zählen nicht. Ein E-Mail mit „Ich bestätige, dass die Provision zu 50 % vom Käufer getragen wird“ reicht.

Was ist mit Mietimmobilien und Gewerbe?

Die 50 %-Regel gilt nur für Wohnimmobilien. Bei Mietverträgen bleibt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn Sie als Mieter einen Makler beauftragen, um eine Wohnung zu finden, zahlen Sie die volle Provision. Wenn der Vermieter ihn beauftragt, zahlt er. Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken gilt ebenfalls: Der Beauftragende zahlt. Hier gibt es keine gesetzliche Obergrenze.

Das ist wichtig, wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen. Wenn das Haus als Gewerbeobjekt vermarktet wird, kann der Makler die volle Provision vom Käufer verlangen - und das ist legal. Prüfen Sie also genau, wie die Immobilie im Vertrag klassifiziert ist.

Wie verhalten Sie sich, wenn der Makler die Regel ignoriert?

Wenn der Makler die 50 %-Grenze überschreitet, haben Sie drei Optionen:

1. Verhandeln. Zeigen Sie ihm den Paragraphen 656c BGB. Die meisten Makler weichen zurück, wenn sie merken, dass Sie Bescheid wissen.
2. Den Vertrag aufheben. Wenn die Provision nicht korrekt geregelt ist, ist der Maklervertrag rechtswidrig. Sie können ihn anfechten - und brauchen dann nicht zu zahlen.
3. Rückerstattung einfordern. Wenn Sie bereits gezahlt haben, können Sie die Überzahlung zurückverlangen. Das funktioniert auch nach dem Kauf - wie der Fall in Köln gezeigt hat.

Ein guter Anwalt oder die Verbraucherzentrale hilft Ihnen dabei. Die Stiftung Warentest hat 2025 eine Umfrage durchgeführt: 24 % der Käufer berichteten, dass Makler versucht hatten, mehr als 50 % einzutreiben. Bei 8 % war die Aufteilung unklar. Nur 68 % hatten eine klare, rechtssichere Vereinbarung.

Was ändert sich bis 2027?

Die Bundesregierung erwägt eine gesetzliche Obergrenze von 7,14 % für Wohnimmobilien. Das würde regionale Unterschiede ausgleichen - aber auch viele kleine Makler in ländlichen Gebieten treffen, wo die Provision oft unter 5 % liegt. Der Immobilienverband IVD warnt vor Versorgungsengpässen. Gleichzeitig treiben digitale Plattformen wie Homeday oder Hausgold die Provisionen nach unten. Sie bieten standardisierte Services für 3-4 %.

Prof. Christoph Weder von der Frankfurt School prognostiziert: Bis 2030 sinkt die durchschnittliche Provision auf 5,75 %. Traditionelle Makler werden sich auf Beratung und Service konzentrieren - nicht mehr nur auf Provisionen. Die Zeiten, in denen Makler nur eine Immobilie verkaufen und dann abhauen, sind gezählt.

Was sollten Sie jetzt tun?

1. Prüfen Sie den Maklervertrag vor der Unterschrift. Steht dort, wer beauftragt hat? Steht die Aufteilung der Provision klar? Ist sie auf 50 % begrenzt?

2. Verlangen Sie schriftliche Bestätigung. Keine mündlichen Zusagen. Alles muss auf Papier stehen - per E-Mail reicht.

3. Rechnen Sie die Nebenkosten durch. Maklerprovision + Grunderwerbsteuer + Notarkosten = Ihre Gesamtbelastung. Planen Sie das in Ihr Budget ein.

4. Wissen Sie, wo Sie Hilfe finden. Die Verbraucherzentrale, der Deutsche Mieterbund oder ein Anwalt für Immobilienrecht können Ihnen bei Unklarheiten helfen - oft kostenlos.

Die gesetzliche Obergrenze ist kein Luxus. Sie ist ein Schutz. Und sie ist nutzbar - wenn Sie wissen, wie sie funktioniert. Viele Käufer zahlen zu viel, weil sie denken, sie hätten keine Wahl. Doch die Wahl haben Sie. Und sie ist rechtlich durchsetzbar.