- von Helmut Schröder
- an 20 Nov, 2025
Wenn du als Investor eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur um die Kaufpreisverhandlung oder die Mieteinnahmen. Der entscheidende Faktor, der über Gewinn oder Verlust entscheidet, liegt oft hinter den Kulissen: deine Immobilienfinanzierung. Besonders Zinsbindung und Tilgung bestimmen, ob du langfristig schlaflose Nächte hast - oder ruhig schlafen kannst.
Warum 1 % Tilgung eine Falle sein kann
Viele Investoren denken, niedrigere monatliche Raten sind besser. Sie wählen eine Tilgung von nur 1 %, weil sie glauben, so mehr Liquidität zu behalten. Aber das ist ein Trugschluss. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro und 1,5 % Zinsen bedeutet 1 % Tilgung eine monatliche Rate von 586 Euro. Klingt überschaubar. Doch nach zehn Jahren hast du noch 115.621 Euro Schulden übrig. Das ist fast die Hälfte des ursprünglichen Darlehens.Warum ist das problematisch? Weil du dann eine Anschlussfinanzierung brauchst. Und wenn die Zinsen in zehn Jahren bei 8 % liegen - was nicht unwahrscheinlich ist - dann springt deine monatliche Rate von 586 Euro auf fast 771 Euro. Das ist eine Erhöhung von über 30 %. Du hast nicht gespart. Du hast nur die Kosten nach hinten verschoben - und sie deutlich verteuert.
2 % Tilgung: Der goldene Mittelweg
Ein Investor, der 2 % Tilgung vereinbart, zahlt monatlich 836 Euro - 250 Euro mehr als bei 1 %. Aber nach zehn Jahren ist die Restschuld nur noch 81.243 Euro. Das ist fast 35.000 Euro weniger als bei 1 % Tilgung. Und wenn die Anschlusszinsen dann ebenfalls 8 % betragen, sinkt deine neue monatliche Rate auf 542 Euro. Du sparst also 229 Euro pro Monat. Das sind über 2.700 Euro pro Jahr. Und das nur durch eine höhere Tilgung am Anfang.Das ist kein Zufall. Es ist Mathematik. Je früher du mehr tilgst, desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Und desto weniger riskierst du, bei der Anschlussfinanzierung überfordert zu sein.
Zinsbindung: 10 Jahre sind nicht genug
Die meisten Investoren wählen eine Zinsbindung von 10 Jahren. Das ist bequem. Aber es ist auch riskant. Denn wenn du nach zehn Jahren eine hohe Restschuld hast - wie bei 1 % Tilgung - und die Zinsen gestiegen sind, bist du auf dem Markt auf der Suche nach einem neuen Kredit. Und dann bist du nicht mehr der Verhandler. Du bist der, der akzeptiert, was angeboten wird.Experten wie Sebastian Schick von Ihrer-Vorsorge.de raten: „Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist das Minimum. Besser sind 15 oder sogar 20 Jahre.“ Warum? Weil du so die Unsicherheit der Anschlussfinanzierung hinauszögerst. Wenn du heute 2,85 % Zinsen bekommst - wie im November 2023 - und du 20 Jahre bindest, dann weißt du genau, wie deine Kosten in den nächsten zwei Jahrzehnten aussehen. Du kannst planen. Du kannst investieren. Du kannst dich auf Mietsteigerungen und Instandhaltungen konzentrieren - nicht auf Zinsraten.
Und wenn du ein Forward-Darlehen abschließt - also ein Zinsangebot, das erst in zwei oder drei Jahren aktiv wird - dann kannst du heute schon die günstigen Konditionen sichern. Die Nachfrage nach Forward-Darlehen ist laut Dr. Klein AG im vergangenen Jahr um 37 % gestiegen. Investoren wissen: Wer heute handelt, spart morgen.
Flexibilität ist dein größter Verbündeter
Eine gute Finanzierung ist nicht nur über die Zinsbindung und Tilgung definiert. Sie ist auch über Flexibilität. Du musst die Möglichkeit haben, deine Tilgung zu erhöhen - oder zu senken.Verhandele im Vertrag: Sondertilgungen von 5 % oder 10 % pro Jahr. Wenn du eine Mietsteigerung bekommst, eine Erbschaft oder einfach Geld übrig hast - dann kannst du es direkt in deine Immobilie investieren. Das senkt deine Restschuld, reduziert deine zukünftigen Zinskosten und verkürzt die Laufzeit. Bei 200.000 Euro Darlehen mit 2 % Tilgung und 1,5 % Zinsen bringt eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro eine Zinsersparnis von über 12.000 Euro und verkürzt die Laufzeit um mehr als fünf Jahre.
Aber was, wenn du plötzlich weniger Geld hast? Dann musst du die Möglichkeit haben, die Tilgung zu reduzieren. Viele Verträge erlauben das nicht. Und das ist ein Fehler. Ein Investor, der auf Mietausfälle oder Reparaturen vorbereitet ist, braucht diese Option. Verlange sie. Und prüfe, ob dein Kreditinstitut einen Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung erlaubt. Das ist kein Luxus. Das ist Risikomanagement.
Stresstest: Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Stell dir vor: Du hast eine Restschuld von 150.000 Euro nach zehn Jahren. Die Zinsen steigen von 2 % auf 5 %. Deine monatliche Rate springt von 250 Euro auf 625 Euro. Das ist eine Verdopplung. Und das passiert nicht nur in Hypotheken. Es passiert in der Realität.Stonehedge-Immobilien empfiehlt: Mach einen Stresstest. Rechne mit einer Zinserhöhung von zwei bis drei Prozentpunkten über die gesamte Laufzeit. Wenn du dann noch mit deinen Einnahmen klarkommst, bist du sicher. Wenn nicht, dann hast du zu wenig Tilgung oder zu kurze Zinsbindung gewählt.
Und vergiss nicht: Deine Mieteinnahmen sind nicht sicher. Mieter ziehen aus. Reparaturen fallen an. Die Inflation frisst Gewinne. Deshalb brauchst du Rücklagen. Mindestens sechs bis zwölf Monatsmieten als Reserve. Das ist kein Luxus. Das ist die Grundlage für eine profitable Immobilienstrategie.
Was Banken dir nicht sagen
Einige Banken belohnen höhere Tilgungsraten mit niedrigeren Zinsen. Das ist kein Marketing-Gag. Das ist reine Risikorechnung. Je weniger Restschuld du hast, desto geringer ist ihr Risiko. Also frag: „Kann ich einen niedrigeren Zinssatz bekommen, wenn ich auf 2,5 % oder 3 % Tilgung erhöhe?“Manche Institute bieten sogar „Volltilger-Aktionen“ an: Du zahlst in den ersten 10-20 Jahren so viel, dass das Darlehen komplett abbezahlt ist. Das klingt radikal. Aber es ist eine klare Strategie: Keine Anschlussfinanzierung. Keine Zinsrisiken. Keine Unsicherheit. Nur eine Immobilie, die dir gehört - und keine Bank.
Steuerliche Vorteile nutzen
Tilgung ist nicht steuerlich absetzbar. Aber Zinsen schon. Deshalb ist eine Tilgungsaussetzung - also nur Zinszahlung - für einige Investoren attraktiv. Sie sparen monatlich Geld und investieren es in andere Projekte. Aber Achtung: Das erhöht deine Gesamtkosten. Die Restschuld bleibt hoch. Die Zinsen laufen weiter. Und du verlierst die Chance, die Immobilie schneller zu besitzen.Die klügeren Investoren nutzen das anders: Sie kombinieren höhere Tilgung mit steuerlich begünstigten Sparplänen. Sie zahlen 2,5 % Tilgung, haben aber einen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung, die sie als Liquiditätsreserve nutzen. So haben sie die Vorteile der Tilgung - und trotzdem eine Reserve, die sie steuerlich nutzen können.
Was du heute tun kannst
Du brauchst keine komplizierte Strategie. Du brauchst klare Entscheidungen:- Mindestens 2 % Tilgung - besser 2,5 bis 3 %.
- Zinsbindung von mindestens 15 Jahren - 20 Jahre sind noch besser.
- Sondertilgungsrechte von 5-10 % pro Jahr vereinbaren.
- Tilgungssatzwechsel im Vertrag festhalten.
- Forward-Darlehen prüfen, wenn du in den nächsten 2-3 Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchst.
- Rücklagen von 6-12 Monatsmieten aufbauen - für Mietausfälle, Reparaturen, unerwartete Kosten.
- Stresstest machen: Was passiert bei +3 % Zinsen? Kannst du das noch tragen?
Immobilien sind keine Spekulation. Sie sind eine langfristige Investition. Und wie jede gute Investition brauchen sie Planung, Disziplin und Voraussicht. Wer heute nur an die Rate denkt, zahlt morgen doppelt. Wer heute an die Restschuld denkt, gewinnt morgen die Freiheit.
Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung für Investoren sein?
Für Investoren ist eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % empfehlenswert, besser 2,5 bis 3 %. Bei 1 % Tilgung bleibt nach 10 Jahren fast die Hälfte der Schulden bestehen, was bei steigenden Zinsen zu einer massiven Belastung bei der Anschlussfinanzierung führt. Höhere Tilgung senkt die Restschuld und reduziert langfristig die Zinskosten.
Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?
Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist das absolute Minimum. Für Investoren ist eine Laufzeit von 15 bis 20 Jahren deutlich sicherer. Sie schützt vor plötzlichen Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung und ermöglicht eine stabile Kalkulation der Mietrendite. Besonders bei niedrigen aktuellen Zinsen lohnt sich eine längere Bindung.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen ist ein Zinsangebot, das du heute abschließt, aber erst in 24 bis 36 Monaten in Kraft tritt. Es lohnt sich, wenn du weißt, dass du in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung brauchst und aktuell günstige Zinsen herrschen. So sichern du dir heute die niedrigen Konditionen für die Zukunft - unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt.
Sollte ich Sondertilgungen vereinbaren?
Ja, unbedingt. Vereinbare mindestens 5 % Sondertilgung pro Jahr. Wenn du mehr Geld hast - durch Mietsteigerungen, Erbschaften oder andere Einkünfte - kannst du damit deine Restschuld reduzieren, Zinsen sparen und die Laufzeit verkürzen. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro bei 200.000 Euro Darlehen spart über 12.000 Euro Zinsen und verkürzt die Laufzeit um mehr als fünf Jahre.
Warum sind Rücklagen wichtig für Immobilieninvestoren?
Rücklagen von sechs bis zwölf Monatsmieten sind essenziell, um Mietausfälle, unerwartete Reparaturen oder Instandhaltungen abzufangen. Ohne Reserve bist du abhängig von der Bank, wenn die Immobilie mal nicht voll vermietet ist. Wer nicht spart, zahlt später mit höheren Zinsen oder muss die Immobilie verkaufen - oft zu einem Verlust.
Kann ich die Tilgung während der Zinsbindung senken?
Nur, wenn du das im Vertrag explizit vereinbart hast. Viele Verträge erlauben das nicht. Deshalb musst du vor Abschluss prüfen: Kann ich die Tilgung später reduzieren, wenn ich weniger Geld habe? Diese Flexibilität ist kein Luxus - sie ist ein Notfallplan für unvorhergesehene Ereignisse wie Mietausfall oder Reparaturkosten.
Ist Tilgungsaussetzung eine gute Strategie?
Nein, nicht als Dauerlösung. Nur Zinsen zu zahlen, senkt kurzfristig die monatliche Belastung, aber die Restschuld bleibt gleich hoch. Das erhöht die Gesamtkosten erheblich und macht dich anfällig für Zinssteigerungen. Es kann sinnvoll sein, wenn du kurzfristig Liquidität brauchst - aber nie als langfristige Strategie.