Gebäudeabschreibung: Wie Sie Sanierungskosten steuerlich nutzen

Die Gebäudeabschreibung, die Möglichkeit, Kosten für den Erwerb oder die Sanierung eines Gebäudes über mehrere Jahre steuerlich abzuschreiben. Auch bekannt als lineare Abschreibung, ist sie eine der wirksamsten Methoden, um Immobilieninvestitionen steuerlich zu entlasten. Besonders relevant wird sie, wenn Sie ein älteres Haus sanieren – egal ob es sich um ein einfaches Mehrfamilienhaus oder eine geschützte Denkmalimmobilie handelt. Wer hier richtig plant, senkt seine Steuerlast und macht die Sanierung langfristig rentabler.

Ein wichtiger Verbündeter dabei ist die Denkmal-AfA, eine besondere Abschreibungsregel für denkmalgeschützte Gebäude, die über 12 Jahre hinweg bis zu 9 % der Sanierungskosten jährlich absetzbar macht. Das bedeutet: Wenn Sie 100.000 Euro in eine Denkmalimmobilie investieren, können Sie bis zu 9.000 Euro pro Jahr von Ihrer Steuer abziehen – ohne dass Sie dafür einen Gewinn erzielen müssen. Viele Eigentümer unterschätzen das. Die Abschreibung funktioniert nicht nur bei Neuerwerb, sondern auch bei Sanierungen nach dem Kauf. Wichtig ist nur: Sie brauchen ein gültiges Denkmalgutachten, das die baulichen Merkmale und den historischen Wert belegt. Ohne das Papier gibt es keine Abschreibung – das ist kein Spielraum, sondern eine gesetzliche Voraussetzung.

Und es geht nicht nur um Denkmäler. Auch bei normalen Bestandsgebäuden können Sie Sanierungskosten über 40 Jahre abschreiben – das ist die Standardlaufzeit für Wohngebäude. Ob Sie eine neue Heizung einbauen, die Fassade dämmen oder die Fenster tauschen: Diese Ausgaben zählen als Investitionskosten, die direkt mit der Erhaltung oder Verbesserung des Gebäudes zusammenhängen. Reparaturen dagegen – wie ein undichtes Dach flicken – sind absetzbar als Werbungskosten, aber nicht als Gebäudeabschreibung. Der Unterschied ist entscheidend. Wer hier verwechselt, verliert Geld.

Die steuerliche Abschreibung ist kein Luxus, sondern ein Werkzeug. Sie hilft Ihnen, hohe Anfangskosten zu verteilen, ohne dass Sie sofort die volle Summe aus der eigenen Tasche bezahlen müssen. Und sie funktioniert unabhängig davon, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten. Nur bei Eigenheimen gibt es Einschränkungen: Die Abschreibung gilt nur, wenn das Haus auch als Gewerbe genutzt wird – etwa als Homeoffice oder als Teil einer gewerblichen Tätigkeit. Sonst bleibt sie auf Vermieter und Investoren beschränkt.

Was viele nicht wissen: Sie können die Gebäudeabschreibung mit anderen Förderungen kombinieren – etwa mit der KfW-Förderung oder dem BEG-Programm. Die Abschreibung reduziert Ihre Steuerlast, die Förderung senkt Ihre Kosten. Beides zusammen macht Sanierungen deutlich attraktiver. Und in Zeiten steigender Zinsen und hoher Materialpreise ist das kein kleiner Vorteil.

Im Folgenden finden Sie eine Sammlung von Artikeln, die genau diese Themen aufgreifen: Wie Sie eine Denkmal-AfA beantragen, wie Sie Sanierungskosten richtig kalkulieren, warum ein Gutachten unverzichtbar ist und wie Sie die Abschreibung mit anderen Maßnahmen wie Wärmedämmung oder Elektroinstallation verknüpfen. Alles, was Sie brauchen, um die Gebäudeabschreibung nicht nur zu verstehen – sondern richtig zu nutzen.