Standortanalyse für Kapitalanlageimmobilien: Nachfrage, Demografie, Infrastruktur

Wenn du in Immobilien investierst, dann ist der Standort der entscheidende Faktor - nicht das Gebäude, nicht die Ausstattung, nicht der niedrige Preis. Es ist der Ort, an dem du dein Geld investierst. Ein Haus in einer schlechten Lage verliert Wert. Ein Apartment in einer starken Lage steigt selbst in Krisenzeiten. Die Standortanalyse für Kapitalanlageimmobilien ist kein Luxus, sondern die Grundlage jeder vernünftigen Investition. Sie zeigt dir, wo du langfristig Mieteinnahmen bekommst, wo die Nachfrage bleibt und wo du dein Geld nicht einfach verlierst.

Warum der Standort alles bestimmt

Viele Anleger denken, sie kaufen ein Objekt. Tatsächlich kaufen sie einen Ort. Eine Wohnung in Berlin-Mitte hat nicht denselben Wert wie eine identische Wohnung in Leipzig-Ost. Der Unterschied liegt nicht in den Quadratmetern, sondern in der Nachfrage. Wer will in einer Gegend wohnen, wo die Bevölkerung schrumpft, wo keine Jobs sind und wo du 45 Minuten zur nächsten U-Bahn fährst? Niemand. Und wenn niemand will, dann bleibt die Wohnung leer. Oder du musst die Miete drücken. Das ist kein Risiko - das ist ein Verlust.

Laut Daten von Beton-Gold24 (2024) liegen die durchschnittlichen Mietrenditen in den sogenannten A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart) bei nur 3,23%. Klingt niedrig? Ja. Aber diese Städte haben 3,8 Millionen Einwohner in Berlin, hohe Kaufkraft in Frankfurt (14,94 Euro pro Tag pro Einwohner) und stabile Arbeitsmärkte. Die Mieter kommen trotz hoher Preise. Die Rendite ist niedrig, aber das Risiko ist minimal. In B-Städten wie Leipzig hingegen liegt die Rendite bei 4,17%. Warum? Weil die Preise noch niedriger sind, aber die Nachfrage steigt. Hier wächst die Bevölkerung seit 2013 um 8,53%. Das ist kein Zufall. Das ist Planbarkeit.

Die drei Säulen der Standortanalyse

Jede gute Standortanalyse baut auf drei Säulen auf: Nachfrage, Demografie, Infrastruktur. Keine davon kann allein entscheiden. Aber zusammen bilden sie ein klares Bild.

Nachfrage ist das, was du siehst: Wie viele Menschen wollen hier wohnen? Wie viele Jobs gibt es? Wie viele Unternehmen ziehen hierher? Ein Standort mit einer Hochschule, einem großen Arbeitgeber oder einem wachsenden Gewerbegebiet zieht Mieter an. Ein Ort, wo ein Fabrikgelände geschlossen wurde, zieht niemanden an. Die Nachfrage ist nicht statisch. Sie verändert sich mit der Wirtschaft. Ein Investor aus Berlin berichtete, dass er ein Objekt in Friedrichshain mit 5,2% Rendite fand - nur weil er die Mikrolage genau analysierte: U-Bahn-Station in 300 Metern, zwei Schulen, ein Supermarkt, ein Café. Gleichzeitig lag ein vergleichbares Objekt in Neukölln bei nur 3,8%. Der Unterschied? Die Lebensqualität. Die Nachfrage ist nicht nur nach Quadratmetern, sondern nach Lebensumständen.

Demografie ist die Zukunft. Du kaufst nicht für heute. Du kaufst für 2030. Die Statistiken des Statistischen Bundesamts zeigen: Städte mit jährlichem Bevölkerungswachstum von mindestens 0,5% sind die sicheren Ziele. Wo die Jugend bleibt, wo Familien ziehen, wo Altersarmut nicht dominiert. Leipzig, Nürnberg, Hannover, Dresden - sie alle haben seit Jahren positive Zuwächse. In ländlichen Regionen dagegen sinkt die Bevölkerung. Dort kannst du ein Haus kaufen, aber wer kauft es später? Wer zahlt die Miete, wenn die Mieter wegziehen? Die Demografie sagt dir, ob die Nachfrage in 10 Jahren noch da ist.

Infrastruktur ist der praktische Teil. Du kannst nicht in einer Gegend investieren, wo es keine Kitas gibt, wo die Busse nur alle 30 Minuten fahren, wo du 20 Minuten zur nächsten Apotheke brauchst. Die Mieter wollen Komfort. Sie wollen, dass ihre Kinder zur Schule gehen können, dass sie am Wochenende in den Park gehen, dass sie den Supermarkt zu Fuß erreichen. Eine gute ÖPNV-Anbindung ist kein Bonus - sie ist Pflicht. Ein Investor aus Köln verlor Geld, weil er ein Objekt kaufte, das laut Analyse „gut lag“. Er vergaß: Die geplante Stadtautobahn würde den Lärm erhöhen und die Nachbarschaft verändern. Die Infrastruktur ist nicht nur das, was da ist - sondern auch das, was kommt.

A-Städte vs. B-Städte: Was ist wirklich besser?

Die „Big Seven“ - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart - dominieren die Medien. Sie sind sicher. Sie sind teuer. Sie haben hohe Preise: durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die Rendite? Kaum über 3%. Für viele ist das zu wenig. Aber sie sind stabil. Wenn die Zinsen steigen, bleibt die Nachfrage. Wenn die Wirtschaft schrumpft, bleibt die Bevölkerung. Das ist kein Investment - das ist ein sicheres Lager.

B-Städte wie Leipzig, Nürnberg, Hannover, Bonn und Dresden bieten etwas anderes: Rendite. Hier liegen die Kaufpreise bei durchschnittlich 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die Rendite liegt bei 4,17%. Warum? Weil die Nachfrage wächst, aber die Preise noch nicht so hoch sind wie in den großen Metropolen. Leipzig hat seit 2013 ein Bevölkerungswachstum von 8,53%. Das ist mehr als die Hälfte aller deutschen Städte. Die Arbeitslosenquote liegt unter 5%. Es gibt zwei Universitäten, einen starken Mittelstand und Investitionen in neue Wohngebiete. Hier kannst du eine Rendite von über 4% erzielen - mit moderatem Risiko. Das ist kein Spekulationsobjekt. Das ist eine fundierte Investition.

Die meisten Anleger verwechseln Sicherheit mit Rendite. Sie denken: „Je teurer, desto sicherer.“ Aber das ist falsch. Teuer bedeutet nicht sicher. Teuer bedeutet nur: Du hast schon viel bezahlt. Die echte Sicherheit kommt aus der Nachfrage, nicht aus dem Preis.

Was du nicht sehen kannst - und warum das wichtig ist

Die meisten Standortanalysen schauen nur nach oben. Sie schauen auf Zahlen: Bevölkerung, Mieten, Arbeitsplätze. Aber sie schauen nicht nach unten. Nicht nach den Details, die Mieter wirklich beeinflussen.

Ein Beispiel: Ein Objekt in einer B-Stadt hat eine perfekte Analyse. Hohe Nachfrage, gute Infrastruktur, steigende Preise. Aber die Straße vor dem Haus wird in zwei Jahren zur Baustelle. Eine neue Autobahn wird gebaut. Lärm. Staub. Verkehr. Die Mieter ziehen aus. Die Rendite sinkt. Die Analyse hat das nicht gesehen. Warum? Weil sie nur auf historische Daten setzt. Sie ignoriert, was kommt.

Ein weiteres Beispiel: Klimarisiken. Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2023) unterschätzen 80% der Analysten die Auswirkungen von Hitze und Überschwemmungen. Ein Gebäude in Flussnähe, das heute sicher wirkt, könnte in 15 Jahren nicht mehr versichert werden. Eine Gegend, die heute als „grüne Oase“ gilt, könnte in 10 Jahren eine Hitzeinsel sein - mit steigenden Energiekosten und sinkender Lebensqualität. Tools wie Wüest Dimensions integrieren jetzt Klimaresilienz-Analysen. Du musst das nicht selbst machen - aber du musst wissen, dass es existiert.

Wie du eine Standortanalyse selbst machst

Du musst kein Experte sein, um eine gute Analyse zu machen. Du brauchst nur drei Schritte.

1. Definiere dein Ziel: Willst du hohe Rendite? Dann suchst du B-Städte mit Wachstum. Willst du Sicherheit? Dann gehst du in A-Städte. Willst du langfristige Wertsteigerung? Dann suchst du Orte mit Hochschulen, Innovationen und guter Verkehrsanbindung.
2. Sammle Daten: Nutze die öffentlichen Quellen: Statistisches Bundesamt für Bevölkerung, Agentur für Arbeit für Arbeitslosenquoten, lokale Stadtportale für geplante Bauvorhaben. Prüfe die Mietpreisentwicklung der letzten 10 Jahre. Wo stiegen die Preise um 14,27% (wie in Berlin)? Wo stagnierten sie? Wo fielen sie?
3. Gehe vor Ort: Kein Tool ersetzt einen Spaziergang. Geh morgens, mittags und abends in den Stadtteil. Schau: Gibt es Kinder? Gibt es Senioren? Sind die Straßen sauber? Ist der Park gepflegt? Hört man Baustellen? Gibt es einen Supermarkt, der bis 22 Uhr geöffnet hat? Diese Dinge stehen nicht in Tabellen. Aber sie entscheiden, ob Mieter bleiben.

Ein erfahrener Investor sagt: „Ich brauche 40 Stunden für eine Analyse. Aber ich habe 25 Stunden gespart, weil ich einen Standardprozess habe.“ Du musst nicht perfekt sein. Du musst nur systematisch sein.

Was schiefgehen kann - und wie du es vermeidest

Die meisten Fehlentscheidungen kommen nicht von schlechten Daten. Sie kommen von falschen Annahmen.

Ein Investor kaufte in Köln ein Objekt, weil die Standortanalyse „sehr gut“ war. Die Mietrendite lag bei 4,5%. Die Bevölkerung wuchs. Die Infrastruktur war gut. Doch zwei Jahre später wurde ein großer Arbeitgeber geschlossen. 2.000 Jobs fielen weg. Die Nachfrage brach ein. Die Rendite fiel auf 2,8%. Die Analyse hatte das nicht vorausgesehen. Warum? Weil sie nur die Vergangenheit sah. Sie sah nicht, wie abhängig die Region von einem einzigen Unternehmen war.

Ein weiterer Fehler: Die Fokussierung auf die Makrolage und das Ignorieren der Mikrolage. Ein Objekt in einem „guten“ Stadtteil kann in einer schlechten Straße liegen. Du musst die Straße sehen. Nicht die Postleitzahl.

Ein letzter Fehler: Du glaubst, du kannst die Zukunft vorhersagen. Das kannst du nicht. Aber du kannst Risiken minimieren. Du musst nicht perfekt sein. Du musst nur vorsichtig sein. Frage: Was kann schiefgehen? Was passiert, wenn die Miete nicht steigt? Was passiert, wenn die Bevölkerung stagniert? Was passiert, wenn eine neue U-Bahn-Linie nicht gebaut wird? Wenn du diese Fragen beantworten kannst, dann hast du eine gute Analyse.

Was kommt als Nächstes?

Die Standortanalyse wird sich verändern. In Zukunft wird nicht mehr nur nach Jobs und Mieten gefragt. Sondern nach Nachhaltigkeit. Ab 2026 gelten strenge CO2-Vorgaben für Gewerbeimmobilien. Wer nicht fit ist, verliert Mieter. Wer eine Solaranlage hat, gewinnt. Wer eine E-Ladestation bietet, zieht junge Familien an. Wer einen grünen Dachgarten hat, hat höhere Mieten.

Auch Home-Office wird die Lage verändern. PriceHubble plant bis Ende 2024 einen „Home-Office-Index“. Städte, die gut mit Breitband versorgt sind, werden attraktiver. Wer von zu Hause arbeitet, will nicht mehr in der Innenstadt wohnen. Er will einen Garten. Eine ruhige Straße. Eine gute Schule. Das verändert die Nachfrage.

Die Zukunft gehört nicht den größten Städten. Sie gehört den intelligenten Orten. Den Orten, die wachsen, aber nicht überlastet sind. Die Infrastruktur haben, aber nicht überbaut. Die Menschen anziehen, aber nicht verdrängen.

Du musst nicht alles wissen. Aber du musst wissen, was du nicht weißt. Und dann musst du fragen. Und dann musst du sehen. Nicht nur rechnen. Nicht nur lesen. Sondern gehen. Und hören. Und spüren. Denn am Ende entscheidet nicht die Zahl. Sondern der Mensch.