Wenn Schimmel an der Wand wächst, ist das mehr als ein ästhetisches Problem. Es ist ein Schimmel-Mangel, der deine Wohnung unbewohnbar machen kann - und der dir rechtliche Ansprüche verschafft. Doch wer ist verantwortlich? Du oder dein Vermieter? Die Antwort ist komplizierter, als viele denken. In Deutschland liegt die Beweislast beim Vermieter - aber nur, wenn du richtig handelst.
Warum Schimmel ein rechtlicher Mangel ist
Schimmel in der Mietwohnung ist kein „normaler Verschleiß“. Er ist ein Mangel im Sinne des § 535 BGB. Das bedeutet: Dein Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Wenn Schimmel entsteht, weil die Wand zu kalt ist, weil es keine richtige Dämmung gibt oder weil die Fenster falsch eingebaut wurden - dann liegt das Problem nicht bei dir. Es liegt bei der Bausubstanz. Und das ist Sache des Vermieters.Doch hier kommt die große Fallgrube: Viele Vermieter behaupten, du hättest nicht richtig gelüftet. Und viele Mieter glauben das - und zahlen dann die Kosten für die Beseitigung. Das ist ein Irrtum. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2018 (Az: VIII ZR 123/17) hat klargestellt: Bei Altbauten zwischen 1947 und 1978 muss der Vermieter beweisen, dass du schuld bist. Nicht du musst beweisen, dass du unschuldig bist.
Wann haftet der Vermieter - und wann du?
Die Grenze ist dünn, aber klar. Wenn Schimmel an Wärmebrücken entsteht - also an Stellen, wo die Wand kälter ist als der Rest, etwa an Außenwänden, Fensterecken oder Deckenanschlüssen - dann ist das fast immer ein baulicher Mangel. Das gilt besonders für Altbauten. Die DIN 18065 sagt: Wärmebrücken in Gebäuden aus dieser Zeit haben eine U-Wert-Differenz von mindestens 0,15 W/(m²K). Das bedeutet: Die Wände sind einfach nicht dicht genug gedämmt. Das ist kein Mieterfehler. Das ist ein Baufehler.Doch wenn du jeden Tag die Heizung auf 18°C stellst, die Fenster nie öffnest und die Badtür den ganzen Tag offen lässt, während du duscht - dann wird es schwieriger. Schimmel entsteht bei einer relativen Luftfeuchtigkeit über 70% und Oberflächentemperaturen unter 12,6°C. Wenn du das vermeidbarerweise herbeiführst, kannst du haften. Aber: Selbst dann muss der Vermieter beweisen, dass dein Verhalten die Ursache war. Nicht deine Aussage, nicht dein Lüftungstagebuch - sondern ein fachlich fundierter Gutachterbericht.
Die Beweislast: Wer muss was beweisen?
Hier ist der entscheidende Punkt: Der Vermieter muss beweisen, dass du den Schimmel verursacht hast. Das ist kein theoretisches Prinzip. Das ist ein Urteil des BGH, das seit 2018 gilt. Er muss zeigen:- Dass du bewusst und wiederholt falsch gelüftet hast
- Dass dein Verhalten direkt zum Schimmel geführt hat
- Dass keine baulichen Mängel vorlagen
Wenn er das nicht kann - und oft kann er es nicht - dann musst du nichts zahlen. Keine Reinigungskosten, keine Reparaturkosten, keine Mietminderung rückwirkend. Du hast Anspruch auf Beseitigung - und das ist sein Job.
Im Gegensatz dazu: In Österreich haften Vermieter automatisch. In der Schweiz nur, wenn der Mieter das Verhalten des Vormieters kannte und ignorierte. In Deutschland ist die Hürde für Vermieter hoch - und das ist gut so. Denn viele Mieter sind unschuldig.
Wie du dich richtig verhältst - Schritt für Schritt
Wenn du Schimmel entdeckst, ist die erste Regel: Nicht selbst reinigen. Das könnte als Anerkennung deiner Schuld gewertet werden. Stattdessen:- Sofort schriftlich melden - per Einschreiben mit Rückschein, gemäß § 536c BGB. Beschreibe Ort, Ausmaß und Datum. Füge Fotos bei.
- Dokumentiere alles: Messe die Luftfeuchtigkeit mindestens 3x täglich über 14 Tage. Notiere Raumtemperatur, Lüftungszeiten und -dauer. Führe ein Lüftungstagebuch. Das ist kein Muss - aber dein bester Schutz.
- Keine Selbsthilfe: Keine Abbeizmittel, keine Tapete abziehen, keine Wand streichen. Das macht es nur schwerer, den Mangel nachzuweisen.
- Frist setzen: Wenn der Vermieter nicht reagiert, setze ihm eine Frist von mindestens 14 Tagen, den Schimmel zu beseitigen. Schreib das auf - per Einschreiben.
- Mietminderung einfordern: Bei leichtem Befall (unter 0,5 m²) sind 5-10% Mietminderung üblich. Bei mittlerem Befall (0,5-2 m²) 15-20%. Bei schwerem Befall (über 2 m² oder in Schlaf- und Wohnzimmer) bis zu 50-100%. Das hat das Oberlandesgericht Köln klargestellt.
Ein Beispiel aus Dresden: Eine Mieterin entdeckte Schimmel an der Außenwand ihres Schlafzimmers (Baujahr 1963). Sie dokumentierte die Luftfeuchtigkeit, machte Fotos, schickte ein Einschreiben - und setzte eine Frist. Der Vermieter antwortete mit einem Gutachter, der behauptete, sie lüfte zu wenig. Sie reichte das Lüftungstagebuch ein - 4x täglich 15 Minuten Stoßlüften. Der Gutachter zog seine Aussage zurück. Der Vermieter bezahlte die Beseitigung - und die Mieterin behielt 20% Miete bis zur Behebung.
Die Gefahr der falschen Gutachten
Vermieter setzen heute oft Gutachter ein - aber nicht immer unabhängig. Eine Studie des Instituts für Schadensgutachten München (2023) zeigt: In 41% der Fälle wird das Mieterverhalten als Ursache benannt, obwohl bauliche Mängel vorliegen. Diese Gutachten sind oft oberflächlich: Keine Messung der Wandtemperatur, keine Prüfung der Dämmung, keine Analyse der Wärmebrücken. Sie schauen nur auf das Lüftungstagebuch - und wenn es nicht perfekt ist, ist der Mieter schuld.Das ist kein Zufall. Es ist Strategie. Denn es ist billiger, den Mieter zu belasten, als die Wand zu sanieren. Deshalb: Wenn du ein solches Gutachten bekommst, hole dir einen zweiten. Und zwar von einem unabhängigen Sachverständigen, der nach DIN 1946-6 arbeitet. Die Verbraucherzentrale hilft dir dabei - kostenlos.
Was sich 2024 ändern wird - und warum du das wissen musst
Die Bundesregierung plant ab 1. Januar 2024 eine neue Verordnung: Bei Neubauten und umfassenden Sanierungen müssen Feuchtemelder installiert werden. Das ist ein großer Schritt. Denn bisher ist die DIN 1946-6 nur eine Empfehlung - keine Pflicht. Aber wenn du in einer sanierten Wohnung lebst, dann muss dein Vermieter dich schriftlich über das neue Lüftverhalten informieren. Sonst haftet er - selbst wenn du nicht perfekt lüftest.Und das ist nur der Anfang. Prof. Dr. Christiane Schuster von der TU Berlin prognostiziert: Bis 2026 wird sich die Rechtsprechung verschieben. Weg vom Mieterverhalten, hin zu klaren baulichen Anforderungen. Warum? Weil immer mehr Altbauten saniert werden - und Schimmel dabei immer häufiger entsteht. Die Statistik spricht: 62% der energetisch sanierten Wohnungen ohne Lüftungsanleitung entwickeln innerhalb von 18 Monaten Schimmel - selbst wenn Mieter richtig lüften.
Was du jetzt tun kannst
Du musst nicht warten, bis der Gesetzgeber handelt. Du kannst jetzt handeln:- Prüfe dein Baujahr: Ist es vor 1979? Dann ist der Vermieter fast immer verantwortlich.
- Wenn du saniert wurdest: Frag nach der schriftlichen Lüftungsanleitung. Falls keine da ist - haftet der Vermieter.
- Führe ein Lüftungstagebuch - auch wenn du unschuldig bist. Es schützt dich.
- Wenn du Asthma oder Allergien hast: Dokumentiere deine Symptome. Schimmel über 500 KBE/m³ erhöht das Risiko um 68% - das ist medizinisch belegt.
- Wende dich an den Deutschen Mieterbund - sie helfen dir kostenlos bei der Schriftformulierung und bei der Auswahl eines Gutachters.
Die Zahl der Schimmelfälle steigt - besonders in Altbauten. Laut Institut für Wohnen und Umwelt sind 14,3% der Wohnungen vor 1979 betroffen. Das sind über 1,5 Millionen Wohnungen in Deutschland. Du bist nicht allein. Und du hast Rechte. Nutze sie.
Kann ich die Miete kürzen, wenn Schimmel in meiner Wohnung ist?
Ja, du kannst die Miete mindern, sobald der Schimmel den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Bei leichtem Befall (unter 0,5 m²) sind 5-10% angemessen, bei mittlerem Befall (0,5-2 m²) 15-20%. Bei schwerem Befall, besonders in Schlaf- oder Wohnzimmer, bis zu 50-100%. Wichtig: Du musst den Vermieter vorher schriftlich auffordern, den Schimmel zu beseitigen. Sonst ist die Mietminderung unwirksam.
Muss ich das Lüftungstagebuch führen?
Nein, du musst es nicht. Aber es ist dein bester Beweis, wenn der Vermieter behauptet, du lüftest nicht richtig. Ein Tagebuch mit genauen Zeiten, Dauer und Raumtemperaturen macht es für ihn schwer, dich zu belasten. Viele Mieter, die es führen, gewinnen ihre Streitigkeiten - einfach weil sie dokumentieren können, dass sie sich an die Empfehlungen gehalten haben.
Darf ich den Schimmel selbst entfernen?
Nein. Selbst wenn du den Schimmel mit Essig oder Bleiche entfernst, kannst du damit deine Rechte verlieren. Die Behörden und Gerichte werten das als Anerkennung, dass du den Schimmel verursacht hast. Bleib ruhig. Dokumentiere. Melde. Lass den Vermieter handeln. Wenn er nicht reagiert, setze ihm eine Frist - und mache die Mietminderung geltend.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Wenn der Vermieter nicht innerhalb von 14 Tagen handelt, kannst du die Miete mindern - und du kannst auch einen selbstständigen Handwerker beauftragen. Die Kosten kannst du dann von der Miete abziehen, aber nur, wenn du vorher schriftlich eine Frist gesetzt hast. Alternativ kannst du beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen, um die Beseitigung zu erzwingen. Viele Mieter tun das - und gewinnen.
Kann der Vermieter mich rauswerfen, weil Schimmel in der Wohnung ist?
Nein. Schimmel ist kein Grund für eine Kündigung - es sei denn, du hast den Schimmel vorsätzlich und grob fahrlässig verursacht. Und selbst dann müsste der Vermieter das nachweisen. In der Praxis ist das fast unmöglich. Ein Gericht wird nicht zulassen, dass jemand aus einer schadhaften Wohnung vertrieben wird, wenn die Schuld beim Vermieter liegt. Das wäre ein Verstoß gegen das Grundrecht auf Wohnen.