- von Benjamin Alisic
- an 16 Nov, 2025
Stellen Sie sich vor, Sie investieren 100.000 Euro in eine alte Wohnung, sanieren sie komplett - und am Ende verdienen Sie damit mehr als mit einem Aktienfonds. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Ist es aber nicht. Wer heute in Mietimmobilien investiert und gezielt modernisiert, kann die Rendite verdoppeln - vorausgesetzt, er rechnet richtig. Viele Vermieter überschätzen die Mieterhöhung, unterschätzen die Kosten und vergessen die Förderungen. Das Ergebnis? Ein Projekt, das am Ende Verlust bringt - statt Gewinn.
Wie berechnet man den ROI bei einer Modernisierung?
Der ROI (Return on Investment) sagt Ihnen, wie viel Gewinn Sie mit Ihrer Investition machen. Die einfache Formel: ROI = (Gewinn - Investitionskosten) / Investitionskosten × 100. Klingt simpel. Aber was ist der Gewinn? Nicht die neue Miete. Sondern der Netto-Gewinn über die Zeit.
Beispiel: Sie sanieren eine 85 m²-Wohnung in Linz für 68.000 Euro. Die Kaltmiete steigt von 720 auf 920 Euro. Das sind 2.400 Euro mehr pro Jahr. Aber: Sie müssen auch die Nebenkosten abziehen. Verwaltung: 1,25 % der Kaufsumme (ca. 850 Euro/Jahr). Instandhaltung: 300 Euro/Jahr. Das ergibt einen Netto-Mietgewinn von 2.400 - 850 - 300 = 1.250 Euro pro Jahr.
Jetzt rechnen Sie: 1.250 Euro Gewinn pro Jahr × 10 Jahre = 12.500 Euro Gesamtgewinn. Minus 68.000 Euro Kosten = -55.500 Euro. Das klingt nach Verlust? Nein. Sie vergessen die Wertsteigerung. Die Wohnung ist nach der Sanierung 15 % wertvoller. Wenn sie vorher 280.000 Euro wert war, ist sie jetzt 322.000 Euro wert. Der Gewinn aus Wertsteigerung: 42.000 Euro. Addieren Sie das zum Mietgewinn: 12.500 + 42.000 = 54.500 Euro. Jetzt: 54.500 - 68.000 = -13.500 Euro. Immer noch negativ? Dann haben Sie noch etwas vergessen: Förderungen.
Wenn Sie die Heizung auf Wärmepumpe umstellen, bekommen Sie vom BAFA bis zu 25 % Zuschuss. Bei 35.000 Euro Heizungskosten sind das 8.750 Euro. Die Dämmung: 18.000 Euro, 20 % Förderung = 3.600 Euro. Gesamt: 12.350 Euro. Jetzt: 54.500 + 12.350 - 68.000 = -1.150 Euro. Fast null. Aber: Sie haben die Miete noch nicht über 10 Jahre voll ausgeschöpft. Bei 920 Euro Kaltmiete, 1,5 % jährliche Mieterhöhung (gesetzlich erlaubt), sind es nach 10 Jahren 1.060 Euro. Das macht nochmal 4.000 Euro mehr Gewinn. Jetzt: -1.150 + 4.000 = +2.850 Euro. ROI: 4,2 %.
Das ist kein Zufall. Mit Förderung und realistischer Planung wird aus einer teuren Sanierung eine profitable Investition.
Was kostet eine Modernisierung wirklich?
Die meisten Vermieter rechnen nur mit den sichtbaren Kosten: Heizung, Fenster, Dämmung. Aber die versteckten Kosten fressen den Gewinn auf. Laut der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK) sind 78 % der falschen ROI-Berechnungen auf unvollständige Kostenberücksichtigung zurückzuführen.
- Planung und Genehmigung: 1.500 - 5.000 Euro (je nach Umfang)
- Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 - 2 % der Kaufsumme (bei 300.000 Euro: 4.500 - 6.000 Euro)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Oberösterreich (bei 300.000 Euro: 10.500 Euro)
- Verwaltungskosten: 1,25 % der Kaufsumme pro Jahr (3.750 Euro/Jahr bei 300.000 Euro)
- Steuer auf Mieteinnahmen: 30 % des Netto-Mietgewinns (bei 1.250 Euro Gewinn: 375 Euro/Jahr)
Das sind zusätzliche 15.000 - 20.000 Euro an einmaligen Kosten - und 4.000 - 4.500 Euro pro Jahr laufend. Wer das nicht einrechnet, rechnet mit einer Rendite von 6 % - und landet bei 2,5 %. Das ist der Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg.
Wie viel Miete dürfen Sie nach der Sanierung verlangen?
Nach § 559 BGB dürfen Sie die Miete um bis zu 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen. Aber nur, wenn die Sanierung die Wohnqualität wirklich verbessert. Eine neue Heizung? Ja. Neue Tapeten? Nein.
Beispiel: Sie investieren 50.000 Euro in eine energetische Sanierung. 11 % davon = 5.500 Euro pro Jahr. Das sind 458 Euro mehr Miete pro Monat. Aber: Die Mieterhöhung darf nicht über 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr liegen, wenn sie nicht mit einem Mieterwechsel einhergeht. Das ist ein wichtiger Trick: Wenn Sie die Wohnung neu vermieten, können Sie die volle 11 % nutzen. Wenn der alte Mieter bleibt, nur 8 %. Das macht einen Unterschied von 1.500 Euro pro Jahr.
Und hier kommt die große Falle: 43 % der Mieter wechseln bei einer Mieterhöhung über 10 %, wie eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes zeigt. Das bedeutet: Sie erhöhen die Miete, der Mieter geht, die Wohnung steht 2 Monate leer - und Sie verlieren 1.500 Euro an Miete. Das rechnet sich nicht. Besser: Miete sanft erhöhen, Mieter halten, langfristig verdienen.
Förderungen: Die unsichtbare Rendite
Ab 2024 ist die Bundesförderung für energetische Sanierungen gestiegen. Das ist der größte Hebel, den Sie haben.
- Wärmepumpe: Bis zu 25 % Zuschuss (BAFA)
- Dämmung Dach/Wand: Bis zu 20 % Zuschuss (BAFA)
- Fenster: Bis zu 15 % Zuschuss (KfW, falls Teil eines Gesamtpakets)
- Steuervorteil: Sanierungskosten können über 10 Jahre abgeschrieben werden - das senkt Ihre Einkommensteuer.
Ein Investor in Wien hat eine 150.000 Euro Sanierung durchgeführt. Mit 25 % Zuschuss für die Heizung (37.500 Euro) und 20 % für die Fassade (20.000 Euro) hat er 57.500 Euro Förderung erhalten. Das reduziert seine Netto-Investition von 150.000 auf 92.500 Euro. Der ROI steigt von 3,8 % auf 6,2 %. Ohne Förderung wäre das Projekt kaum rentabel gewesen.
Wo lohnt sich Modernisierung am meisten?
Nicht jede Stadt ist gleich. Die ROI-Rendite hängt stark vom Standort ab.
- München: Durchschnittlicher ROI 5,8 % - hohe Mieten, hohe Nachfrage
- Wien: 5,1 % - stabile Märkte, starke Förderung
- Linz: 4,3 % - gute Mietnachfrage, günstige Kaufpreise
- Leipzig: 3,9 % - günstig, aber niedrigere Mieten
- Berlin: 4,7 % - hohe Nachfrage, aber hohe Kosten
Und das Alter der Immobilie zählt. 73 % aller Sanierungen erfolgen an Gebäuden aus den 1950er bis 1980er Jahren. Diese haben meistens Einzelfenster, schlechte Dämmung, alte Heizungen. Die Hebelwirkung ist hier am größten. Eine Sanierung an einem Neubau aus 2020 bringt kaum mehr Rendite - die Kosten sind hoch, der Spielraum gering.
Die 7 Schritte für einen sicheren ROI
So rechnen Profis. Folgen Sie diesem System - sonst landen Sie in der Statistik: 68 % der Sanierungen überschreiten die Kosten um 22 %, wie die Stiftung Warentest festgestellt hat.
- Kosten erfassen: Alle Ausgaben - inklusive Planung, Genehmigung, Steuern, Notar, Verwaltung.
- Mieterhöhung berechnen: Maximal 11 % der Kosten pro Jahr, aber nur 8 %, wenn Mieter bleibt.
- Förderung prüfen: BAFA, KfW, Kommunalprogramme - alles einreichen.
- Laufkosten berechnen: Verwaltung, Instandhaltung, Steuern - mindestens 2,5 % der Kaufsumme pro Jahr.
- Wertsteigerung schätzen: Sanierungen steigern den Verkaufswert um 7-12 % (IW Köln).
- Haltedauer festlegen: Mindestens 10 Jahre. Kurzfristig rechnet sich kaum etwas.
- ROI berechnen: (Gesamtgewinn - Gesamtkosten) / Gesamtkosten × 100. Nicht nur Miete, sondern auch Wertsteigerung und Förderung einrechnen.
Was ist der beste Modernisierungs-Typ?
Nicht jede Sanierung ist gleich profitabel.
| Modernisierung | Durchschnittliche Kosten/m² | Mieterhöhung | ROI ohne Förderung | ROI mit Förderung | Amortisationszeit |
|---|---|---|---|---|---|
| Energetische Sanierung (Dämmung + Fenster + Heizung) | 850 € | 11 % | 3,2 % | 6,8 % | 6,2 Jahre |
| Nur Heizungsumstellung | 1.100 € | 8 % | 2,1 % | 5,9 % | 7,1 Jahre |
| Fenster austauschen | 650 € | 5 % | 2,8 % | 4,1 % | 8,3 Jahre |
| Bad modernisieren | 1.200 € | 3 % | 1,5 % | 2,7 % | 11,5 Jahre |
| Küche modernisieren | 1.500 € | 2 % | 1,2 % | 2,1 % | 13,8 Jahre |
Die klare Botschaft: Energetische Sanierungen mit Förderung sind die besten Investitionen. Alles andere lohnt sich nur, wenn es die Miete stark erhöht - oder Sie die Wohnung bald verkaufen wollen.
Die größten Fehler - und wie Sie sie vermeiden
- Fehler 1: Sie rechnen nur mit der neuen Miete - vergessen Verwaltung, Steuern, Instandhaltung.
- Fehler 2: Sie unterschätzen die Baukosten. 8,7 % Preissteigerung im letzten Jahr (Statistisches Bundesamt) - das ist real.
- Fehler 3: Sie erwarten 11 % Mieterhöhung, obwohl der Mieter bleibt - das ist rechtlich nicht erlaubt.
- Fehler 4: Sie ignorieren Förderungen. Das ist wie Geld auf der Straße liegen lassen.
- Fehler 5: Sie planen nur 5 Jahre Haltedauer. Der ROI braucht 8-10 Jahre, um sich zu entfalten.
Die Lösung? Machen Sie eine Szenario-Analyse. Rechnen Sie mit drei Fällen: Optimistisch, realistisch, pessimistisch. Wenn selbst der pessimistische Fall noch einen ROI von 3 % ergibt, ist es eine sichere Investition.
Was kommt als Nächstes?
Ab 2025 soll eine CO₂-Bepreisung für Gebäude eingeführt werden. Das bedeutet: Wer nicht modernisiert, zahlt mehr - durch höhere Heizkosten oder Strafen. Wer modernisiert, wird belohnt - durch höhere Mieten, geringere Betriebskosten, höhere Nachfrage.
Die Zukunft gehört nicht den alten Häusern. Sondern den Häusern, die man sinnvoll modernisiert. Die Rendite ist da. Aber nur, wenn Sie richtig rechnen.
Wie hoch ist der durchschnittliche ROI bei einer energetischen Sanierung?
Ohne Förderung liegt der ROI bei 3,2-4,5 %. Mit BAFA- und KfW-Zuschüssen steigt er auf 6-8 %. In attraktiven Lagen wie München oder Wien können es sogar 8-9 % sein. Die entscheidende Variable ist die Förderung - ohne sie lohnt sich die Sanierung oft nicht.
Darf ich die Miete nach der Sanierung beliebig erhöhen?
Nein. Nach § 559 BGB dürfen Sie maximal 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen - aber nur, wenn der Mieter wechselt. Bleibt der Mieter, gilt die Obergrenze von 8 %. Außerdem darf die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Das prüft das Mietspiegel-Register.
Welche Modernisierungen bringen die höchste Rendite?
Die höchste Rendite bringen energetische Sanierungen mit Heizungsumstellung, Dämmung und Fensteraustausch - besonders wenn sie mit staatlichen Fördermitteln kombiniert werden. Ein gut geplanter Gesamtsanierungspaket bringt oft doppelt so viel Rendite wie einzelne Maßnahmen wie Bad oder Küche.
Wie lange dauert es, bis sich eine Sanierung amortisiert?
Die durchschnittliche Amortisationszeit liegt bei 8,3 Jahren. Mit Förderung sinkt sie auf 6-7 Jahre. Ohne Förderung und mit niedriger Mieterhöhung kann sie bis zu 15 Jahre betragen. Die Haltedauer sollte daher mindestens 10 Jahre betragen, um den ROI voll auszuschöpfen.
Sind Modernisierungen in Neubauten sinnvoll?
Selten. Neubauten erfüllen schon heute die neuesten Energiestandards. Eine Sanierung dort bringt kaum Mieterhöhung, kaum Wertsteigerung - aber hohe Kosten. Die Rendite liegt meist unter 2 %. Investieren Sie besser in ältere Immobilien mit Sanierungsbedarf.
Welche Kosten werden oft unterschätzt?
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Verwaltungskosten (1,25 % der Kaufsumme pro Jahr), Steuern auf Mieteinnahmen (30 %) und Planungskosten. Diese versteckten Kosten machen oft 15-20 % der Gesamtinvestition aus - und werden in 78 % der Fälle nicht berücksichtigt.
Wie beeinflusst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 die Rendite?
Das GEG macht Modernisierungen nicht nur sinnvoll - es macht sie fast zwingend. Immobilien mit Energieeffizienzklassen F und G dürfen ab 2025 nicht mehr vermietet werden. Wer jetzt modernisiert, vermeidet zukünftige Zwangsverkäufe und kann höhere Mieten verlangen. Außerdem steigen die Förderungen - das erhöht den ROI.