Wenn du als Investor eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur um die Kaufpreisverhandlung oder die Mieteinnahmen. Der entscheidende Faktor, der über Gewinn oder Verlust entscheidet, liegt oft hinter den Kulissen: deine Immobilienfinanzierung. Besonders Zinsbindung und Tilgung bestimmen, ob du langfristig schlaflose Nächte hast - oder ruhig schlafen kannst.
Warum 1 % Tilgung eine Falle sein kann
Viele Investoren denken, niedrigere monatliche Raten sind besser. Sie wählen eine Tilgung von nur 1 %, weil sie glauben, so mehr Liquidität zu behalten. Aber das ist ein Trugschluss. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro und 1,5 % Zinsen bedeutet 1 % Tilgung eine monatliche Rate von 586 Euro. Klingt überschaubar. Doch nach zehn Jahren hast du noch 115.621 Euro Schulden übrig. Das ist fast die Hälfte des ursprünglichen Darlehens.Warum ist das problematisch? Weil du dann eine Anschlussfinanzierung brauchst. Und wenn die Zinsen in zehn Jahren bei 8 % liegen - was nicht unwahrscheinlich ist - dann springt deine monatliche Rate von 586 Euro auf fast 771 Euro. Das ist eine Erhöhung von über 30 %. Du hast nicht gespart. Du hast nur die Kosten nach hinten verschoben - und sie deutlich verteuert.
2 % Tilgung: Der goldene Mittelweg
Ein Investor, der 2 % Tilgung vereinbart, zahlt monatlich 836 Euro - 250 Euro mehr als bei 1 %. Aber nach zehn Jahren ist die Restschuld nur noch 81.243 Euro. Das ist fast 35.000 Euro weniger als bei 1 % Tilgung. Und wenn die Anschlusszinsen dann ebenfalls 8 % betragen, sinkt deine neue monatliche Rate auf 542 Euro. Du sparst also 229 Euro pro Monat. Das sind über 2.700 Euro pro Jahr. Und das nur durch eine höhere Tilgung am Anfang.Das ist kein Zufall. Es ist Mathematik. Je früher du mehr tilgst, desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Und desto weniger riskierst du, bei der Anschlussfinanzierung überfordert zu sein.
Zinsbindung: 10 Jahre sind nicht genug
Die meisten Investoren wählen eine Zinsbindung von 10 Jahren. Das ist bequem. Aber es ist auch riskant. Denn wenn du nach zehn Jahren eine hohe Restschuld hast - wie bei 1 % Tilgung - und die Zinsen gestiegen sind, bist du auf dem Markt auf der Suche nach einem neuen Kredit. Und dann bist du nicht mehr der Verhandler. Du bist der, der akzeptiert, was angeboten wird.Experten wie Sebastian Schick von Ihrer-Vorsorge.de raten: „Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist das Minimum. Besser sind 15 oder sogar 20 Jahre.“ Warum? Weil du so die Unsicherheit der Anschlussfinanzierung hinauszögerst. Wenn du heute 2,85 % Zinsen bekommst - wie im November 2023 - und du 20 Jahre bindest, dann weißt du genau, wie deine Kosten in den nächsten zwei Jahrzehnten aussehen. Du kannst planen. Du kannst investieren. Du kannst dich auf Mietsteigerungen und Instandhaltungen konzentrieren - nicht auf Zinsraten.
Und wenn du ein Forward-Darlehen abschließt - also ein Zinsangebot, das erst in zwei oder drei Jahren aktiv wird - dann kannst du heute schon die günstigen Konditionen sichern. Die Nachfrage nach Forward-Darlehen ist laut Dr. Klein AG im vergangenen Jahr um 37 % gestiegen. Investoren wissen: Wer heute handelt, spart morgen.
Flexibilität ist dein größter Verbündeter
Eine gute Finanzierung ist nicht nur über die Zinsbindung und Tilgung definiert. Sie ist auch über Flexibilität. Du musst die Möglichkeit haben, deine Tilgung zu erhöhen - oder zu senken.Verhandele im Vertrag: Sondertilgungen von 5 % oder 10 % pro Jahr. Wenn du eine Mietsteigerung bekommst, eine Erbschaft oder einfach Geld übrig hast - dann kannst du es direkt in deine Immobilie investieren. Das senkt deine Restschuld, reduziert deine zukünftigen Zinskosten und verkürzt die Laufzeit. Bei 200.000 Euro Darlehen mit 2 % Tilgung und 1,5 % Zinsen bringt eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro eine Zinsersparnis von über 12.000 Euro und verkürzt die Laufzeit um mehr als fünf Jahre.
Aber was, wenn du plötzlich weniger Geld hast? Dann musst du die Möglichkeit haben, die Tilgung zu reduzieren. Viele Verträge erlauben das nicht. Und das ist ein Fehler. Ein Investor, der auf Mietausfälle oder Reparaturen vorbereitet ist, braucht diese Option. Verlange sie. Und prüfe, ob dein Kreditinstitut einen Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung erlaubt. Das ist kein Luxus. Das ist Risikomanagement.
Stresstest: Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Stell dir vor: Du hast eine Restschuld von 150.000 Euro nach zehn Jahren. Die Zinsen steigen von 2 % auf 5 %. Deine monatliche Rate springt von 250 Euro auf 625 Euro. Das ist eine Verdopplung. Und das passiert nicht nur in Hypotheken. Es passiert in der Realität.Stonehedge-Immobilien empfiehlt: Mach einen Stresstest. Rechne mit einer Zinserhöhung von zwei bis drei Prozentpunkten über die gesamte Laufzeit. Wenn du dann noch mit deinen Einnahmen klarkommst, bist du sicher. Wenn nicht, dann hast du zu wenig Tilgung oder zu kurze Zinsbindung gewählt.
Und vergiss nicht: Deine Mieteinnahmen sind nicht sicher. Mieter ziehen aus. Reparaturen fallen an. Die Inflation frisst Gewinne. Deshalb brauchst du Rücklagen. Mindestens sechs bis zwölf Monatsmieten als Reserve. Das ist kein Luxus. Das ist die Grundlage für eine profitable Immobilienstrategie.
Was Banken dir nicht sagen
Einige Banken belohnen höhere Tilgungsraten mit niedrigeren Zinsen. Das ist kein Marketing-Gag. Das ist reine Risikorechnung. Je weniger Restschuld du hast, desto geringer ist ihr Risiko. Also frag: „Kann ich einen niedrigeren Zinssatz bekommen, wenn ich auf 2,5 % oder 3 % Tilgung erhöhe?“Manche Institute bieten sogar „Volltilger-Aktionen“ an: Du zahlst in den ersten 10-20 Jahren so viel, dass das Darlehen komplett abbezahlt ist. Das klingt radikal. Aber es ist eine klare Strategie: Keine Anschlussfinanzierung. Keine Zinsrisiken. Keine Unsicherheit. Nur eine Immobilie, die dir gehört - und keine Bank.
Steuerliche Vorteile nutzen
Tilgung ist nicht steuerlich absetzbar. Aber Zinsen schon. Deshalb ist eine Tilgungsaussetzung - also nur Zinszahlung - für einige Investoren attraktiv. Sie sparen monatlich Geld und investieren es in andere Projekte. Aber Achtung: Das erhöht deine Gesamtkosten. Die Restschuld bleibt hoch. Die Zinsen laufen weiter. Und du verlierst die Chance, die Immobilie schneller zu besitzen.Die klügeren Investoren nutzen das anders: Sie kombinieren höhere Tilgung mit steuerlich begünstigten Sparplänen. Sie zahlen 2,5 % Tilgung, haben aber einen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung, die sie als Liquiditätsreserve nutzen. So haben sie die Vorteile der Tilgung - und trotzdem eine Reserve, die sie steuerlich nutzen können.
Was du heute tun kannst
Du brauchst keine komplizierte Strategie. Du brauchst klare Entscheidungen:- Mindestens 2 % Tilgung - besser 2,5 bis 3 %.
- Zinsbindung von mindestens 15 Jahren - 20 Jahre sind noch besser.
- Sondertilgungsrechte von 5-10 % pro Jahr vereinbaren.
- Tilgungssatzwechsel im Vertrag festhalten.
- Forward-Darlehen prüfen, wenn du in den nächsten 2-3 Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchst.
- Rücklagen von 6-12 Monatsmieten aufbauen - für Mietausfälle, Reparaturen, unerwartete Kosten.
- Stresstest machen: Was passiert bei +3 % Zinsen? Kannst du das noch tragen?
Immobilien sind keine Spekulation. Sie sind eine langfristige Investition. Und wie jede gute Investition brauchen sie Planung, Disziplin und Voraussicht. Wer heute nur an die Rate denkt, zahlt morgen doppelt. Wer heute an die Restschuld denkt, gewinnt morgen die Freiheit.
Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung für Investoren sein?
Für Investoren ist eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % empfehlenswert, besser 2,5 bis 3 %. Bei 1 % Tilgung bleibt nach 10 Jahren fast die Hälfte der Schulden bestehen, was bei steigenden Zinsen zu einer massiven Belastung bei der Anschlussfinanzierung führt. Höhere Tilgung senkt die Restschuld und reduziert langfristig die Zinskosten.
Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?
Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist das absolute Minimum. Für Investoren ist eine Laufzeit von 15 bis 20 Jahren deutlich sicherer. Sie schützt vor plötzlichen Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung und ermöglicht eine stabile Kalkulation der Mietrendite. Besonders bei niedrigen aktuellen Zinsen lohnt sich eine längere Bindung.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen ist ein Zinsangebot, das du heute abschließt, aber erst in 24 bis 36 Monaten in Kraft tritt. Es lohnt sich, wenn du weißt, dass du in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung brauchst und aktuell günstige Zinsen herrschen. So sichern du dir heute die niedrigen Konditionen für die Zukunft - unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt.
Sollte ich Sondertilgungen vereinbaren?
Ja, unbedingt. Vereinbare mindestens 5 % Sondertilgung pro Jahr. Wenn du mehr Geld hast - durch Mietsteigerungen, Erbschaften oder andere Einkünfte - kannst du damit deine Restschuld reduzieren, Zinsen sparen und die Laufzeit verkürzen. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro bei 200.000 Euro Darlehen spart über 12.000 Euro Zinsen und verkürzt die Laufzeit um mehr als fünf Jahre.
Warum sind Rücklagen wichtig für Immobilieninvestoren?
Rücklagen von sechs bis zwölf Monatsmieten sind essenziell, um Mietausfälle, unerwartete Reparaturen oder Instandhaltungen abzufangen. Ohne Reserve bist du abhängig von der Bank, wenn die Immobilie mal nicht voll vermietet ist. Wer nicht spart, zahlt später mit höheren Zinsen oder muss die Immobilie verkaufen - oft zu einem Verlust.
Kann ich die Tilgung während der Zinsbindung senken?
Nur, wenn du das im Vertrag explizit vereinbart hast. Viele Verträge erlauben das nicht. Deshalb musst du vor Abschluss prüfen: Kann ich die Tilgung später reduzieren, wenn ich weniger Geld habe? Diese Flexibilität ist kein Luxus - sie ist ein Notfallplan für unvorhergesehene Ereignisse wie Mietausfall oder Reparaturkosten.
Ist Tilgungsaussetzung eine gute Strategie?
Nein, nicht als Dauerlösung. Nur Zinsen zu zahlen, senkt kurzfristig die monatliche Belastung, aber die Restschuld bleibt gleich hoch. Das erhöht die Gesamtkosten erheblich und macht dich anfällig für Zinssteigerungen. Es kann sinnvoll sein, wenn du kurzfristig Liquidität brauchst - aber nie als langfristige Strategie.
Dagmar Devi Dietz
November 21, 2025 AT 08:502 % Tilgung? Ja, aber nur wenn du auch wirklich das Geld hast! Ich hab mal 1 % genommen, weil ich Angst hatte, dass ich nicht mehr durchkomme… und dann kam die Pandemie. 😅
Walther van Berkel
November 21, 2025 AT 16:43Die Mathematik ist unerbittlich. Wer heute 1 % Tilgung wählt, verschiebt nicht nur Risiken – er übergibt sie zukünftigen Generationen von Investoren. Die Zinskurve ist kein Zufall, sie ist ein System. Wer das nicht versteht, wird später von der Bank gefüttert – mit Zinsen.
Ingrid Carreño
November 23, 2025 AT 10:34WUSSTET IHR, DASS BANKEN DAS ABSICHTLICH SO MACHEN?!?! Sie wollen, dass du bei 1 % bleibst – dann kannst du nie aussteigen, weil du immer mehr Schulden hast! 😱 Sie verkaufen dir ‘Sicherheit’ – aber sie kontrollieren dich! #ImmobilienVerschwörung
Maria Neele
November 23, 2025 AT 17:47Ich hab’s letztes Jahr umgesetzt: 2,5 % Tilgung, 20-Jahres-Zinsbindung, 10 % Sondertilgung. Kein Stress mehr. Wenn die Mieter ausziehen, hab ich’s im Geldbeutel. Wenn die Heizung stirbt, hab ich’s auf dem Konto. Einfach. Klug. Kein Drama.
Eirin Shu
November 24, 2025 AT 16:21Die Empfehlung einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren ist unter Berücksichtigung der aktuellen makroökonomischen Rahmenbedingungen und historischen Zinsentwicklungen nachvollziehbar und statistisch fundiert.
jan kar
November 26, 2025 AT 15:44du schreibst 'Zinsbindung' aber meinst 'Zinsbindungsfrist' – das ist nicht das gleiche. und 'Sondertilgung' nicht 'Sondertilgungen'. bitte. das ist wichtig. 😤
Carolyn Braun
November 28, 2025 AT 12:02Wer 1 % Tilgung nimmt, ist ein Idiot. Punkt. Keine Diskussion. Du willst nicht arbeiten? Dann verlierst du. Punkt. Ich hab 3 % genommen – und jetzt lache ich, wenn andere jammern. 🤷♀️
Kiryll Kulakowski
November 29, 2025 AT 04:48Forward-Darlehen sind keine Zauberei. Sie sind ein Werkzeug. Wer sie nutzt, plant. Wer sie ignoriert, hofft. Und Hoffnung ist keine Strategie. Wer heute nicht handelt, zahlt morgen den Preis – mit Zinsen und Schlaflosigkeit.
Christian Dasalla
November 29, 2025 AT 17:05Forward-Darlehen? Ach ja, klar. Und dann kommt die Zinswende und die Bank sagt: 'Oh, das Angebot ist abgelaufen, weil du nicht innerhalb von 48h unterschrieben hast.' Das ist kein Schutz – das ist eine Falle. Ich hab’s gesehen. 🤨
Maxim Van der Veken
Dezember 1, 2025 AT 03:09Aha. Also soll ich jetzt nicht nur meine Finanzen, sondern auch meine Lebensplanung an die Zinskurve anpassen? Und wenn ich in 15 Jahren plötzlich krank werde? Wer zahlt dann? Die Bank? Oder mein Sohn, der noch in der Schule sitzt? 😒
Benjamin Nagel
Dezember 2, 2025 AT 23:08Ich hab’s genau so gemacht – 2,5 % Tilgung, 20 Jahre Zinsbindung, 5 % Sondertilgung. Und ich hab mir sogar einen Sparplan dafür eingerichtet. 💪 Jeder Euro, den ich extra hab, geht da rein. Jetzt hab ich nicht nur eine Immobilie – ich hab Freiheit. 🙌
Christoph Burseg
Dezember 4, 2025 AT 11:18Interessant, dass die Anschlussfinanzierung bei 8 % Zinsen die Rate um 30 % erhöht – aber die Inflation über denselben Zeitraum bei 12 % lag. Ist die Tilgungsstrategie also nicht nur eine Zins- sondern auch eine Inflations-Hedging-Strategie? Die Dynamik ist komplexer, als sie scheint.
Kathy Fiedler
Dezember 4, 2025 AT 21:19ich hab das gelesen und hab geweint… nicht wegen der Zinsen… sondern weil ich 1 % genommen hab und jetzt hab ich keine Ahnung mehr… 😭
renate puschkewitz
Dezember 5, 2025 AT 06:36Ich hab das alles gelesen – und ich hab mich gefragt: Warum schreibt niemand, dass man auch die Mieteinnahmen steuern kann? Wenn du deine Miete anhebst, kannst du mehr tilgen – und das ist noch besser als Sondertilgung. Und: Frag deinen Steuerberater. Die meisten wissen nicht, dass du die Abschreibung auch auf Sanierungen anwenden kannst. 😊