Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, stehen Sie vor einer harten Wahl: Den Mieter einfach lassen und das Objekt mit Mieter verkaufen - oder eine Räumungsklage einreichen, um die Wohnung leer zu übergeben. Viele Verkäufer glauben, dass leerstehende Wohnungen automatisch mehr einbringen. Das stimmt. Laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) erzielen unvermietete Wohnungen im Durchschnitt 15 bis 20 % höhere Verkaufspreise. Aber wer zahlt den Preis dafür? Die Kosten für eine Räumungsklage sind oft höher, als man denkt - und die Risiken kaum bekannt.
Wie berechnet sich der Streitwert einer Räumungsklage?
Die Kosten für eine Räumungsklage hängen nicht vom Wert der Immobilie ab, sondern von der Jahreskaltmiete. Genauer gesagt: vom Streitwert, der sich aus der zwölffachen Monatskaltmiete ergibt. Das ist ein fester Rechtsgrundsatz, den alle Gerichte in Deutschland anwenden. Ein Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 600 € pro Monat ergibt das einen Streitwert von 7.200 €. Bei 1.000 € Miete sind es 12.000 €. Diese Zahl bestimmt alles: Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, Prozesskosten.
Die Gerichtskosten selbst sind nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) festgelegt. Bei einem Streitwert von 6.000 € (500 € Miete) fallen als Kostenvorschuss 324 € an. Bei 7.200 € Streitwert (600 € Miete) steigen sie auf etwa 650 €. Bei 12.000 € (1.000 € Miete) liegt der Kostenvorschuss bei 1.100 €. Diese Beträge müssen Sie vor Beginn des Verfahrens auf den Gerichtskonto einzahlen. Keine Rückerstattung, wenn die Klage scheitert.
Was kostet der Anwalt - wirklich?
Gerichtskosten sind nur die Spitze des Eisbergs. Die eigentlichen Kosten kommen vom Anwalt. Und die beginnen lange vor dem Gerichtstermin. Im außergerichtlichen Bereich berechnet der Anwalt für die Vorbereitung, den Mahnbescheid, die Kündigung und die rechtliche Beratung. Bei einem Streitwert von 6.000 € liegen diese Kosten bei 334,75 €. Dazu kommt die Prozesskosten für die Einreichung der Klage und die Anwesenheit im Gericht: weitere 466,30 €. Das ergibt insgesamt 1.125,05 € (inklusive MwSt.) nur für den Anwalt.
Bei höheren Mieten steigen die Kosten proportional. Bei einer 800 €-Wohnung (Streitwert 9.600 €) liegt der Anwaltskostenaufwand bei etwa 1.500 €. Bei 1.200 € Miete (Streitwert 14.400 €) können es leicht 2.000 € oder mehr werden. Und das ist nur der Anfang. Wenn der Mieter Widerspruch einlegt, wenn es zu Terminverschiebungen kommt, wenn der Prozess länger dauert - dann addieren sich die Stunden. Einige Anwälte berechnen hierfür sogar monatlich bis zu 1.500 € an zusätzlichen Gebühren.
Wie hoch sind die tatsächlichen Gesamtkosten?
Die meisten Vermieter rechnen mit 1.500 € bis 2.500 € - das ist die Standardangabe in Beratungshilfen. Aber die Realität sieht anders aus. Eine Umfrage von VermietSicher unter 342 Vermietern ergab: 72 % der Betroffenen haben mehr gezahlt, als geplant. Der durchschnittliche Überschuss lag bei 420 €. Warum?
- Zusätzliche Gerichtstermine: Jede Verschiebung kostet durchschnittlich 230 € - weil der Anwalt erneut anreist, Dokumente vorbereitet und das Gericht erneut bearbeitet.
- Entrümpelungskosten: Wenn der Mieter auszieht und alles zurücklässt, kostet die Aufräumung oft 800-1.500 €. Das ist nicht in den Anwaltskosten enthalten.
- Verzögerungen: Der Prozess dauert im Schnitt 6,4 Monate. Währenddessen erhalten Sie keine Miete. Das ist ein indirekter Verlust, der oft ignoriert wird.
Ein konkreter Fall aus Linz: Ein Vermieter mit einer 65 m² Wohnung, 750 € Kaltmiete, rechnete mit 1.900 € Gesamtkosten. Am Ende zahlte er 2.850 €. Warum? Drei Terminverschiebungen, ein Antrag auf Beweisaufnahme, und der Mieter zog erst nach 7 Monaten aus - mit Schäden, die er nicht bezahlte.
Die rechtlichen Hürden: Sie können nicht einfach kündigen
Das größte Missverständnis: Viele glauben, sie könnten einfach kündigen, weil sie die Wohnung verkaufen wollen. Das ist falsch. Laut Bundesgerichtshof (BGH) vom 18. Januar 2022 (Az. VIII ZR 100/21) ist der bloße Verkaufswille kein gültiger Kündigungsgrund. Der Gesetzgeber hat das klar geregelt: Nur wenn Sie die Wohnung selbst nutzen wollen (§ 573a BGB) oder ein Familienmitglied einziehen soll, dürfen Sie kündigen. Für Verkäufe müssen Sie auf andere Gründe zurückgreifen - etwa Mietrückstände, erhebliche Störungen oder Schäden. Und das ist schwer nachzuweisen.
Das bedeutet: Ihre Chancen, die Klage zu gewinnen, sind deutlich niedriger als bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Erfolgsquote bei Räumungsklagen im Verkaufskontext liegt bei nur 63 % - und das ist schon der Durchschnitt aller Fälle. Bei reinen Verkaufskündigungen sinkt sie auf unter 40 %. Ein Anwalt, der nicht auf Mietrecht spezialisiert ist, wird das nicht wissen - und Ihre Klage damit in die falsche Richtung lenken.
Was passiert, wenn Sie verlieren?
Sie verlieren nicht nur die Klage. Sie verlieren Ihr Geld. Und zwar komplett. Denn wenn die Klage abgewiesen wird, zahlen Sie alle Kosten selbst. Und wenn der Mieter keine Zahlungsfähigkeit hat - was in 43 % der Fälle laut IVD der Fall ist - dann kriegen Sie Ihre Kosten nicht zurück. Selbst wenn Sie gewinnen, muss der Mieter die Kosten tragen. Aber wenn er arm ist, ohne Job, oder in Sozialhilfe lebt, bleibt der Anwalt auf seinen Honoraren sitzen. Und Sie auf den Rest.
Ein Fall aus dem Jahr 2023: Ein Vermieter in Graz gewann die Klage - aber der Mieter war arbeitslos und lebte von Hartz IV. Die Gerichtskosten von 890 € wurden eingezogen. Die Anwaltskosten von 1.700 € blieben auf der Strecke. Der Vermieter hatte 2.590 € ausgegeben - und hatte danach immer noch einen Mieter, der nicht gezogen war.
Alternativen: Was ist billiger als eine Räumungsklage?
Es gibt drei Alternativen - und zwei davon sind oft günstiger.
- Übernahme des Mietverhältnisses: Der Käufer übernimmt den Mieter und den bestehenden Vertrag. Das ist die einfachste Lösung. Viele Käufer akzeptieren das, besonders bei langfristig stabilen Mietern. Die Immobilie wird zwar etwas günstiger verkauft - aber Sie sparen 1.500-3.000 € an Kosten und Wochen an Stress.
- Aufhebungsvertrag mit Entschädigung: Sie zahlen dem Mieter eine einmalige Summe, damit er freiwillig auszieht. Diese Summe liegt meist zwischen 1.500 € und 4.000 € - abhängig von der Miete, der Wohnungsgröße und der Dauer des Mietverhältnisses. Eine Studie des Deutschen Mieterbundes (2023) zeigt: Bei einer 800 €-Wohnung kostet eine freiwillige Aufhebung durchschnittlich 2.100 €. Das ist 30 % billiger als eine Räumungsklage.
- Warten, bis der Vertrag endet: Wenn der Mieter einen befristeten Vertrag hat, warten Sie einfach. Oder wenn er eine Kündigungsklage erhalten hat - dann können Sie ihn nicht mehr rauswerfen. Aber das ist ein langer Weg.
Die sogenannte „Berliner Räumung“ - bei der der Mieter die Wohnung freiwillig leer übergibt - kostet in der Regel nur 300-500 € für einen Anwalt, der den Vertrag aufsetzt. Das ist ein Bruchteil der Kosten einer Klage.
Was Sie vorher wissen müssen
- Rechtschutzversicherung? Wenn Sie eine haben, die Mietrecht abdeckt (durchschnittlich 120-180 €/Jahr), dann zahlt sie die Anwaltskosten. Prüfen Sie Ihren Vertrag. Viele Haftpflichtversicherungen tun das nicht.
- Welcher Anwalt? Nicht jeder Anwalt kennt Mietrecht. Suchen Sie jemanden, der sich auf Wohnraumrecht spezialisiert hat. Sonst verlieren Sie die Klage, weil die Form fehlt.
- Wie lange dauert es? Im Schnitt 5,8 Monate. In manchen Fällen bis zu 12 Monate. Planen Sie das in Ihren Verkaufszeitplan ein.
- Was passiert, wenn der Mieter stirbt? Dann wird die Klage automatisch gegen die Erben weitergeführt. Das macht alles nur komplizierter.
Die Zukunft: Gesetze werden strenger
Ab September 2023 gilt das Zweite Wohnraummodernisierungsgesetz (2. WoMoG). Es verschärft die Kündigungsgründe noch weiter. Experten wie Prof. Dr. Martin Schmidt von der Humboldt-Universität warnen: Die Erfolgsquote bei Räumungsklagen wird weiter sinken. Die Kosten steigen, weil die Verfahren länger dauern und mehr Beweise nötig sind. Der IVD prognostiziert: In den nächsten zwei Jahren werden die Kosten pro Räumungsklage um 15-20 % steigen - während die Zahl der Fälle zurückgeht.
Was heißt das für Sie? Wenn Sie jetzt noch eine Räumungsklage einreichen wollen, tun Sie es jetzt. Nicht in sechs Monaten. Denn die Hürden werden höher, die Kosten höher, die Chancen geringer.
Was tun, wenn Sie unsicher sind?
Wenn Sie überlegen, eine Räumungsklage zu starten, dann machen Sie das: Eine Kosten-Nutzen-Analyse. Rechnen Sie aus:
- Wie viel mehr bekommen Sie für die Wohnung, wenn sie leer ist? (15-20 % mehr? Oder nur 5 %?)
- Wie viel kosten die Klage? (Gericht + Anwalt + Entrümpelung + Zeitverlust)
- Wie lange dauert es? (Mindestens 6 Monate)
- Was passiert, wenn Sie verlieren? (Sie zahlen alles selbst.)
- Was kostet eine freiwillige Aufhebung? (Oft 30 % weniger.)
Die meisten Vermieter, die diese Rechnung machen, entscheiden sich für die Alternative. Weil es einfach weniger riskant ist. Und weil es schneller geht. Und weil es weniger kostet.
Kann ich eine Räumungsklage einfach wegen Verkaufswillen einreichen?
Nein. Laut Bundesgerichtshof (BGH) vom 18. Januar 2022 ist der bloße Wunsch, eine Immobilie zu verkaufen, kein rechtlich zulässiger Grund für eine Kündigung. Sie dürfen nur kündigen, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen wollen, ein Familienmitglied einzieht, oder wenn der Mieter schwerwiegende Pflichtverletzungen begangen hat - wie Mietrückstände oder erhebliche Störungen. Ein Verkauf allein reicht nicht aus.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Gesamtkosten einer Räumungsklage?
Bei einer Wohnung mit 700-800 € Kaltmiete liegen die Gesamtkosten zwischen 2.000 € und 3.000 €. Dazu gehören Gerichtskosten (650-1.100 €), Anwaltskosten (1.200-1.800 €), mögliche Entrümpelungskosten (800-1.500 €) und Verzögerungskosten (Mietausfall). In 72 % der Fälle sind die tatsächlichen Kosten höher als die anfängliche Schätzung.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Im Durchschnitt dauert das Verfahren 6,4 Monate. In einfachen Fällen kann es 3-4 Monate dauern, in komplexen Fällen bis zu 12 Monate. Der Prozess wird oft verzögert durch Terminverschiebungen, Beweisanträge oder Widersprüche des Mieters. Währenddessen erhalten Sie keine Miete.
Wann zahlt der Mieter die Kosten zurück?
Nur, wenn Sie die Klage gewinnen. Dann muss der Mieter die Gerichtskosten und die Anwaltskosten tragen. Aber: In 43 % der Fälle ist der Mieter zahlungsunfähig - etwa weil er Arbeitslosengeld bezieht oder Schulden hat. Dann bleiben die Kosten bei Ihnen. Selbst wenn Sie gewinnen, bekommen Sie nicht immer Ihr Geld zurück.
Ist eine Rechtschutzversicherung sinnvoll?
Ja, wenn sie explizit Mietrecht abdeckt. Eine gute Rechtschutzversicherung für Mietrecht kostet 120-180 € pro Jahr und übernimmt fast alle Anwalts- und Gerichtskosten. Ohne Versicherung zahlen Sie alles selbst - und riskieren Tausende Euro, wenn die Klage scheitert. Viele private Vermieter unterschätzen diese Risiken.