Tilgung: Wie du deine Schuld schnell und sicher abbau

Wenn du eine Immobilie kaufst oder sanierst, ist Tilgung, die schrittweise Rückzahlung eines Kredites, damit du nicht nur Zinsen zahlst, sondern auch den eigentlichen Darlehensbetrag reduzierst. Auch bekannt als Rückzahlungsplan, ist sie der entscheidende Hebel, um langfristig Vermögen aufzubauen – und nicht nur Banken zu bereichern. Viele glauben, Tilgung sei nur eine Zahlenangabe im Kreditvertrag. Doch sie bestimmt, ob du in 10 Jahren schuldenfrei bist – oder noch immer monatlich 1.500 Euro an Zinsen und Tilgung zahlst.

Tilgung hängt eng mit Baufinanzierung, der Gesamtstrategie, wie du dein Haus oder deine Wohnung finanzierst – inklusive Eigenkapital, Kreditlaufzeit und Zinsbindung. Auch bekannt als Hausfinanzierung, ist sie der Rahmen, in dem deine Tilgung funktioniert. Wenn du eine 15-jährige Zinsbindung wählst, kannst du höhere Tilgungsraten einplanen. Das senkt deine Gesamtkosten und macht dich unabhängiger von zukünftigen Zinssteigerungen. Wer nur 1 % tilgt, zahlt über 30 Jahre fast doppelt so viel Zinsen wie jemand, der 3 % zurückzahlt. Das ist kein kleiner Unterschied – das sind Tausende Euro.

Doch Tilgung ist nicht einfach nur mehr zahlen. Sie muss passen. Wenn deine Einnahmen schwanken – etwa weil du selbstständig bist –, dann brauchst du Flexibilität. Ein Nachfinanzierung, eine zusätzliche Kreditaufnahme, wenn die Kosten steigen und die ursprüngliche Finanzierung nicht mehr reicht. Auch bekannt als Kreditverlängerung, ist sie oft teuer – mit Zinsen bis zu 7 % – und sollte nur als Notfalllösung genutzt werden. Wer zu wenig tilgt, landet schnell hier. Und wer zu viel tilgt, hat kein Geld mehr für Reparaturen, die unvermeidlich sind. Die richtige Tilgung ist eine Balance: genug, um frei zu werden – aber nicht so viel, dass du in der Wohnung lebst, als wäre sie ein Gefängnis aus Sparzwang.

Und dann ist da noch das Kreditrisiko, die Gefahr, dass sich deine finanzielle Lage ändert – durch Jobverlust, Krankheit oder steigende Zinsen – und du die Tilgung nicht mehr schaffst. Auch bekannt als Zinsänderungsrisiko, ist es das größte unsichtbare Risiko bei jeder Baufinanzierung. Viele unterschätzen es. Sie denken: "Ich habe einen sicheren Job." Aber was, wenn der Markt kippt? Was, wenn die Miete nicht mehr reicht? Eine gute Tilgungsstrategie schützt dich nicht nur vor Banken – sie schützt dich vor dir selbst.

Unter den Artikeln findest du konkrete Beispiele: Wie du deine Tilgung berechnest, warum eine 15-jährige Zinsbindung heute die sicherste Wahl ist, wie du Nachfinanzierungen vermeidest und was du tun musst, wenn deine Kosten steigen. Keine Theorie. Kein Marketing. Nur das, was wirklich zählt – wenn du am Ende deiner Laufzeit nicht nur ein Haus hast, sondern auch deine Ruhe.