Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland geht es nicht nur um den Preis. Die Maklerprovision kann schnell mehrere tausend Euro ausmachen - und wer sie zahlt, ist nicht immer klar. Seit 2020 gilt ein neues Gesetz, das die Belastung fairer verteilt. Doch viele Verkäufer und Käufer verstehen die Regeln noch immer nicht richtig. Das führt zu teuren Fehlern, rechtlichen Streitigkeiten und unnötigen Kosten. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du den Vertrag 2025 so gestaltest, dass du als Verkäufer oder Käufer nicht übervorteilt wirst.
Was ist die Maklerprovision wirklich?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet - inklusive Mehrwertsteuer. In 2025 liegt die ortsübliche Provision in den meisten Bundesländern zwischen 5,95 % und 7,14 %. Das klingt nach einer kleinen Zahl, aber bei einem Haus für 400.000 Euro sind das schon 22.800 bis 28.560 Euro. Wer zahlt? Das ist der entscheidende Punkt.
Früher trug oft nur der Käufer die volle Provision, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2015 als unfair eingestuft. Seit 2020 gilt deshalb das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei Wohnimmobilien bedeutet das: Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten. Meist 50:50. Das ist der gesetzliche Standard.
Die drei Modelle: Doppel-, Innen- und Außenprovision
Nicht alle Verträge sehen die gleiche Aufteilung vor. Es gibt drei gängige Modelle - und du musst wissen, welches in deinem Fall gilt.
- Doppelprovision (§ 656c BGB): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Käufer, einen mit dem Verkäufer. Jeder zahlt die Hälfte der Gesamtprovision. Das ist seit 2020 der Regelfall für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei 7,14 % Gesamtprovision zahlt jeder 3,57 %.
- Innenprovision: Nur der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist besonders sinnvoll, wenn das Objekt schwer zu verkaufen ist. Ein leerstehendes Haus in einem ländlichen Gebiet? Dann ist die Innenprovision die bessere Wahl - der Käufer hat weniger Kosten und ist eher bereit, zuzuschlagen.
- Außenprovision: Nur der Käufer zahlt. Das ist verboten bei Wohnimmobilien. Nur bei Gewerbeobjekten, Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier Wohnungen oder unbebauten Grundstücken ist das erlaubt. Einige Verkäufer versuchen, ein Mehrfamilienhaus als Gewerbeobjekt zu verkaufen, um die volle Provision auf den Käufer abzuwälzen. Das ist illegal - und wurde vom BGH mehrfach als unwirksam eingestuft.
Ein Beispiel: Du verkaufst ein Einfamilienhaus für 350.000 Euro. Die ortsübliche Provision beträgt 7,14 %. Das macht 25.000 Euro Gesamtprovision. Wenn du als Verkäufer die Innenprovision wählst, zahlst du die vollen 25.000 Euro. Wenn du die Doppelprovision wählst, zahlt jeder 12.500 Euro. Der Käufer hat damit 12.500 Euro weniger zu zahlen - das macht den Unterschied.
Regionale Unterschiede: Was du in deinem Bundesland zahlen musst
Die Provision ist nicht deutschlandweit gleich. Sie richtet sich nach der ortsüblichen Vergütung - und die variiert stark.
| Bundesland | Provision (inkl. MwSt.) | Prozentual pro Partei (bei 50:50) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % |
| Bremen, Hessen | 5,95 % | 2,975 % |
| Niedersachsen | 4,76 % - 7,14 % | 2,38 % - 3,57 % |
Das bedeutet: In Bayern oder Berlin ist die Provision deutlich höher als in Bremen. Aber: Die Aufteilung bleibt immer 50:50 - es sei denn, du vereinbarst etwas anderes. Und das kannst du.
Vertragsgestaltung: Was du unbedingt schriftlich festhalten musst
Mündliche Absprachen zählen in der Immobilienwelt nichts. Keine Ausnahme. Wenn du nicht schriftlich festhältst, wer was zahlt, dann gilt der gesetzliche Standard - und du bist verletzt.
Als Verkäufer:
- Wenn du die Innenprovision willst, musst du das explizit im Vertrag stehen haben: „Der Verkäufer trägt die gesamte Maklerprovision.“
- Wenn du die Doppelprovision willst, muss der Vertrag klar sagen: „Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision zu je 50 %.“
- Vermeide Formulierungen wie „Provision nach Vereinbarung“. Das ist zu vage. Ein Gericht könnte das als unwirksam werten.
Als Käufer:
- Prüfe genau, ob du mehr als 3,57 % bei 7,14 % Gesamtprovision zahlen sollst. Wenn ja, ist der Vertrag unwirksam. Der BGH hat 2024 klargestellt: Jede Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als die Hälfte zahlt, ist gänzlich nichtig. Du kannst das Geld zurückverlangen.
- Frage nach der genauen Höhe der Provision vor der Unterzeichnung. Der Makler muss dir das schriftlich mitteilen - das ist seit März 2025 Pflicht für alle Mitglieder des Deutschen Maklerverbands.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Käufer in Köln zahlt 2025 4,5 % Provision auf einen Kaufpreis von 420.000 Euro - also 18.900 Euro. Die gesetzliche Obergrenze wäre 3,57 %, also 14.994 Euro. Der Käufer klagt. Das Gericht gibt ihm Recht - und verlangt die Rückzahlung von 3.906 Euro. Das ist kein Einzelfall. Laut der Deutschen Anwaltshotline wurden 68 % der Klagen zugunsten des Käufers entschieden, wenn er zu viel gezahlt hatte.
Neubau und Bauträger: Was du wissen musst
Bei Neubauten ist die Regelung klar: Der Bauträger zahlt die volle Provision. Das ist in 92 % der Fälle so geregelt. Du als Käufer eines Neubaus musst keine Maklerkosten zahlen - es sei denn, du hast einen zweiten Makler beauftragt, um eine andere Immobilie zu finden. Dann zahltst du nur für diesen zweiten Makler.
Das ist ein wichtiger Vorteil: Viele Käufer glauben, bei Neubauten müssten sie auch Provision zahlen. Das ist falsch. Nutze das. Frag beim Bauträger direkt: „Wer zahlt die Maklerprovision?“ Wenn er sagt „Du“, dann ist das ein Warnsignal. Ein seriöser Bauträger zahlt selbst.
Was gilt bei Mietverträgen?
Bei Mietverträgen gilt das Bestellerprinzip genauso: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn du als Mieter einen Makler suchst, um eine Wohnung zu finden, dann zahlst du. Wenn der Vermieter einen Makler beauftragt, dann zahlt er. Du als Mieter hast keine Kosten - und darfst keine Provision zahlen, es sei denn, du hast den Makler selbst eingeladen.
Das ist ein häufiger Fehler: Vermieter sagen „Wir haben einen Makler, aber du musst die Provision zahlen.“ Das ist illegal. Die Mietprovision ist seit 2020 für Mieter komplett verboten, wenn sie nicht selbst den Makler beauftragt haben.
Was tun, wenn du zu viel gezahlt hast?
Du hast den Vertrag unterschrieben - und später gemerkt, dass du mehr als 50 % der Provision gezahlt hast? Dann hast du noch Zeit.
- Prüfe den Vertrag: Steht dort, dass du mehr als die Hälfte zahlst? Dann ist er unwirksam.
- Schicke dem Makler eine schriftliche Aufforderung zur Rückerstattung. Gib an, dass du aufgrund des BGH-Urteils vom 15. Mai 2024 das Geld zurückverlangst.
- Wenn er nicht zahlt: Nimm einen Anwalt hinzu. Die meisten Anwälte bieten eine kostenlose Erstberatung an.
Ein Fall aus München: Ein Käufer zahlte 2024 4,2 % Provision (16.800 Euro) auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro. Die gesetzliche Obergrenze war 3,57 % (14.280 Euro). Er klagte - und bekam 2.520 Euro zurück. Der Makler musste das Geld zahlen. Es gibt keine Frist, nach der du das Geld nicht mehr zurückverlangen kannst - solange du den Vertrag nicht vollständig erfüllt hast (z. B. die Immobilie übertragen hast).
Wie du die Provision im Vertrag clever nutzt
Als Verkäufer:
- Wenn du ein schwieriges Objekt hast - leer stehend, alt, in einer Gegend mit wenig Nachfrage - dann biete die Innenprovision an. Du zahlst mehr, aber du verkaufst schneller. Der Käufer hat weniger Kosten und ist motivierter.
- Wenn du ein begehrtes Objekt hast - in einer guten Lage, modern, gut ausgestattet - dann wähle die Doppelprovision. Der Markt ist stark, du kannst den Preis halten. Der Käufer akzeptiert die 50:50-Aufteilung.
Als Käufer:
- Frage nach der Provision bevor du ein Angebot abgibst. Wenn der Verkäufer die Innenprovision anbietet, hast du einen starken Verhandlungsvorteil. Du kannst den Kaufpreis niedriger ansetzen - denn du sparst 3,57 %.
- Wenn du ein Neubauobjekt kaufst, verlange schriftlich, dass der Bauträger die Provision trägt. Das ist Standard - und du hast kein Recht, darauf zu verzichten.
Die meisten Käufer unterschätzen, wie viel Geld sie sparen können. Ein Nutzer aus Berlin berichtete 2024: „Früher musste ich 6,25 % zahlen - jetzt nur noch 3,125 %. Bei meinem Haus (450.000 Euro) hat das 14.000 Euro eingespart.“ Das ist kein Einzelfall. Die Neuregelung hat Käufer massiv entlastet - aber nur, wenn sie wissen, wie sie ihren Vertrag gestalten müssen.
Frequently Asked Questions
Darf der Makler die Provision selbst festlegen?
Nein. Die Maklerprovision orientiert sich an der ortsüblichen Vergütung, nicht an der Willkür des Maklers. In den meisten Bundesländern liegt sie bei 7,14 %, in Bremen und Hessen bei 5,95 %. Der Makler darf nicht einfach mehr verlangen - das wäre unzulässig. Er muss die Höhe vor Vertragsabschluss schriftlich mitteilen.
Kann ich die Provision verhandeln?
Ja, aber nur in der Aufteilung. Du kannst nicht verhandeln, ob die Gesamtprovision 7,14 % oder 5 % beträgt - das ist gesetzlich geregelt. Aber du kannst vereinbaren, dass der Verkäufer mehr zahlt (Innenprovision) oder du weniger (wenn du unter 50 % bleibst). Der Verkäufer muss mindestens 50 % tragen - das ist ein Gesetz.
Was passiert, wenn der Makler die Provision nicht schriftlich mitteilt?
Dann ist der Vertrag mit dem Makler unwirksam. Du bist nicht verpflichtet, irgendeine Provision zu zahlen. Das ist ein großer Vorteil für Käufer. Ein Makler, der das nicht schriftlich macht, handelt unprofessionell - und du hast rechtliche Handhabe.
Gilt die 50:50-Regel auch für Gewerbeimmobilien?
Nein. Die 50:50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeobjekten, Büroflächen oder Lagerhallen kann der Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen. Das ist erlaubt. Aber: Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehr als vier Wohnungen handelt, ist es oft noch immer als Wohnimmobilie zu werten - und dann gilt die 50:50-Regel. Klare Abgrenzung ist wichtig.
Wird die Maklerprovision 2025 gesetzlich gedeckelt?
Es gibt Pläne. Die Bundesregierung erwägt laut Koalitionsvertrag 2025-2029 eine Deckelung der Provision auf 6,5 %. Das würde regionale Unterschiede abbauen. Aber bislang ist das nur eine Absichtserklärung. Bis 2025 bleibt es bei den ortsüblichen Werten. Verträge, die jetzt abgeschlossen werden, gelten weiterhin - auch wenn sich die Gesetze ändern.
Was kommt als Nächstes?
Die Digitalisierung verändert den Markt. Firmen wie Homeday bieten seit 2025 feste Pauschalpreise statt Prozentsätze an - zum Beispiel 8.900 Euro für die Vermittlung. Das ist noch selten - nur 3,2 % des Marktes nutzen es. Aber es zeigt: Die Branche steht vor einem Wandel. In zehn Jahren könnte die Provisionsstruktur komplett anders aussehen.
Was du jetzt tun kannst: Prüfe deinen Vertrag. Frag nach der genauen Höhe. Stelle sicher, dass du nicht mehr als 50 % zahlen musst. Und wenn du unsicher bist: Hole dir eine schriftliche Bestätigung vom Makler. Nicht mündlich. Nicht per WhatsApp. Schriftlich. Mit Unterschrift. Das ist dein bester Schutz.